二手房：新興短炒仍有潛力

好長一段時間了，房產投資客們在低迷的樓市找不到方向，特別是二手房的投資，無論是從成交面積、成交宗數還是成交價格，與去年同期相比，都有著天壤之別。手中持有的買也不是，賣也不是。不過在看了滿堂紅研究部經理周峰擺出一連串數字證據之后，低迷樓市的二手房短炒投資策略也越見明朗。

房價下跌本已是一個不愿面對的事實，而廣州一二手樓之間的差價越來越小，成為打擊炒房客們的另外一記重錘。這樣的現(xiàn)實結果是，今年3至5月成交的轉售個案，幾乎與“短炒”無關，這讓以往靠炒房掙錢的“炒客”們茫然無措。本刊就此情形專訪了滿堂紅研究部經理周峰，希望他的觀點能夠給予點撥，好讓炒房客們守得云開見月明。

一二手樓差價縮小

一二手樓的差價縮小，在今年4月份廣州樓市表現(xiàn)尤為明顯。不僅二手樓市的交投不如3月，中介的業(yè)務量環(huán)比縮減約一成，短炒客降低價格出售的交易量也日益增多。記者綜合采訪廣州各大地產中介獲悉，這可能是四月受清明節(jié)、臺風天氣及一手樓發(fā)展商降價促銷等因素共同作用。

滿堂紅研究部經理周峰認為，主要是當月廣州的一手樓市發(fā)展商對所開發(fā)的樓盤售價進行策略性調整，看到送裝修、送管理費等作用不大，便直接將樓價下調一定的幅度。而二手樓的雖然除越秀區(qū)以外的各區(qū)都出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象，但是下跌幅度遠遠低于一手樓售價，所以一二手樓差價明顯縮小。

目前的情況是，同板塊、同地段的一、二手樓價差距已從數月前的5500元/平方米縮窄到3000元/平方米左右，部分地段甚至只有2500元/平方米的差價，一二手樓市場之間的競爭逐漸加劇。

在滿堂紅研究部提供的2007年5月至2008年5月廣州市一、二手住宅買賣成交均價走勢圖中，我們可以看到，在房價最高峰的2007年10月，一二手樓價差為4000元/平方米，而2008年5月，一二手樓價差降低至3000多元/平方米。“當兩個市場的價差低于2000元/平方米時，二手樓因為各項稅費占房屋總價的比重較大，其價格優(yōu)勢便會蕩然無存。”周峰經理說。

二手房新興板塊活躍

盡管一二手樓價價差縮小，二手樓價難以與一手樓競爭，二手樓的短炒更是被邊緣化，但那個數據是綜合指標，對于具體的板塊和區(qū)域，還是具有其特殊的一面，傳統(tǒng)短炒板塊與新興板塊的劃分，就是二手房短炒投資冷點與熱點的區(qū)別。

按照周峰先生的觀點，廣州市的“短炒”分為傳統(tǒng)板塊和新興板塊。目前二手樓成交量萎縮、成交面積下降、成交價格下跌的主要集中在番禺區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)的四大傳統(tǒng)板塊，而荔灣區(qū)的周門、西華路，白云區(qū)的泰景新村、云苑新村、廣花路、西搓路等新興板塊，雖然目前各方面的成交額大不如從前，但是仍然存在巨大的短炒投資潛力。

以番禺為例，今年3—5月成交的轉售個案中，幾乎與短炒無關，大部分都是小業(yè)主持有時間在1—4年，屬于業(yè)主改善居住環(huán)境“換房”行為，出售價相對于數年前的購入價肯定有所上漲，但是，不可否認的是，與去年同期價格相比，是下降了一定幅度的。如果小業(yè)主持有時間在半年以內還出手轉售，我們可以肯定的是，其中并無獲利。

而白云區(qū)今年3—5月成交的轉售個案，除了部分屬于“換房”行為之外，其他都是屬于短炒，且在2007年“高位”接手后轉售仍有盈利，個別短炒個案的操作時間甚至只有一個月，雖然轉售價漲幅低于20%，但是在現(xiàn)今的樓市調整時期內，白云區(qū)、荔灣區(qū)還有這樣的表現(xiàn)，實在是因為該類地段的投資價值被挖掘出來。

荔灣區(qū)和白云區(qū)的二手房短炒活躍，也是事出又因。荔灣區(qū)歷來是名校云集區(qū)，東風東路小學、中星小學等均在此區(qū)，適逢小學招生方案公布，周邊的物業(yè)相當受關注，咨詢客也相當多，絕大部分是為子女入學而購房。該區(qū)大多為樓梯房改房，樓齡較長，二手均價在9000—10000元/平方米，如可入讀東風東路小學的錦城花園，入讀中星小學的淘金家園等樓盤二手均價更在16000元/平方米以上。白云區(qū)自住需求大，長期處于求大于供，也使得二手房短炒高熱不退。

番禺成為短炒潛力股

近幾年來，番禺區(qū)都是一個房產投資熱點。由于番禺土地廣人少，開發(fā)商主要建造戶型以兩房或小三房為主，面積多數集中在60～100平方米之間，且據滿堂紅成交數據顯示，目前番禺二手樓價約5000元/m2，遠遠低于廣州樓市均價。地鐵三號線、新光快速路開通后，往番禺交通不便問題得到了一定程度的解決，這些原因使得番禺成為眾多置業(yè)者的理想之地，番禺因此也成為一只短炒潛力股。

然而，我們目前定位的短炒，轉手速度肯定不如2007年10月以前。2007年8月，番禺區(qū)重復交易套數占總數的11.4%，其中重復成交最多的是麗江花園和祈福新村，兩者占總數的60%左右。那時候的短炒物業(yè)有八成在半年內轉手，其中兩個月內即轉手的物業(yè)占了近半數，而且收益也不容小覷。在目前的樓市境況下，已經難以達到那個水平的收益。下表中的個案分析顯示，番禺的樓價漲跌趨勢清晰，在短炒的傳統(tǒng)板塊中，除個別特殊情況之外，麗江花園、廣州碧桂園、祈福新村等小區(qū)的二手樓炒房收益都是非常可觀。

周峰先生因此對二手房短炒提出三點建議：一、著重關注總價在50萬元以下的房子。因為該類房產涉及的資金量不大，操作較靈活。今年以來該類物業(yè)的成交比重達到59.2%，供應量充足。二、重點關注白云、荔灣上述各地段的放盤行情（可跟中介溝通），若遇到稍低于市場價的兩房單位，可作為短炒考慮對象。三、番禺的大石、洛溪、鐘村一帶仍是傳統(tǒng)“短炒”板塊中最具吸引力的地段，只是操作時間或許會有所延長。