衡陽市房地產業結構調整對策分析

王連球

摘 要：目前衡陽房地產業近幾年已進入快速發展的新階段、無論是開發規模，還是銷售狀況在全國均處于中等水平，發展較為穩健。從衡陽的房地產市場供給結構狀況來看，主要問題是中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現象十分突出。

關鍵詞：衡陽市；房地產業；結構調整；對策

1 衡陽房地產業發展面臨的主要問題

(1)行業規模偏小，投資增長低于全國平均水平。衡陽房地產業的規模狀況總量偏小，表現在一是房地產開發企業單位數少，高資質企業不多；二是衡陽房地產投資規模不僅占湖南的比重低，而且占經濟總量的比重也偏低。從發展速度來看，2000-2004年衡陽房地產開發投資年均增速比全省平均水平(26.6%)低8.6個百分點，增速居全省的第5位，比湘南地區的永州和郴州分別低21.5和11.7個百分點。

(2)市場供應結構仍不夠合理。從衡陽的房地產市場供給結構狀況來看，主要問題是中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現象十分突出。根據衡陽市目前的經濟發展水平，一套住房合理的建筑面積為80m²左右，而目前市場供應的主流，已經超過這個界限，電梯房與大戶型供應過剩導致結構性矛盾突出。目前，衡陽商品房的結構性矛盾突出表現在電梯房和大戶型供過于求，相對應的樓梯房和小戶型供需基本平衡，甚至從市場需求來看還顯供應不足。市民購買大戶型住宅意愿的下降，最主要的原因是因為衡陽市商品住宅消費市場基本上為自住型消費，在房價大幅上漲的情況下，大戶型住宅不但單套總價越來越高，而且后期裝修使用費用也很高，對于消費日漸理性的市民來說，既不經濟、購買力不足，又不實用。因此，從2007年開始，大戶型商品住宅不再受市民喜愛，許多市民都愿意選擇了總價相對較低、經濟實用的中小戶型和住宅。據調查統計，2005至2008年上半年，衡陽市144 m²以下的中小戶型商品住宅供應面積216.7萬m²，銷售面積177.9萬m²，供銷比為1.2：1，供求關系基本健康。衡陽市商品房供應結構不合理還表現在電梯房供過于求和商業營業用房的有價無市。

(3)商品房價格偏高，與城鎮居民收入差距較大。2007年衡陽城鎮居民人均可支配收入為10680元，戶均可支配收入為32040元，在全省均排第7位，而房價在全省居第5位。按照小康標準，如果一個三口之家購買一套人均居住80m²的商品房，加上公攤面積等，購房者要支付的面積總和為100m²左右，按照當前平均銷售價格水平，在衡陽市區需20萬元左右，全市平均價格也需15萬元左右。按2006年城鎮居民的人均可支收入水平，一套房價與一個3口小康之家年可支配收入之比，衡陽城區為9.17：1，衡陽市平均7.7：1，在全省居第4位，房價與收入的反差較大。

(4)供銷雖兩旺，然隱現供給過剩。近年來，衡陽市商品房市場供應及銷售都有大幅增加，這其中尤以商品住宅為甚。但是，商品房銷售量的增幅要低于商品房供應量的增幅。受全國樓市大環境的影響，2008年衡陽市民住房消費觀望情緒強烈，2008年衡陽市商品房銷售量與2007年同期相比有較大幅度的減少，整個市場表現較為低迷。但同期內，衡陽市商品房供應量卻仍然保持了大幅度的增加。2005至2007年，衡陽市商品房的供銷比分別為1.13：1、1.26：1和1.17：1，供銷較為平衡，而且年度之前的供銷比也較為穩定，表明了衡陽商品房市場這三年穩定而快速地發展。但2008年上半年，衡陽市商品住宅供銷比則變化為3.49：1，比值較之2007年同期提高了約381%。說明衡陽市商品房尤其是商品住宅市場當前面臨著很大的供給過剩。而據調查統計，2005年到2008年上半年，衡陽市共積壓商品房119.9萬m²，其中商品住宅積壓面積達到了115.8萬m²，占比達96.6%，接近2005、2006及2008年上半年銷售商品住宅的總和。

(5)商品住宅市場銷售日漸萎縮。從2003年開始衡陽市告別了住房短缺時代，市區人均住房面積達24.48 m²，建筑面積突破30m²，處于我省乃至我國中等偏上水平。但隨著開發量的增加，積壓商品房總量也仍在繼續增加，據統計：2003年末空置房面積為39.75萬m²，增幅達到了112.1%。特別是進入2007年以來衡陽市商品房和商品住宅兩項銷售指標增長減緩的勢頭，商品房銷售不暢，價格有所下降。以衡陽市城市居民可支配收入7205元，買100 m²房屋需要12萬左右計算，一個居民要15至20年才能買得起，相對城市居民收入來說房價還是有點偏高。從2003年現有空置房來看：衡陽市商品房空置量增加了112.1%，也就是說，房地產業正在出現的新一輪調整，完全是由房地產業自身的發展規律所決定的，也是產業自身健康發展的必然要求。

2 促進衡陽市房地產市場健康發展的思路和對策

目前影響衡陽市房地產市場健康發展的主要矛盾，從供給層面來說，一是房價高；二是質量低；三是服務差。從消費層面來說，主要是實際購買力不足。從市場管理層面來說，主要是法律、法規不健全，自身管理行為不規范。因此，要實現房地產業新一輪調整，就必須從開發商、消費者和決策管理層三個層面進行相應調整。

(1)作為開發商，首先需要調整心態和觀念。在目前資金大量涌入房地產業和人們居住條件正在由不足向好的方向發展的情況下，首先是要提高開發效率，其次是上項目，而且必須從前期規劃設計到建設銷售各個環節進行創新。不要只去追求利潤大、見效快的大項目。應該說，目前相當一部分開發商的共同心態：熱衷炒地、炒作概念，企求一夜暴富。而對如何提高企業開發效率，提高創新能力；對如何使目前過高的房價降下來，努力提高住宅的性價比毫不感興趣。因此，筆者認為，對開發企業的調整來說，首先是開發商心態和觀念的調整。也就是說，盡管衡陽市正處于城市化進程的快速發展時期，房地產業在衡陽市存在著廣闊的發展前景，但隨著我們告別住房短缺時代，房地產業的暴利時代也正在消失。企業要想得到穩定的投資回報，就必須通過建立企業現代制度來強健自己的“筋骨”，同時，根據市場需求，提高開發效率，靠產品創新、靠質量過硬、靠薄利多銷、靠誠信服務來開拓市場，占領市場。

(2)作為消費者，則需實施住房梯級消費計劃。不難看出，城鎮居民個人購房者已成為推動衡陽市房地產業發展的主要動力。經過10多年的發展，特別是1998年到2008年的發展，應該說，在城鎮居民中，先富起來的一部分人、相當一部分收入有保障和收入較高的部門、行業的職工，尤其是工作年限較長的老職工都已擁有了自己的住房。目前需要改善住房條件和需要買房的大部分消費者，都是中低收入行業的職工和剛參加工作不久的年輕人。因此，要提高這部分人的住房購買能力，需要企業、政府各自采取措施，降低目前過高的住房價格；需要在加快全社會個人資信制度建立的同時，進一步加快以個人住房抵押貸款為核心的住房金融發展，更需要進一步加快住房分配貨幣化的改革步伐，盡快落實企事業單位，特別是企業的住房補貼發放。此外，消費者也需要改變住房“一步到位”的消費觀念，從不同時期家庭收入的實際出發，實施住房梯級消費計劃，買小房換大房，買舊房換新房。

(3)作為決策管理層，公正執法和規范自身行為。決策管理層面的調整，要圍繞制度建設和制度創新，盡快建立、健全有利于吸引中外投資，促進公平競爭，保護消費者權益的房地產市場法律法規體系和制度；嚴肅各項房改法規、政策和紀律，推進以住房分配貨幣化為主要內容住房制度的進行；進一步加快開放住房二級市場步伐，降低消費者進入二級市場的“門檻”；建立、健全市場信息披露制度，改變目前開發商和消費者信息嚴重不對稱的現狀。當前，最重要、也最需解決的則是決策管理層能否公正執法和規范自身行為的問題。為了多收費，房地產管理部門在存量房的轉讓、抵押中，強制買賣雙方進行評估，并且指定自己的下屬單位進行評估；根本不按法律的規定辦；搞重復收費，開發商交過的費用，交易管理部門還要老百姓再交一次。其高額收費讓人咋舌：買賣交易服務費、交易契稅、抵押登記、預售勘察等。名目繁多的各種高額費稅自然也令購房者望而卻步。在房地產市場培育方面，當前要抓的問題很多，但最難解決的，也是最需要解決的是簡化交易程序、減少交易收費和實行政事分開三個問題。應該說，決策管理層在規范自身的行為方面做了不少工作，但從開發商和百姓的呼聲來看，首先要解決的仍是這三個問題，而這也是衡陽市房地產市場在調整中能否實現持續健康快速發展的關鍵所在。

(4)有效整合資源，提高衡陽房地產企業的競爭力。衡陽房地產企業資質等級偏低，規模小，可以通過聯合、兼并、收購、托管等資產重組方式，組建房地產企業集團，綜合多種企業組織形態的優勢，減少不同企業和行業之間的競爭威脅，使資源得到最優配置，充分發揮房地產作為主導產業的重要作用。同時，要努力拓寬房地產企業融資渠道，募集國內外資金，增強衡陽房地產企業的資本實力。

(5)強化政策調控力度，規范市場行為。首先，政府必須增強對房價的調控能力，應實行“住宅價格管制”，即在“實行房價與地價分離”的前提下，根據不同地區、不同收入階層的購買能力實行不同的價格政策，進行分類管理，規范房地產開發市場的價格。其次，在提高居民收入的前提下，加大金融支持力度。應繼續重點抓住土地和資金這兩個環節。1998年以來，隨著住房制度的改革、城市化的快速發展、大量流動人口的增加、以及城鎮居民消費結構的升級轉型，衡陽房地產市場快速發展，呈現供銷兩旺、持續增長的態勢。但從2007年開始，房地產市場出現了一些結構性的問題，國家也陸續出臺了一系列關于土地、財政、金融等政策來引導房地產市場穩定健康的發展。眾所周知，房地產市場中最重要的兩個要素投入就是土地與資金。前者可謂是房地產市場運行中的先決條件，加上土地資源的稀缺性，土地政策成為調整房地產市場結構的有效杠桿。土地不僅是房地產開發的必要條件，也是引導房地產開發投資方向，促進商品房供求平衡、結構合理，有效避免地價、房價泡沫的基礎性因素；政府應加強對土地供應的監督，完善土地供應計劃。加強土地供應的統一管理，以土地供應為主線，制定嚴格的年度供應計劃，引導和調控房地產規模、結構。特別對舊城區危改和企業改制后閑置土地的置換開發，要加強統一規劃，及時制定控制性詳規，保證開發項目規模，避免開發建設的隨意性和盲目性，發揮房地產在城市功能布局調整和人口分流方面的作用。探索土地出讓金合理支付方式，改革土地出讓金一次交清的有關規定，減少政府批地的利益驅動，從源頭上穩定房地產開發市場。目前衡陽市房地產開發投資的資金約有60%甚至更多來自于銀行貸款，因此，必須把好銀行貸款這一關。為此應建立統一的房地產信息平臺和預警制度，合理引導投資方向。政府定期公布全市房地產開發投資規模、結構、重大開發項目、銷售情況等，為企業科學決策提供客觀依據。

參考文獻

[1]童薇.基于土地儲備制度的房地產市場結構調整研究[J].中國房地產金融，2008，9.

[2]鄧小山，曾誠，曹超群.衡陽市房地產業協會成立20周年回眸[N].衡陽晚報，2007-8-13.