短租公司：以家的感覺去賺錢

近年來，酒店式公寓方興未艾。7天、如家等知名連鎖酒店打破了以往星級酒店和賓館一統天下的格局，而以酒店公寓為主業的個人短租公司也異軍突起，憑借投入成本小、準入門檻低、經營靈活和資金周轉快的優勢，在提供給客商“家”一般的感覺的同時，也分得了市場的一杯羹。

居家理念擠進市場空白

異地租住通常有兩種選擇：短住幾日，可以去賓館和酒店；長住一年，通過中介找房源。然而，從幾日到三個月之間的這個租住空白，卻缺乏具有人性化的居住形式。這給予了酒店式公寓良好的發展前景。

與賓館和星級酒店相比，酒店式公寓的租金相當優惠，而個性化的居家功能則是酒店式公寓競爭平價旅館的另一大資本。“任何檔次的酒店房間，都是一到三張床，白床單，一個電視一個空調，簡單的設施，統一化的裝修，走到哪里都是一個樣子。但酒店式公寓房型、裝潢各有特點，廚房、冰箱、微波爐、洗衣機等設施更是提供了家庭式的閑適便利。從這一點看，市場前景非常廣闊。”從2003年就開始介入酒店式公寓生意的廣州南粵居短租公司創始人鄭大源如是說。

個性化的時代，充滿個性化的需求。作為“空中飛人”的商務人士，早已厭倦了標準化賓館的單一生活，邀請客戶到個性溫馨的住房小聚，人情友情融入了生意；探親旅游，如果只有一兩日，投親靠友也罷，但成周上月就相當不方便，常住酒店也費用昂貴，價格較低的酒店式公寓則成為便利選擇；異鄉結婚，親朋好友各地趕來無處居住，標準酒店更是無法滿足中國傳統“鬧洞房”的喜慶和“家”的氣氛。此外，培訓、學習機會的增多，更擴展了酒店式公寓的生存空間。

除此之外，特殊商務時期，酒店式公寓的市場更是火爆一時。每屆廣交會，廣州的酒店業相當緊張，大小賓館人滿為患，然而并不是每個人都住的舒服。大連的王先生已經連續三年參加春季廣交會，天氣悶熱，沿途奔波，再加上不能適應廣州飲食，一提到廣交會，他就頭痛。不過今年，王先生提前預定了一套短租公寓，兩室一廳，每天600元，不但有傳統酒店的空調、電視，還有居家生活的廚房、廚具、冰箱、洗衣機。

雖然廣交會期間酒店式公寓的價錢隨市漲了兩倍，但價格仍一般的酒店便宜三分之一甚至更多，同期選擇三星級酒店可能需要1500元/日，人均日消費750元，但王先生租住的兩室一廳人均300元即可。最讓他滿意的是酒店式公寓的舒適便利，“以前吃不慣廣州的飯菜，就只能吃方便面。沒想到，現在跨了大半個中國也能自己做飯吃。還有全自動的洗衣機，衣服也可以自己洗，既方便又放心。”

以量取勝，削峰填谷

酒店式公寓的良好前景使得7天、如家等國際知名連鎖酒店紛紛搶灘市場，然而，國際化的連鎖酒店并不能完全壟斷市場，一些個人投資的短租公司見縫插針的拓展著自己的業務，憑借投入成本小、準入門檻低、經營靈活和資金周轉快的優勢，以家的感覺去賺錢，成為他們的經營口號。

個人投資酒店式公寓，房源是最基本的條件。

目前，廣州已有不少先見的投資者，憑借自己掌握的一兩套公寓開展短租業務，以此作為個人的理財方式；而掌握較多房源，希望發展事業的正規公司卻為數不多。但實踐中發現，個人小規模的操作效果并不理想。越來越多的“散戶房東”主動向短租公司申請托管，其中有不少人曾嘗試單槍匹馬做短租業務，但均因為房源單一而投資失敗。

“房子必須多！”南粵居短租公司的創始人鄭大源總結出要以量取勝。以該公司為例，經過多年發展后，目前已擁有60套公寓，盡管部分公寓在當月可能“入不敷出”，但經總體平衡后仍可保證整體收入，從而達到“削峰填谷”的效果。

為以量取勝、增加房源，起初，鄭大源選擇依靠城中村，尋找擁有整棟房間的房東。但是，無論周邊環境還是室內條件，城中村的房間都無法達到較高的租住水平，由此也流失了中高端客戶。

市場是最好的老師，鄭大源開始改變策略，轉向中高檔小區發布信息，在擁有閑置房的普通房東中尋找“散戶房源”，把散戶的房源集中起來，統一納入公司，進行集約化的管理和經營。這項渠道也成為目前南粵居主要公寓來源。

為了獲得更大的利潤空間及相對固定的房源，南粵居短租公司在取得這些房源的時候，一方面壓低市面租金，一方面盡量延長租期。例如市值3000元/月的房子，會以每月2500元左右的價位托管。而托管租期也一般在一年以上，最長的甚至達到5年。

在托管這些散戶房源的時候，南粵居短租公司也付出了很大的努力，與房東的談判可謂一波三折，剛開始的時候比較困難，房東大多不原意輕讓原本屬于自己的租金收益，但隨著理財意識的崛起，不少房東意識到閑置期的損失，如今，“談判起來比較容易了。” 南粵居短租公司的創始人鄭大源如是說。

集合散戶做成了大房東，鄭大源開始進行統一管理。開拓租客市場時，一方面鎖定一個小區發布信息，有意托管的房東找到公司聯系，同時當小區內住戶的親朋來訪需要租住，也可以有效地與公司聯系。另外，建設自己的網站，并在旅游、租房、商務等各類網站上發布信息，也都是市場拓展的主要方式。

不得小看的是，在高檔小區投資短租公寓還有很多瑣碎支出。鄭大源算了筆帳，水電方面，酒店式公寓不參照商業用電，而是按照民用水電資費計算，參考每天每房用電15度，每度電0.61元，費用為20*15*0.61=180，另外還有高樓小區的管理費，通常1.5元每平方，有線電視費用模擬17元/月，數字26.5元/月，網絡費用每月100元左右，此外公司還要依法上繳稅務、支付工資等。平攤到每套公寓，相關支出合計達400—500元/房左右。

投資面臨“雙刃劍”

與7天、如家等國際知名連鎖酒店相比，個人投資的酒店式公寓雖然有諸多的優勢，但也面臨很多的困難。

首先，市場空白意味著巨大的投資前景，也意味著尚不成熟的市場認知。通過南粵居的調查顯示，目前聽說過酒店式公寓的客商僅有20％左右。對于把酒店式公寓當作事業的投資人來說，想與滿地開花的平價賓館爭蛋糕，必須有一定的宣傳渠道和手段，讓大眾接受這個新理念。“打造品牌一定需要包裝”，鄭大源這樣說。

其次，投資門檻低，一方面使小本創業成為現實，另一方面也造成從業人員總體素質不高的狀況，進一步使得市場對酒店式公寓的信任難以建立。“一地老鼠屎”是鄭大源對這個行業的評價。

據鄭大源估計，目前廣州酒店式公寓絕大多數屬于無牌經營，行業整體形象不高，無牌經營的不規模宣傳，必然使之成為“地下產業”，進一步阻礙了市場的認知。鄭大源經常遇到的這樣的情況，新換了床上用品，但租客卻不相信，擔心公寓為節省成本忽略衛生。相對標準酒店統一的白色床單，酒店式公寓為了表現溫馨選用了彩色床單，卻被租客誤認為是“用來遮蓋污漬”。

由此一來，酒店式公寓的優勢特征，在另一個角度看來都成為了“雙刃劍”。面對各種局限，鄭大源已經早有考慮。為了既體現衛生又展示溫馨，他將各公寓的床單統一為橙色。面對公寓地點分散化造成的管理不便，計劃在未來選擇房源時，堅持“集中里有分散”的原則，盡量在同一小區內集中就近尋找。

市場投資與風險分析

在投資酒店式公寓的創業路上鄭大源一步步走來，從原來只有一套房源到現在60多套，從只身奮斗到10多名員工，而房源數量和員工數量還在不斷增長。“原先一天賺幾十塊就高興得樂不籠嘴，現在碰上廣交會期間一天一萬元都沒什么感覺了。”

屋裝修較好的房子一般的出租率為60%-70%，因此按照60%的出租率每個月租出18天計算，2500元/月接手托管的公寓，日租金大概為150－220元左右，一個月有1000－2000元的利潤，年收入就會過萬。廣交會期間，租金會隨市翻倍，升到500元以上，僅出租四五天即可收回一個月的租金。

但是，投資酒店式公寓的風險也不容小覷。除了要直面7天、如家等國際連鎖酒店的競爭，還要和大大小小的散戶房東搶飯吃。同時還得承受隨著規模擴張后帶來的越來越重的成本支出。

發展模式：

鄭大源認為，酒店式公寓可以小本起家，有多少錢就投多少房，然后“滾雪球式”逐步擴大。而公司化經營雖然可以規避風險，但也將成本大幅提高，只有在擁有10套以上房源的情況下，注冊公司才較為有利。

前期投入：

前期投入主要用于房租和公寓裝飾性改造，具體由單套房租、數量、裝飾程度等因素而決定。以南粵居為例，60套房源均是與房東簽訂長期租用合同，再按月支付租金，每月總支出8萬余元。這種短線運營可以減少前期投入，有利于資金流動。對房間進行簡單裝飾，視改造程度成本在幾百到上千元不等。

日租定價：

由于地點、房型等條件各不相同，租金也相差較大，但每套房的日租價均按照出租10-15天回收原租金的方案制定。房價定位方面，南粵居在高檔小區的價位基本在100元/日到300元/日不等。為了滿足不同層次的市場需求，南粵居在高校附近推出經濟型公寓，日租金低于百元，在開學、復習、考研、節假時，入住率較高。

房源條件：

并非隨隨便便的房間都可以接手，用于打造酒店式公寓的房子需要一定“潛質”。高檔小區的高層及小高層，房齡低于5年，房型從單間、一室一廳、兩室一廳到三房一廳都在鄭大源鎖定的目標之內，而40-50平米的一房一廳最受市場歡迎。

同時區域環境也是重要考察因素，一般選擇商務區、地鐵、大學、展覽中心附近，擁有良好的物業管理，完善的安保措施。而內部設施需要優質裝修，沙發、成套家具、組合衣廚、衛浴設施應有應有，彩電、空調、冰箱、洗衣機、DVD 、飲水機甚至冰箱、電飯煲、微波爐、廚具餐具也成為必備條件。

風險及應對：

住房閑置期的風險。以南粵居為例，日常入住率為60%，盡管已經高于酒店行業的相關比例，但仍然面臨一些房間“入不敷出”的現象，由此擁有一定房源成為規避風險的手段。

不同房源、客源渠道的風險。

常見房源來自親朋、中介公司、自尋房源三方面。其中，中介公司收取一定的中介費，但遇到問題，可以共同承擔風險；親朋房源面臨著感情困境，即使收益分配可以預先規定，但往往忽視責任承擔的規定；自尋房源另需提防出租者不為第一房東，在接受托管的過程中，要對房產身份進行檢查，并將風險承擔歸入合同。

租客來源也主要分為三個方面：散客、旅行社、中介公司。與房源渠道風險相同，由中介公司和旅行社這類組織提供的客源，較為有保證，可以共同承擔責任；但事實上，散客或由散客組成的小團體（例如公司出差）是酒店式公寓的租客主體。因此，與各方簽訂相關合同，購買意外保險、財產保險都成為避險之舉。