房地產商逐利保障房

孫春艷　劉　震　于佼佼

保障性住房雖然不太可能有商品房的暴利，但是其“附屬產品”利潤仍然可觀

從位于北京市南三四環之間的豐臺區地鐵五號線南端終點——宋家莊站東北口一出來，是一段寬不足兩米的高高圍墻。與這段圍墻隔著馬路遙相呼應的，是另一堵更高的圍墻。一輛接一輛的拉土車從兩個圍墻口進進出出，揚起一陣陣灰塵。

2008年3月后的每天下午，一位75歲的李姓老人和幾個老伙伴都在圍墻外面的廢墟下曬太陽：“誰不想住樓房呢？我天天來看。去年開始的政策有變啦。”

圍墻里的樓盤，是北京萬科企業有限公司在北京市豐臺區宋家莊一帶開發的兩限房紅獅涂料廠項目。2007年7月，在北京第二批“兩限”房招標中，北京萬科企業有限公司以5.9億元競得這塊豐臺區東鐵匠營宋莊路38號住宅項目。

按照北京市規劃委發布的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃》，此項目總建筑規劃面積18.4萬平方米，于2007年年底開工，2008年3月份開盤銷售，2009年底竣工。

招標后，北京萬科企業有限公司相關負責人公開表示，該項目將包括1800余套限價房，總建筑面積13.6萬平方米，套型面積均在90平方米以下，主力戶型為70至80平方米的兩居，銷售限價6200元/平方米。

宋家莊地區原來是北京市著名的化工區。90年代中期開始，北京市化工三廠、北京市紅獅油漆廠等化工企業紛紛停產搬遷。對于大半生居住在化工區的李姓老人來說，這個價格使他看到了住上新房的希望。

宋家莊是北京市地鐵五號線的終點，同時也是亦莊輕軌的起點。未來這里將成為北京南城的交通樞紐。

與此相距不遠，方莊橋南文成建筑樓盤內的商品房，目前的均價在每平方米15500元左右。

地產巨頭介入保障房

李姓老人所說的“政策有變”，是各部委針對中低收入群體所頒發的一系列保障政策的結果。

2008年3月3日，國稅總局、財政部下發《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃稅收政策的通知》，分別對建設廉租房、經濟適用房，購買及出租經濟適用房以及出租房屋租賃稅規定了不同程度的減免政策。

其中，對房地產商最有誘惑力的，是“對廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業稅、房產稅。”

而此前的1月18日，人民銀行和銀監會剛剛共同發布《經濟適用住房開發貸款管理辦法》，對建設經濟適用房的房地產商給予優惠，分別在利率、期限、項目資本金方面做出特殊規定，如規定“貸款利率按人民銀行利率政策執行，可以適當下浮，但下浮比例不超過10%”；并“放寬貸款期限，明確貸款期限原則上為三年，但考慮到個別城市可能成片開發經濟適用住房，所需開發時間較長的情況，做了特殊規定，貸款期限可放寬至五年”。此貸款管理辦法于2008年2月18日起開始實施。

一系列的貸款和稅收優惠，使宏觀調控背景下資金鏈吃緊的房地產商看到了希望。

率先轉身的，是中國最大的房地產商萬科集團。

2007年，萬科集團開始在廣州建設全國第一個廉租房項目萬匯樓，這個位于廣州市廣佛高速公路、金沙洲邊上的“萬科土樓”，被看作中國房地產開發巨頭進軍保障性住房建設的風向標。此后，萬科先后介入了北京、武漢、深圳等城市的保障性住宅項目。

2007年12月14日，在北京市的5塊土地拍賣中，SOHO中國有限公司以22億元拍得中關村甲三號地。在這個地塊的規劃上，除商業寫字樓和公寓之外，還將有一定比例的廉租房。SOHO中國有限公司董事長潘石屹在投標書上承諾:要將“廉租房做成精裝修的房子”。

北京富力城房地產開發有限公司副總經理鄔琳對《中國新聞周刊》透露，富力地產目前也參與到保障性住房的建設中，正在朝陽區常營鄉興建的富力陽光美居，就是由兩限房和廉租房組成，全部項目計劃于2009年年底前完工。2008年2月26日上午，富力陽光美居項目正式進入全面開工階段。

根據北京市土地儲備中心公布的中標結果，與富力地產一同拿到常營鄉保障性住宅項目的，還有北辰實業和保利地產。他們分別拿到了其中的三個地塊。

開發商向保障性住房投出橄欖枝與潛在的市場有關。

2007年8月，國務院發布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度目標和框架。

這個被稱為“24號文件”的意見，是自1994年住房體制改革啟動以來，從國務院直接下發的第三個與住房制度改革相關的文件。其核心內容，是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。

“24號文件”發布兩個月后，國土資源部明確提出，2008年用于廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設的用地不能少于住宅用地總量的70%。

北京市也在“24號文件”發布后，提出了“3年內增加1000萬平米經適房和1000萬平米兩限房”“‘十一五北京將建3000萬平方米保障房及兩限房”“2010年北京保障性住房將占新建住房1/4”等具體目標。

這個70%和政府對房地產業的新動向，被眾多房地產商認為是房地產轉型的重要轉折點。

“很多大的房地產商已經進入或者公開表達意愿進入保障房建設市場，這說明他們已經意識到了國家對整個房地產行業的轉變。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰同樣認為這將是一個“180度的大轉彎”，他對《中國新聞周刊》說。“需要住房的絕大部分畢竟是普通老百姓。”

保障性住宅利潤達20%？

保障性住房真的有利可圖嗎？這會不會是房地產商擺脫資金困境的一個策略？

從事保障住房研究的中國社科院金融所研究員汪麗娜向《中國新聞周刊》表達了疑惑：“我感覺，保障性住房市場并不像媒體和政府炒作的那么大，房地產商大舉進軍是不可能的事情，房地產商主要還是要看有無利潤可圖。”

而對于政府住房保障政策，她認為：“雖已經下發了‘24號文件，但具體還要看落實情況，現在構筑遠景還為時尚早。”

實際上，在眾多因素中，房地產商在考慮要不要進入保障性住房市場時最重要的一點還是利潤——相比商品房市場，保障性住房市場利潤空間必定被擠壓。

據《華夏時報》此前報道：保障住房利潤率能夠達到20%，這使得很多房地產商順勢進入。

北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰對《中國新聞周刊》說：“就保障性住房利潤而言，達到20%是完全沒有問題的。”

楊少峰認為，開發商開發保障性住房利潤的根本點在于“拿地”成本的降低:“土地決定了保障性住房的成本，只要開發商改變經營觀念、開發理念，20%是可以拿到的。實際上彈性最大的是土地，保障性住房拿地成本不高，而在開發過程中所產生費用與以前商品房建設沒有太大差別。”

“經濟適用房的利潤控制在3%，如果真有20%，那一定是開發商和政府合謀的結果。”汪麗娜并不贊同保障性住房利潤可以達到20%的看法。

2007年4月，北京住總集團有限責任公司13.98億元中標北京首個兩限房地塊，4000余套住宅均價低于6350元。其董事長張貴林曾對媒體表示，住總集團作為大型國企，具有成熟的開發經濟適用房的經驗。同時，公司從各個環節會控制開發成本，預計將來的利潤能保持在7%左右。

利潤不高的限制，來自于年前的一份文件規定。

2007年11月19日，由建設部、國家發改委、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門共同發布的《經濟適用房住房管理辦法》中規定，房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定。2007年前后，各地紛紛出臺經濟適用房價格管理辦法，幾乎所有地方性辦法也都界定了經濟適用房的利潤率必須控制在3%以內。

宏展投資顧問有限董事副總經理程立志認為，任何住宅項目都需要一定的商業配套，除了3%的利潤之外，倘若開發商業建設經濟適用房，小區的商業部分的利潤遠不止3%。

若根據投資回報=項目回報率/項目周期/自有資金比例的計算公式，經濟適用房項目因為實行預售制度，周期縮短為1到2年，由于開發商可在土地、信貸等方面獲得一定的優惠政策，自有資金比例能做到10%到30%，經濟適用房年度回報控制在3%到8%，仍存在較大的利潤空間。

根據《上海證券報》報道，在廣州10個限價房項目中，抽樣調查的7個項目幾乎不同程度地按照限價房用地配“自留地”的方式出讓，即開發商在拿到地塊后留有部分用來做其他規劃開發，如做高檔公寓、甚至別墅。

也就是說，雖然保障性住房利潤不太可能有商品房的“暴利”，但是其“附屬產品”利潤將極為可觀。

以萬科集團為例。在萬科紅獅涂料廠兩限房項目中，總建筑規劃面積18.4萬平方米，其中包括總建筑面積13.6萬平方米的限價房和總建筑面積為0.8萬平方米的廉租房，剩余4萬平方米左右的建筑面積是商業設施面積，不受兩限房的限價約束。