編讀往來

上期概要

毋庸諱言，當(dāng)前的A股市場已經(jīng)步入熊市。這其中，政策矛盾是十連陰的罪魁禍?zhǔn)祝鹗鞘袌鲎畲蟮牟环€(wěn)定因素，而大小非長期打擊著投資者的信心。綜觀我國股市的發(fā)展歷程，熊長牛短乃是常態(tài)，因此對于投資者來說，正視熊市的現(xiàn)實(shí)，以熊市的思維和操作手法去應(yīng)對熊市，再輔助以科學(xué)的投資手段，戰(zhàn)勝熊市也未嘗不能實(shí)現(xiàn)。兩年來，業(yè)已習(xí)慣的牛市化生存投資思路，已然無法適應(yīng)突變的市場環(huán)境，本刊總結(jié)了熊市化生存的22條軍規(guī)，這種看似不作為的思維蘊(yùn)含了積極的投資思路。

用租金回報(bào)率選房產(chǎn)

我是上海本地人，2005年上海樓市滑坡之后，開始介入房地產(chǎn)投資，至今已擁有七套房產(chǎn)。時(shí)隔多年，上海樓市再次陰云密布，很多投資者都在拋售房產(chǎn)，我覺得這種決定稍顯急躁。借此，我希望通過《私人理財(cái)》這個(gè)平臺，將自己總結(jié)的“樓市價(jià)值投資法”與讀者們分享一下：第一，在樓價(jià)相對合理時(shí)才進(jìn)行投資，而所投資的房產(chǎn)租金回報(bào)率必須要高于同期銀行存款利率，這是投資底線；第二，銀行貸款要嚴(yán)格控制在自己的還款能力之內(nèi)，這樣才能避免樓市價(jià)格波動對自己的負(fù)面影響。

三年前上海樓市驟冷的時(shí)候，我選擇積極“建倉”遭到很多人的不解。其實(shí)，我一直看好上海樓市，但之前樓市太熱了，進(jìn)場機(jī)會成本很高。而宏觀調(diào)控政策一出，上海樓價(jià)一路下滑，我認(rèn)為“買點(diǎn)”來了，于是就陸續(xù)買入房產(chǎn)，現(xiàn)在看來，是抄了一個(gè)底。同時(shí)，我還花了很多時(shí)間考察上海各個(gè)地區(qū)的樓盤，反復(fù)比較其地段、周邊配套、生活環(huán)境的優(yōu)劣，仔細(xì)計(jì)算各樓盤的現(xiàn)有租金回報(bào)率以及可能的上升空間，甚至還通過中介去了解已經(jīng)持有這些房源的投資客的心態(tài)。

第二條“法則”，則讓我在高樓價(jià)搖搖欲墜時(shí)依然保持了良好的心態(tài)。因?yàn)椋业钠咛追孔又兄挥兴奶资琴J款的，即便是貸款的那幾套，我也保證了月還款額不會超過月收入的50%。其實(shí)，基本上依靠租金，我就可以歸還大部分的月還款，并不需要從自身收入中支取，所以即便樓價(jià)短期下跌，我也不會有壓力。 （上海 林曉剛）

編輯回復(fù)：

巴菲特的價(jià)值投資理論不僅適用股市，同樣可以應(yīng)用于樓市，如果在投資房地產(chǎn)時(shí)能夠堅(jiān)持價(jià)值投資原則，就不必在意短期內(nèi)樓市的波動。吳先生的房產(chǎn)投資，所基于的正是這樣的理念。

另一方面，由于吳先生的房產(chǎn)投資非自住性質(zhì)，對租金回報(bào)率的重視，也是他投資順利的一個(gè)關(guān)鍵。目前，所謂投資房產(chǎn)主要是指賺取買賣之間的差，這樣的意識和行為在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化比例大幅提高的情況下的確可以獲得一定回報(bào)。但從長期來看，市場很難被個(gè)人把控，豐厚回報(bào)的預(yù)期下，也意味著將自己置于風(fēng)險(xiǎn)之中。房價(jià)飛漲的形勢下，很多投資者只看到了賺取差價(jià)的機(jī)會，忽視了租金回報(bào)率這項(xiàng)指標(biāo)。

事實(shí)上，租金回報(bào)率的高低反映了房產(chǎn)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力的強(qiáng)弱，應(yīng)該視為房產(chǎn)投資一個(gè)極為重要的參考指標(biāo)。隨著不斷規(guī)范，對于投資者來說，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個(gè)以租金為投資衡量的新時(shí)代。目前，租金回報(bào)率主要以房屋價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，計(jì)算的結(jié)果可以直接和五年期貸款利率比較，如果高于，說明回報(bào)尚佳；如果低于，說明租金回報(bào)一般，投資的目的在于未來的房屋價(jià)差。

油價(jià)上漲，“捧車”不一定劃算

7年前，我買了一輛捷達(dá)車。那時(shí)候的汽油不到3元錢1升，按汽車百公里耗油8升，一年行駛1萬公里計(jì)算，每年需要油錢2400元。現(xiàn)在，這個(gè)車一個(gè)月最少需要近900元的油錢，一年的油錢就是1萬多元。外加保養(yǎng)費(fèi)用、養(yǎng)路費(fèi)、停車費(fèi)、車輛保險(xiǎn)等，花在車上的錢一年最少1.5萬元。

現(xiàn)在，我決定選擇每天公交地鐵上班，盡管沒有自己開車方便，但能節(jié)約不少開銷。有意思的是，我所居住的小區(qū)里，每周一到周五，有差不多三分之一的汽車都靜靜的“趴窩不動”。油價(jià)猛漲，我們有車一族變得“買的起馬，喂不起料”。 （北京 李先生）

編輯回復(fù)：

如同李先生計(jì)算的一樣，用車成本逐漸提高，買車之后卻不用車，寧愿把車“捧”起來閑置在一旁，造就了時(shí)下一個(gè)典型的人群——“捧車族”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)每十個(gè)有車人中就有一位在“捧車”。

不過，本刊認(rèn)為，捧車并不意味著成本的降低。相對于普通家庭，購買一輛汽車也是筆不小的費(fèi)用，但與買房不同，汽車是消耗品，只會貶值不會升值。如果將車輛貶值因素考慮進(jìn)去，每年折舊可能上萬元甚至更高。由此，即使捧車不開，每月投入的成本仍將數(shù)千元。此外，汽車如果長時(shí)間不開，將影響車內(nèi)蓄電池等很多部件的壽命，一旦發(fā)生故障，保養(yǎng)和維修費(fèi)用可能更高。因此，建議“捧車族”即使平常不開車，也要定期開著車出去“遛一遛”。

目前，受汽車消費(fèi)時(shí)代大潮的影響，越來越多的人成為“有車族”，而事實(shí)上，汽車還沒有成為生活中不可或缺的必需品，而日漸完善的城市交通系統(tǒng)已經(jīng)提供了很多便捷的出行支持。盡管汽車已經(jīng)為“中產(chǎn)階級”的一個(gè)硬性指標(biāo)，但現(xiàn)代的消費(fèi)理念傳達(dá)的是“按需選擇”，買不買車需要務(wù)實(shí)的心態(tài)，否則，繼“房奴”之后，又將有更多人淪為“車奴”。