是否應該把房價直接納入ＣＰＩ中

自2003年以來，我國房價一路上漲，特別是2006年至2007年上半年，房價上漲更快。很多人認為反映通貨膨脹程度的居民消費價格指數（CPI）中沒有充分體現房價上漲幅度，很多人提出將房價直接納入CPI的建議。本人認為將房價直接納入CPI會引發一系列問題。

房價和消費物價變化規律和決定因素不同

房地產與一般消費商品不同。它可用于居住消費，也可以作為投資。它是人們基本生活的需要，也是財富的象征。因此，房地產除了有一般商品的屬性，還具有財產屬性、投資屬性、社會屬性和政治屬性，是各種利益的集中體。

房價和消費物價的形成過程不同。在一般商品的價格形成過程中，供給方和需求方在交易談判中的地位對等。供給方謀求自身利潤最大化，需求方謀求自身效益最大化。無論是供給方還是需求方，都有權提出自己想要得到的價格，然后讓對方決定接受還是拒絕，最終達成交易價格。在房地產市場上，供給方是房地產公司，需求方是千千萬萬的購房者。房地產商握有稀缺的土地，供給方和需求方在資金、信息、談判能力上嚴重不對稱，房地產商處于絕對的主導地位，而購房者討價還價的余地很小。

相比較而言，由于房地產的復雜屬性，房價的決定因素比較多。地理位置、自然環境、人口因素、收入水平、經濟政策、土地政策、城市化程度、資金情況等都是影響房地產價格的因素。以地理位置來說，不同地區配套設施、自然環境等差別較大，加之房地產的不可移動，房價相差非常大。但一般的消費品，卻不可能長期維持不同地區價格差異。再如，為房地產資本密集型行業，它與金融的聯系越來越緊密，金融支持直接影響房地產的發展，而其他消費品對金融的依賴不會如此強烈。

房價與消費物價的變動規律既相互聯系又有所區別。圖1是香港1978年至2007年房價指數和CPI的波動情況。從圖1中可以看出房價和CPI幾個聯系：一是房價波動比CPI更大；二是房價和CPI長期趨勢一致；三是房價圍繞CPI波動。

房價上漲與通貨膨脹關系復雜

CPI反映了一定時期居民購買的生活消費品和服務價格的相對變化。通過CPI的變化可以觀察消費價格的變動水平以及對消費者貨幣支出的影響，研究實際收入和實際消費水平的變動情況，為宏觀調控提供依據。

對于房價上漲與通貨膨脹的關系，主要有兩類觀點：一方面，一些實證研究認為房價上漲是通貨膨脹的一個原因。無論長期還是短期，房地產價格變動都會影響到通貨膨脹，而通貨膨脹并不影響到房地產價格變動。我國房地產價格與通貨膨脹之間存在長期穩定的協整關系，房地產價格的上升會導致即期和未來的一般價格水平上升。另一方面，有人認為通貨膨脹推動房價上漲，或者說在通貨膨脹較高的情況下，房價不可能下跌。持這種觀點的依據是，在通脹高企時，實際利率往往為負，房地產可以起到保值增值作用，成為人們抵御通貨膨脹的重要選擇，因此在通脹高企時，房價往往比CPI漲幅更大。

房價上升導致通貨膨脹卻并不是直接的，實際上是財富效應和替代效應的較量。當房價上漲時，究竟是財富效應更大，還是替代效應更大，將對消費物價的漲幅形成影響。如果財富效應更大，那么房價上漲會使人們感覺更加富有，因而增加消費；也會使房地產商更加賺錢，因而增加投資，帶動有關原材料和行業的產品的價格上漲。如果替代效應更大，那么房價上漲將增加人們現實或預期的負擔，從而使人們減少即期或遠期消費，反而可能引起物價水平的下降。此外，財富效應和替代效應的消長，還與一個社會家庭住宅擁有程度有關，當大部分家庭都擁有自己的住房甚至有多套住房，那么財富效應就會大一些，而當一個社會想購房或通過借款購房的家庭更多，那么替代效應會大一些。

房價上漲已經在CPI中有所反映

房屋既有消費屬性又有投資屬性，而CPI一般只反映作為消費品的房地產價格的變化。大多數國家在統計CPI時，一般不直接包括商品房銷售價格，但是包含居住類價格。在我國的CPI中，居住類價格包括了租房的租金、建房和裝修材料以及物業管理費、維修費等與居住有關的費用。而這些居住類價格與房價密切相關。以租金為例，作為房屋消費價格的最直接表現，租金隨房價波動而波動的趨勢非常明顯。圖2是香港近12年來房價指數和租金指數的波動情況。從圖2中可見，租金和房價的變動趨勢是一致的，租金基本反映了房價的變化。

將房價直接納入CPI的問題

統計上的困難主要是難以確定房價在CPI中的權重，如果權重定得太低，無法反映房價上漲情況；如果依據居民實際支付確定，若不區分居民購買房地產是消費還是投資，那么房屋支出占比將很高，則房價波動會左右CPI，而CPI中包含的其他項目如食品、能源、醫療、教育等的影響將大大降低，它們的價格變動將不能得到充分反映。

CPI會喪失穩定性、可比性和連續性。我國以前沒有將房價直接納入CPI中，而國際上各國也大多不直接在CPI中包括房價，如果將房價直接納入CPI中，那么我國的CPI數據將無法與過去對比，也很難與其他國家對比。同時，房價的波動性一般比較大，將房價納入CPI中會使CPI喪失穩定性。一些國家為了更準確判斷社會總供求狀況，甚至會將食品、能源等價格變化比較大的商品剔除，更不要說將房價直接計入CPI。

影響貨幣政策的制定和執行。保持物價穩定是貨幣政策的主要目標，CPI是制定貨幣政策的重要依據。房地產的投資性引發的投機行為在有的時候會相當嚴重，如果房價納入CPI將會使CPI出現大幅波動，無法為貨幣政策提供穩定可靠參考。同時，房地產價格是壟斷價格，受房地產商和政府的控制，如果將房價納入CPI，而中央銀行據此制定和執行貨幣政策，將可能導致貨幣政策喪失獨立性。

將房價直接納入CPI中既沒有必要，又會造成統計分析、制定政策等方面的一系列問題。主張將房價直接納入CPI的人主要目的是想將房價漲跌反映在通貨膨脹中，從而更真實反映居民的感受，引起宏觀政策制定者的關注。實際上，這種想法沒有必要，因為房價不論是否直接放在CPI中，都是各方關注的焦點，宏觀調控政策對此一定會做出反應。自2003年這輪房價上漲以來，針對穩定房價及房地產市場的宏觀調控政策可以說非常密集，居民對房價的感受以及政府對房價快速上漲的態度已經得到充分反映。因此，房價可以是宏觀調控關注的重要對象，也可以用作預測通貨膨脹的一個因素，但卻不能直接納入CPI中。

（作者單位：中國人民銀行深圳市中心支行天津大學管理學院博士研究生）