開發商的冬天來了嗎？

國家發展和改革委員會、國家統計局發布統計數字顯示，5月份全國70個大中城市房屋價格同比上漲9.2％。這一數字今年一季度為11.0％，今年4月份為10.9％，可以看到，房價漲幅持續出現回落現象。統計數據顯示，北京前4個月期房住宅成交量較去年同期下降45％，為近年來的歷史最低點。

潘石屹曾經預言：“樓市大跌，將讓中國產生一大批負資產家庭。”

上世紀90年代初，日本的房地產泡沫破裂，房價下跌50%，使日本遭遇了長達10多年的經濟低迷。“對中國來說，不用下跌50%那么多，20%～30%足以引發一場經濟災難。”在2008博鰲地產論壇上，有業內人士語出驚人。由于目前中國普遍實行20%～30%房地產貸款首付標準，一旦房價下跌，很大一部分購房者即便將房子賣掉也無法償還貸款。

來自中國土地一級開發網的信息表明，從2008年6月1日至今，轉讓開發項目的信息達到45條，其中不乏優質地塊。

國家發展和改革委員會、國家統計局發布統計數字顯示，5月份全國70個大中城市房屋價格同比上漲9.2％。這一數字今年一季度為11.0％，今年4月份為10.9％，可以看到，房價漲幅持續出現回落現象。統計數據顯示，北京前4個月期房住宅成交量較去年同期下降45％，為近年來的歷史最低點。

在一向被認為是樓市旺季的“紅五月”，這一現象未得到改變。

上海樓市5月份出現新盤放量上市的高潮，有的樓盤出現或明或暗的降價促銷，但是市場對此反應冷淡，商品住宅的成交量與去年同期相比下降55.5％。與此同時，商品住宅出現供大于求現象。深圳樓市量價齊跌已是不爭的事實。統計顯示，1至5月份，深圳商品住宅銷售價格下跌至2007年初的水平，房價下跌超過30％，商品房銷售面積同比下降55.6％。實際上，從今年初開始，全國許多一線城市的房地產市場已經出現成交量下降的情況，觀望氣氛日益濃重，打折促銷成為房地產市場的主題詞。北京的許多樓盤除推出房價折扣之外，贈送物業費、停車位甚至轎車都成為開發商的促銷手段，打折幅度也從9.9折擴大到8折。進入6月，一些地方直接推出降價樓盤，更加顯露出房地產市場的低迷態勢。6月7日，中國人民銀行宣布，從6月15日和２５日起，人民幣存款準備金率將分兩次提高，合計上調1個百分點，半年時間里，這已經是央行第五次宣布上調存款準備金率，而經過這次調整，準備金率攀升至17.5％的歷史高位。連續加息和提高存款準備金率，銀行收縮銀根，開發商獲得的資金供應減少。銷售速度放慢導致的資金回款放慢，直接影響到房地產公司的現金流。而目前已經上市的房地產公司資產貶值，資金流動性差，同樣面臨風險。第二套房貸政策出臺后，購房者普遍觀望，中國人民銀行6月25日公布的銀行家問卷顯示，第二季度個人消費貸款需求指數出現全面下降，其中個人購房貸款需求指數降幅明顯。從緊的貨幣政策、銷售速度放慢和股市的持續下跌使房地產企業資金出現前所未有的緊張。在這種形勢下，一些城市的房地產企業已開始把手中的土地賣出來回籠資金，土地拍賣市場目前也已露出頹勢。今年初，北京土地儲備中心公開招標3塊土地，應者寥寥無幾。4月上海出讓的8塊土地中，有2塊因無人報價而流拍。深圳年初至今出讓居住用地共流拍8塊。有的開發商甚至將拿到手的土地退掉。

近期中央工作會議強調：要進一步加強金融監管，促進資本市場健康發展，保持房地產市場穩定，切實防范金融風險?！斑@是建設部和央行共同面對的壓力，意味著開發商將繼續面臨著既壓又拉的尷尬局面，不能輕易死去?！?/p>

在住房和城鄉建設部維系樓市穩定的大局下，房產開發的各個鏈條卻在滋生著某種變化。在大幅降價銷售無異于“殺雞取卵”的共識下，開發商只能將目光轉向土地和項目轉讓。2007年，開發商面臨的資金壓力主要來自于購地款和各項稅費，當時形勢一片大好，開發商可以很容易通過銀行貸款和資本市場融資來解決資金壓力。至于銷售回款，開發商要求并不高?！爱敃r的市場，晚銷售一天則意味著房價將進一步上漲，將收獲更多的利潤，所以當時大家都選擇捂盤惜售，只管在土地上做文章?！背啥家晃婚_發商回憶起當時的盛景滿臉幸福。可隨著金融緊縮、融資渠道把嚴，開發商融資圈地、圈地再融資的路走不通了。一位銀行內部人士甚至表示：“目前已經有一些商業銀行將房地產行業列為高危行業，不再進行貸款審批。”此時，央行仍在繼續推行加息政策，開發貸款不僅門檻提高，風險也進一步加大。

一線房企的舉措或許已顯現其中端倪。

近期以來，萬科先以500萬元的價格出讓東莞項目50%，再以2.2億元人民幣拋售位于上海浦東3.7萬平方米商場物業（此物業在2007年的持證抵押金額就是4億元）；5月，香港瑞安集團出售旗下項目子公司股權，套現人民幣22.59億元。

“銀行貸不出錢，房子不敢明降價，回款困難，閑置的土地又必須開發，資金鏈就要斷了，實在是沒辦法了?！备嗟拈_發商大膽借錢背后懷著一個希望：樓市綁架的是銀行，為了防范金融風險，政府一定會出手救市的。死撐！撐過這段時間就好了。顯然，如果讓開發商瘋狂拿地之后，再瘋狂借貸，進入惡性循環，行業潛伏的風險勢必會拖垮整個樓市。中小開發商有不少走的正是這條瘋狂之路。而事實上，救市政策不會針對這樣的企業。而去年小心謹慎，手頭還稱得上寬裕的大開發商們，正在他們的門口靜候著，等著抄底，接下他們的樓盤、他們的地。

一輪宏觀長調，打壓的是瘋漲的房價，借著瘋狂的房價來瘋狂擴張的開發商、一批沒錢的開發商，即將面對“死亡”。在投資性購房比例高達50%的深圳樓市，不少置業者已被深度套牢。中國土地一級開發網上近兩個月來，轉讓土地開發項目的信息達到60余條，來自北京、廣東、重慶、江蘇等地，結果都不理想；另有開發商無奈私下進行股權轉讓融資，甚至迫于開發期限向政府要求退地。

暴漲是不可能的了，政策要求的是穩定房地產。那些被高成本融資綁架的開發商等待的可能只有崩盤？！