潘石屹說：百日劇變已經發生了

2008年3月21日在接受采訪時我提出未來100天是許多房地產公司發生劇變的觀點，現在100天過去了，不樂觀地說，目前房地產行業面臨的資金壓力比100天前嚴峻得多，經濟形勢不好，貨幣政策從緊，成交額下跌等等，都是造成房地產行業資金壓力加大的原因，而且這些形成壓力的力量比100天前還要大得多。100天前我考慮其變化主要表現方式是：房地產行業之間的兼并、重組，與別人尋求合作的方式等等，但今天我們看到房地產企業拖欠政府地價款的現象屢屢發生，這說明其表現的方式還要更多樣性。

在分析一個事件變化的過程中，我們最重要的是要看影響這些事件背后的原因和力量有沒有發生變化。三個月前我分析房地產行業要出現劇烈的變化，主要是考慮了四方面的因素：一、美國次貸危機引起國際經濟的蕭條；二、國內從緊的貨幣政策；三、去年一年，房地產商買地的錢甚至超過當年銷售額，普遍手頭偏緊；四、最近幾個月發生的各個城市房屋成交量在萎縮。從今天來看，這些導致房地產行業資金鏈條緊張的因素并沒有消失，強度反而在增加。房地產行業資金的壓力比三個月前想象的還要大。

在三個月前，我提出的這些變化是指房地產行業內部的，原因是由于這些因素的影響，房地產行業的資金會很緊張。尤其是在2006年下半年和2007年，一些房地產開發商用高價拿地，在各個城市創“地王”的這些房地產公司壓力就更大了。他們中有多少還能按時履行與政府的土地出讓合同呢？在三個月前，我提出房地產行業要發生這種變化時，只是看出一些苗頭，實際上這些造成房地產行業資金緊張的因素從今天來看比三個月前要強烈得多。房地產行業由于資金的壓力巨大，這種變化到底以什么樣的方式表現出來？在三個月前，我預計的是以收購、兼并和與別人尋求合作的方式表現出來。但現在我們看到還有一些方式，如以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表現出來了。無論是哪種方式都說明房地產行業資金的壓力是巨大的，而且比三個月前我們做這種預測時想象的壓力還要大。

至于房地產市場情況和未來怎么樣的問題，我是這樣看的：房地產市場和大的經濟形勢是密切聯系在一起的，現在從大的國際經濟環境到中國國內經濟環境都有許多不能確定的因素，如石油價格、股票市場波動、銀行的利率、通貨膨脹等等，這些因素最終都會影響到房地產市場。

美國經濟增長已經大幅放緩；經濟蕭條相對溫和，預計至2009年中經濟增長都將十分緩慢。

中國的通脹保持高位；預計2008年央行將兩次提高存貸款基準利率（每次0.27個百分點）。

最近北京將建立預售資金監管制度。在國外一般監管的是預售收入中銀行按揭部分的資金，我想如果這個政策變成現實能夠實施，一方面可以防范金融風險，另一方面對一些房地產集團公司來說，他們內部調動的靈活性幾乎就沒有了，會使目前已經非常緊張的房地產公司資金壓力更大。我認為只應該監管銀行按揭部分的資金。

導致家庭負資產這個問題，我這樣考慮：家庭收入比較低，所購買房子縮水幅度大的家庭就可能出現負資產。美國次貸危機實際上就是負資產影響的，它只是一個問題的兩個方面。次貸危機是從銀行表現出來，負資產是從家庭表現出來的。

負資產在其他國家的一些城市都發生過，離我們最近的是東南亞金融危機，亞洲的一些城市家庭就曾出現負資產，如中國香港、新加坡。負資產的出現是因為房價大幅度下跌，銀行利率的提高，我在談到中國出現家庭負資產時，不是談整個行業和整個中國，但如果房地產行業繼續不景氣下去，出現負資產家庭可能先從深圳開始。