中國經濟的災難嗎？

在市場直線向上的時候，銀行、開發商、購房者堅守著“你好，我好，大家好”的邏輯。可是隨著政策調整、房價松動、開發商集體跳水等狀況的出現，這種邏輯被打破了。

一直以來，由于商業性房地產貸款在銀行整體業務中所占比例以及它帶給銀行的利潤，開發商和購房者被銀行奉為上賓。央行2007年底的一項統計數據表明，2007年金融機構各項貸款中，商業性房地產貸款占總貸款比例超過30%，成為銀行最主要的客戶。

從2007年下半年，國家執行“從緊”政策以來，銀行對開發商和購房者的態度開始變得若即若離。主要體現在銀行放貸門檻的提高。部分銀行針對房地產開發企業的信貸標準提升至：申請貸款的房地產公司凈資產必須達到5000萬元、開發面積5萬平方米以上、貸款需求至少5000萬元。“這比一季度的標準要高40%左右?！睒I內人士認為，此舉無非是為難更多的小開發商。而執行“二套房貸”標準以來，大量的投資客因為利率問題被迫“離市”。

行業內人士認為：銀行在為難開發商、購房者時，也把自己逼進了困境。由于個貸的穩定性好、風險不高，一直以來都被視作銀行最優質的信貸業務。某銀行工作人員介紹說；“即使房價下跌，有居住需求且收入正常的購房者也不會因此斷供房貸，真正的擔心是來自對房地產開發企業的貸款?！比绻蛸Y金鏈緊張造成房子未建成形成爛尾樓，銀行的損失就大了。在原有放貸標準中，一般要求開發企業有30%以上的自有資金，因此只要樓市整體不出現30%以上的大跌，即使收不回開發商貸款，銀行也能通過拍賣處置開發商所抵押的項目樓盤來保全資產。這位人士介紹說：“這只是銀行自保的手段，要想不挨餓，銀行還得依靠龐大的房地產貸款?！?/p>

根據有關統計顯示，2007年全國主要金融機構放出的商業性房地產貸款總額在1.2萬億元左右（包括開發性貸款和個人按揭貸款）?！岸?008年1至5月份的房貸總額不會超過2007年的40%，這意味著銀行房貸營收的大幅下降。”上述人士透露。

“開發商的資金來源無非三個：一是以銀行為主的信貸，二是外資基金的投資，三是銷售回款。如今，被堵住了兩個，開發商的資金鏈條繃得緊緊的。”某地產顧問機構商業部總經理賴翰林分析，為求取暖過冬，開發商似乎只剩降價拋售的“華山一條路”。2008年1月至5月，萬科全國聯動降價，實現銷售金額197.6億元，同比增長67.3%。而保利地產2008年前5個月實現銷售認購金額66.46億元，同比增長23.9%。從表面數據來看，似乎一線開發商的前5個月的銷售數據比較樂觀。但銷售數據的上升卻是靠打折促銷、銷售利潤的下跌為代價實現的。

“二套房貸從緊的政策也間接地放慢了開發商的銷售回款速度?！辟嚭擦终f，開發商回款速度的放慢，直接的后果就是開發商還貸能力的下降，開發速度的放緩，陷入資金的惡性循環。為求共同利益，開發商與合作銀行開始尋求“共同貸款”的變通措施，致使二手房貸政策在執行層面上的松動：開發商實現銷售回款增加，推進開發項目，銀行收回開發貸款，將開發貸款風險轉為個貸風險。“在這種狀態下，樓市大跌并不是好事?！比珖ど搪摲康禺a商會會長聶梅生認為，如果房價快速進入下降軌道，金融市場將面臨巨大風險。不但眾多沒及時“逃跑”的炒房者以及高價位購房者會被套牢，連銀行也將會被緊緊套牢，甚至會出現一定程度的經濟災難。