財(cái)事天下

關(guān)鍵詞 樓市拐點(diǎn)

城市化、人口紅利、剛性需求……地產(chǎn)商論證房價(jià)上漲的理由總是言之鑿鑿、論據(jù)多多。然而，任何商品都不可能只漲不跌，這么個(gè)簡單的道理，但囿于屁股決定腦袋的思維定律，地產(chǎn)商們就是不愿意承認(rèn)。終于，地產(chǎn)大亨王石第一個(gè)站出來說，樓市出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”，并率先垂范，謀劃了一個(gè)從南到北降價(jià)的路線圖。行動(dòng)者，有未來，萬科此舉，外得人心，內(nèi)得實(shí)惠，王石這個(gè)“帶頭大哥”做得好。“讓靈魂跟上腳步”，這話說得好。因?yàn)椋v觀天下，房價(jià)暴漲而不及時(shí)剎車，最后的結(jié)果只能是暴跌。

樓市拐點(diǎn)引發(fā)次債危機(jī)

最近，給全球經(jīng)濟(jì)和金融帶來巨大陰影的美國次級債風(fēng)波，實(shí)際上卻緣起于美國自2006年出現(xiàn)的樓市拐點(diǎn)。

從2001年，在9#8226;11恐怖事件及科技股泡沫破滅的雙重打擊下，美國為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，連續(xù)１３次降低利率，房地產(chǎn)市場受到激勵(lì)開始迅速膨脹，炒房投資盛極一時(shí)。美國平均房價(jià)０３年－０６年，漲幅超過５０％，房價(jià)10年翻了一倍多。受利益驅(qū)動(dòng)，一些收入不高、有不良信用記錄的人也申請貸款買房。銀行為了獲取較高貸款利率，降低了住房貸款門檻。由于房價(jià)迅速上漲，炒房者和銀行依然有利可圖。就這樣，次級貸款和次級債規(guī)模像滾雪球一樣迅速膨脹。

２００４年開始美國連續(xù)１７次加息，貸款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。經(jīng)濟(jì)增長放緩也影響了房地產(chǎn)市場。從06年三季度至07年8月房價(jià)下跌就超過１０％。房價(jià)下跌，炒房者利益鏈條斷裂，貸款還不上，變賣房產(chǎn)又面臨損失，次級貸款風(fēng)險(xiǎn)開始暴露。美國次級房貸危機(jī)產(chǎn)生了220萬的“房奴”——房地產(chǎn)商吹出的泡泡破了。

20年 樓市遭遇兩次重大拐點(diǎn)

回溯近20年，英國房市遭遇到了兩次重大“拐點(diǎn)”。

第一次震蕩發(fā)生在1992年，當(dāng)時(shí)保守黨政府堅(jiān)持央行基本利率維持在10%的高位不變，這不僅讓更多的房屋按揭者無力承擔(dān)每月的房屋還款，也讓按揭機(jī)構(gòu)無法向新的購房者推銷房產(chǎn)，越來越多的房屋空置無法售出，這樣的僵局到了1992年末終于造成全國性房價(jià)大跌。英國的平均房價(jià)在1992年末已經(jīng)縮水超過1/3。

第二次拐點(diǎn)則是由于美國次級債危機(jī)引起。從1997-2005年的8年間，英國房價(jià)大漲125%。房價(jià)在2007年7月前一直保持強(qiáng)勁增長，直到美國出現(xiàn)次貸危機(jī)，參與資本運(yùn)作頻繁的英國投資機(jī)構(gòu)受牽連出現(xiàn)嚴(yán)重虧空，英國房市危機(jī)才終于爆發(fā)。英國去年12月份房價(jià)下降指數(shù)為49.1，而11月份，英國房價(jià)下降指數(shù)為46.1。英國皇家特許測量師學(xué)會專家稱，英國消費(fèi)者對于房市的信心跌至16年來最低點(diǎn)。

樓市拐點(diǎn)造成七年之痛

加拿大房地產(chǎn)市場1980年駛?cè)肟燔嚨溃?980-1989年，在多倫多等大城市，標(biāo)準(zhǔn)房(33×122英尺獨(dú)立屋)價(jià)格平均上漲300%，人們爭先恐后地投身房地產(chǎn)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)。但好景不長，隨著加拿大制造業(yè)的萎縮和經(jīng)濟(jì)不景氣，加拿大樓市步入所謂“悲慘七年”，全國平均價(jià)格縮水1/3。

樓市拐點(diǎn)“成就”十年衰退

上個(gè)世紀(jì)80年代，日本采取了非常寬松的金融政策，大量資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，房地產(chǎn)市場隨之急劇升溫。隨后日元大幅升值，房地產(chǎn)投機(jī)盛行，地價(jià)、房價(jià)飆升。1985年-1988年，東京地價(jià)漲2倍，中心區(qū)漲3倍以上，到1989年，日本地價(jià)市值總額相當(dāng)于全美地價(jià)總額的4倍；到1990年，僅東京圈內(nèi)的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的土地價(jià)格。

1991年，隨著國際資本獲利后的撤離，日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，銀行壞賬高達(dá)6000億美元。此后10年，日本迎來了歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，被經(jīng)濟(jì)學(xué)界稱為“失去的10年”。

地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退

1984年以后，泰國政府為了促進(jìn)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域，同時(shí)，為了發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，實(shí)行了金融市場開放，海外資金大量進(jìn)入其房地產(chǎn)市場。從1990年開始，泰國的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房貸款以20％－30％的速度高速增長。

1997年金融危機(jī)發(fā)生之前，東南亞經(jīng)濟(jì)繁榮景氣、樂觀情緒彌漫，但飛速上漲的房價(jià)種下了泡沫的危機(jī)，1992年到1996年，泰國曼谷建成了76萬套新住宅，其中15萬套空置無用，而到1997年金融危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，泰國閑置的住宅高達(dá)85萬套，位于曼谷中心商業(yè)區(qū)的房屋價(jià)格也竟下跌了22％。1997年，東南亞金融危機(jī)爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。

房地產(chǎn)從“龍頭”變“龍尾”

臺灣房價(jià)在1973年、1980年、1987年有3次大漲，房地產(chǎn)市場被稱為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的“火車頭市場”。但是經(jīng)歷1987-1989年的泡沫后，從1990年到2005年，臺灣房地產(chǎn)市場一直停滯，反而被戲稱為“火車尾市場”。

1988年，新臺幣在美國的強(qiáng)大壓力下升值，這引發(fā)了國際熱錢大舉進(jìn)入臺灣，先炒作股市，后轉(zhuǎn)入樓市。在1987-1989年，房價(jià)分別上漲35.87%、94.51%、41.81%，短時(shí)間內(nèi)房價(jià)瘋狂上漲了4倍之多。1990年后，國際熱錢撤退，臺灣房價(jià)頓失縮水一半以上，投資者血本無歸，不少人因而自殺，臺灣房地產(chǎn)陷入“黑暗期”。

十幾萬人成百萬“負(fù)翁”

1984年-1997年，香港房價(jià)年平均增長超過20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域房價(jià)高達(dá)10幾萬港元/平方米，一些黃金地段的豪宅甚至到了每平方米20萬港元。1996年，毫宅售價(jià)平均升幅30%-40%，1997年上半年樓價(jià)升幅達(dá)3-5成，同時(shí)炒風(fēng)炙熱，一個(gè)輪購的籌碼往往賣到100多萬元。

1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，香港股市大跌，地產(chǎn)泡沫隨即破滅。1998年，香港私人住宅售價(jià)平均下跌35%-40%，比1997年平均下跌5成。在這場“泡沫”中，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有10多萬人由百萬富翁一夜變成了百萬“負(fù)翁”，炒樓絕跡。