保利地產：超跌反彈的先鋒

16年的經營，保利地產從一個區域性地產公司發展為全國性地產大藍籌。即使在今年房地產行業的寒流之下，它也依然保持了良好的經營勢頭，不但銷售資金得到迅速回籠，還抓住了宏觀調控帶來的發展機會。在其市場價值得到看好的時候，超跌的現狀更是給投資提供了機遇。

保利地產（600048，SH）10年立足于廣州，6年布局全國，經過16年的精心經營，完成了從一個區域性地產公司到全國性地產大藍籌的成功轉型。截止到今年3月底，總資產已達464.73億元，在房地產開發行業僅次于萬科，排名第二，而利潤增長率為253.26，遠遠高于萬科A股14倍。

隨著地產股再次受到嚴重超跌，風險被進一步釋放，未來持續下跌的空間已經非常有限，目前其估值水平也正趨于合理。保利地產，作為一只處于相對低位的地產龍頭股，其良好的成長性有望再次得到挖掘。

2007年，“土地為王”與“現金為王”共同成為地產商的主要追求目標。保利地產項目開發進程再度加快，在建擬建項目60個，占地總面積1129萬平方米，規劃總建筑面積2045萬平方米，其中房地產新開工面積410.7萬平方米，在一線藍籌地產公司中僅次于萬科；銷售面積200萬平米，銷售金額170.4億元，同比分別增長62%和104%。

財務方面，公司在去年減量定向增發1.26億股，募集資金68.15億元，主要用于投資公司9個房地產項目，分別位于廣州、南海、北京、上海、武漢、沈陽和重慶等地，這批項目計劃總投資134億元。而從銀行借款是該公司的主要籌資渠道，向銀行、信托等金融機構借款合計121.58億元，占負債總額的43.33%，其中長期借款占74.4%，短期借款和一年內到期的長期借款占25.6%。截至2007年底，公司總資產達到409億元，同比增長148%。

成功增發募集資金，加上良好的盈利狀況，使得去年年末該公司資產負債率下降到68.62%，同比下降7個百分點；其中，年末預收賬款已達109.4億元，占負債總額的38.99%。總體來看，保利地產不但業務擴大，財務結構也得到較大改善，負債水平和結構均比較合理，財務風險并不算高。

縱觀房地產開發行業，2008年出現整體波動，部分地區樓盤價格回落。而在CPI屢創新高、從緊貨幣政策不動搖的宏觀背景下，投資者對房地產行業依舊可能面臨的政策調控抱有警戒。不過，寒流之下，保利地產依然保持了良好的經營形勢，不但銷售資金回籠迅速，而且還抓住了宏觀調控帶來的發展機會。

今年4月份，公司實現銷售面積28.85萬平方米，銷售認購金額21.07億元。與此前公布的三月份銷售月報相比，銷售金額再度大幅增長，環比增106%，同比增長150%。同時，保利地產今年在全國各個城市均保持了強勁而穩健的勢頭，在廣州、上海和武漢的近十個項目，均達到銷售所推貨量85%以上，該公司所開發的全國首個限價房保利西子灣項目，獲得二次開盤一日售罄的佳績。在房地產市場環境波動的情況下，保利地產優勢發揮顯示第一季度新增土地儲備300萬平方米，平均土地成本約為1100元/平方米。

此外，由于去年已售未結轉面積高達132.95萬平方米，金額計116.34億元，而整個2007年，公司結算面積僅110萬平方米，結算銷售收入僅74.08億元。簡單的數字對比已可得出結論，即使調控依舊，保利地產今年業績的高增長仍將持續。

面對當前形勢，公司制定2008年總體經營目標：房地產直接投資300億元至350億元，新開工面積630萬平方米，竣工面積350萬平方米，全年實現銷售認購240億元，在資金基本保障的前提下實現等量拓展，品牌資產突破60億元。近期，公司發布的業績預增公告，一季度凈利潤將增長230%以上。這充分表明，保利地產繼續保持了良好的發展勢頭，未來業績有望保持高速增長。

招商證券預計，保利地產在二季度推盤量達到190萬平左右，按85%的銷售率預計，整個二季度將實現100億元以上的銷售收入，季度銷售收入將環比增長300%左右。同時，預計2008年到2010年，每股收益分別為:1.26元、2.33元和3.51元。而2008年3月31日數據顯示，該公司每股收益已由去年底的1.3元降至0.11元，上升空間較大。通過參考與保利地產可比性最強的萬科A的溢價水平，招商證券認為25.8元為保利地產合理估值，這一水平相對于目前18元左右的價位還有30%的空間。

值得注意的是，雖然該股的市場價值和超跌的狀態得到了認可，但趨勢指標顯示該股短期股價呈現弱勢，短線操作難度較大，建議投資者可以給予關注，在積極的等待中尋找機會。