房地產業的融資困境

與去年各房地產商們爭相花大價錢四處“圈地”的火熱景象不同，2008年上半年，房地產商們感覺到了陣陣涼意。

上半年，房地產市場出現了10年以來首次銷售額和銷售面積同時縮水的現象。上海、北京、深圳等全國各大城市房屋成交量環比大幅下降。與此同時，房價漲勢趨緩。6月份北京房價環比上漲0.1%，漲幅為近兩年多來最小；上半年上海房價平均月漲幅1.21%，相比去年下半年的月漲幅6.3%，上漲大幅趨緩。另外，上半年土地成交慘淡，不少土地流拍，而近來市場屢屢有退地傳聞，曾傳聞的蘇寧環球集團與上海市黃浦區房地局協商解除上海市黃浦區南京東路163地塊的土地出讓合同近期也得到確認。福建、重慶各地也出現了類似現象。房地產市場的大幅降溫，以及國家從緊的貨幣政策、為干預通貨膨脹進行宏觀調控的“雪上加霜”，令不少開發商資金鏈日益緊繃。有分析人士指出，今年中國整個房地產業的資金缺口至少達到1萬億元。房地產商的融資冰河期是否已經到來？

危機重重

今年，房地產商們可謂是在內憂外患的情況下慘淡經營。

針對去年經濟過熱的勢頭，同時也為了規范房地產業發展、規避類似美國次貸危機的風險，2007年9月27日中國人民銀行發布 《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，要求各商業銀行提高第二套房貸款的首付和利率。今年6月，中國銀監會下發《關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》和《關于對房地產委托貸款情況進行調查的通知》。6月，央行再次上調存款準備金率至17.5%。央行幾個規定和措施出臺后，各商業銀行不僅對貸款公司資質、信用等級審查更為嚴格，審批的程序變得復雜，以往忽略的一些審批環節也被重新重視。不少開發商正在進行的融資項目被迫擱置，且面臨著信用等級下降、授信額度減少的境況，而今后從銀行貸款也不復往日的便捷，僧多粥少的局面下，地產商只能按資質等候貸款申請的審批。

地產商本身也并非完全無辜，早在去年各房地產商瘋狂囤地的時候，就埋下了隱患。在地產界，迅速暴富者往往手里握著大把的土地。前些年經濟高速發展時，開發商往往選擇囤地，靜待地價成倍上漲，輕松獲取暴利。有數據顯示，2007年，房企售樓收入2.9萬億元，購地支出3萬億元。令“地王”們苦惱的是，2008年1月7日，國務院辦公廳下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》對滾動授信作出了嚴格規定。地產項目分批開發、循環授信是開發商的武器，一旦授信從緊，2年的寬限期不再，在資金缺乏的情況下，地產商們只得拋地。然而，當前資金從緊是地產界的普遍現象，想要將土地高價賣出的地產商不得不面臨無人接盤的困境。

另外，經過近10年的繁榮發展，中國樓市也需要有自己的調整周期以擠走泡沫，謀求更為健康長遠的發展，也算是中國樓市成長所必經的陣痛。

以上種種原因，加之消費者的觀望態度和美國次貸危機一定程度的影響，讓中國的房地產商們捉襟見肘。緊繃的資金鏈就像緊箍咒一樣環繞著地產商，融資困難讓地產商們在盛夏提前感受到了冬天的氣息。

被救與自救

面對隨時內憂外患的局面，房地產商們努力通過各種途徑化解危機。

全國工商聯房地產商會已于7月將房地產調控政策的調整建議上報至全國工商聯，中國房地產業協會也已就房地產政策調整提出一些建議，將上報有關部門作為決策參考。此次上書主要建議有關部門適時調整房地產調控政策，適度放松銀根，同時保持市場信心。不過，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示“救市”為時尚早，也有相關人士指出“救市”可能埋下更大隱患，產生道德風險。

盡管當前從緊的貨幣政策不會立即有改變，但是面對下半年中國經濟下滑的危險，市場上放松貨幣政策的呼聲日益走高。財政部財政科學研究所所長賈康在一個論壇上表示，由于經濟走勢尚不明朗，“最好觀察2－3個月再確定政策取向”，央行一位官員也在此次論壇上暗示，貨幣政策或許會有調整，在保持穩定增長的同時更著重結構調整：信貸結構更多向民營企業、三農、災區傾斜。此外，已有不少市場人士指出2008年的政策調整應該優先考慮經濟效率，向民營企業傾斜，通過提升市場競爭力與自身實力度過滯脹期。加之市場傳言將有上千億元資金刺激經濟，在房地產業中占多數的中小民營企業或許能看到一絲政策的曙光。

政策的調整需要假以時日，資金的解決卻是燃眉之急。由于銷售的下降、宏觀政策的頻頻下落和金融信貸的緊縮，傳統的兩大渠道——銷售回流和銀行信貸此時都難以融通。開發商的當務之急便是通過各種方式拓展其它融資渠道。

對于上市房地產企業而言，發行債券、在股市上增發、再融資是一種選擇。然而，8月底證監會提高了上市公司再融資門檻，規定在原有的基礎上，要求《上市公司證券發行管理辦法》中確定的再融資公司最近3年以現金或股票方式累計分配的利潤不少于最近3年實現的年均可分配利潤的30%，比過去提高了10%。實際上，近來披露的各房地產上市公司2008年半年報中，房地產企業上半年共負債達到3514.7億元，比去年同期的2128.7億元大幅增加了65%。在這樣的情況下，再融資的確存在一定的難度。而且，對于廣大未上市發行的中小型房地產企業而言，直接融資難以觸及。

出讓股權融資也是一個不錯的選擇。中國投資市場信息咨詢機構China Venture7月份發布的報告指出，今年第二季度，中國私募股權投資（PE）金額方面，房地產業為5.49億美元，位列行業投資金額首位，案例投資規模均在7000萬美元以上。越來越多的PE將目光投向了房地產業。有研究人士指出，通過私募股權的方式投資房地產，不僅能使公司在開發項目上籌得足夠的資金，把盤子做大，從長期來看，大型基金公司擁有股權能夠在管理上把先進和創新的理念輸入到當地，也可以降低投資風險。另外，成立私募股權基金，能夠為房地產公司提供新的利潤增長點，公司可以在基金的管理和收益中獲得豐厚的利潤回報。

目前，國內投入于房地產的私募股權基金并不多。初次涉水，房地產公司進行PE融資都相當謹慎，其選擇的投資人都是一些諸如養老基金和長期投資基金等穩健型基金。今年年初，金地集團與瑞銀正式簽訂協議，以各自50%的權益發起成立房地產基金。6月，中信信托和嘉德置地集團宣布成立“中信－凱德科技園區投資計劃”。值得注意的是，外資PE也將今年看作進入中國樓市的絕佳時機。有報道稱，一季度如紅杉資本和新世界策略投資發展公司等創投機構，就向哈爾濱人和商業管理公司投資3億美元，開發上海、杭州等地區的地下商業城。6月，恒大地產海外募資也取得了成功，獲得了鄭美林、裕彤、德意志等幾家個人以及投行共計6億美元的私募股權基金。如何好好利用這些資源，值得廣大地產商們深思。

除卻進行私募股權投資，外資收購也成為市場熱點。今年上半年，中國境內有13個房地產項目被確認為外資收購，總投資規模已接近去年的63%。這些項目包括美國凱雷19.9億元人民幣向印尼三林收購上海濟南路8號酒店式公寓、高富諾集團12億元向摩根士丹利收購上海華山夏都酒店式公寓等項目，物業整棟銷售潮涌，開發商通過“零售轉批發”以及時補充資金流，求得自保。然而，與私募股權投資一樣，外資注意的多是高端物業、大型房產項目，普通中小房企要通過這個途徑彌補資金短缺并不容易。值得關注的，是摩根斯坦利已有從一線城市轉向二線城市的發展策略，國泰君安(香港)證券分析師姚指出，二三線城市已經成為海外基金對中國房地產投資的新目標，“一線城市房價偏高，外資看好二三線城市，瞄準當地的新興富豪，做高端項目?！?/p>

無論采用何種方式拓寬資金渠道都并非易事，面對融資難的困境，房地產商們只有在絕望中不放棄尋找希望，才能堅持到樓市轉暖的那一天。