國家會越來越重視保障性住房

李波濤

隨著國家加大對保障性住房的投入，房地產(chǎn)炒作的風(fēng)險會越來越大，開發(fā)商的利潤率也會下降，各路房產(chǎn)“炒金”龜縮到銀行和高利貸中，而國家政策促成的市場供量的增加必然會使房產(chǎn)市場價值重新定義。2008年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了深幅的調(diào)整，房價一整年都在下降。怎么看待地產(chǎn)行業(yè)走勢？現(xiàn)在應(yīng)否買房呢？帶著這些問題，記者采訪了徐勇先生。

《卓越理財》：房地產(chǎn)行業(yè)對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)如何？

徐勇：房地產(chǎn)行業(yè)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，這并不奇怪，這種情況在那個國家都是如此。但是作為投資性消費(fèi)，房地產(chǎn)對GDP的影響，主要是產(chǎn)業(yè)鏈的影響，如地產(chǎn)行業(yè)會影響到鋼鐵、水泥、裝修和家居等行業(yè)。但另一方面，地產(chǎn)行業(yè)會拖累消費(fèi)行業(yè)，普通民眾用貸款買房子，就會犧牲很多幸福，因?yàn)楹芏嗳粘５南M(fèi)就會很計較，消費(fèi)需求等真正的內(nèi)需就會增長緩慢，而這對國民經(jīng)濟(jì)是不利的，并且房地產(chǎn)行業(yè)是高污染行業(yè)，會占用耕地，產(chǎn)生很多固體垃圾和廢熱能等，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)有很大負(fù)擔(dān)，因此應(yīng)該交更多的稅。

《卓越理財》：怎么看待國家的安居房和保障性住房？

徐勇：中國會在安居房和保障房加大力度，從而更好地解決住房問題。在以前的福利房階段，在大中城市，單位會分配房子給員工或廉價出售，如我的一套房子，面積104平米，11萬就買下了，現(xiàn)在出售的話能賣到180萬。這些受益人群主要是大中城市的原住居民，這部分人占全民人口10%都不到。比較而言，現(xiàn)在很多來城市務(wù)工的人和很多年輕的大學(xué)生的住房壓力就比較大，住宅應(yīng)該恢復(fù)他本來的面目，即居住的價值。因此，政府的這個保障住房和安居住房措施是很好的。保障性住房進(jìn)行需求分流，有改善住房的，有租住住房的，而不是把住房看作類似金融產(chǎn)品進(jìn)行炒作，這樣才能更好地穩(wěn)定房市。

《卓越理財》：怎么看待市場的降價行為？

徐勇：當(dāng)前的降價是一種市場的糾正和再平衡，隨著國家加大對保障性住房的傾斜投入，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤會越來越薄，這個市場和原來不一樣了。以前有一個樓盤就會有很多人炒作，而現(xiàn)在就沒有那么容易，炒房的風(fēng)險越來越大。市場本質(zhì)是價格和供應(yīng)量的問題，2007年需求大，供應(yīng)少，房價單線上升，就會吸引很多的投資客。而保障性住房提高了量的供應(yīng)，必然會抑制價格的上升，也間接打擊了房產(chǎn)投機(jī)。

隨著改善性住房的盛行，擁有多套住房的人會把空閑的房子出租，而這就會解決來北京務(wù)工和就業(yè)的人的住房問題，并不一定每個人都要買房，全民購買城市住房是不現(xiàn)實(shí)的。

《卓越理財》：中國的房價高不高？徐勇：單純判斷房價沒有價值，最終還是要看收入，看房價收入比。比如歐洲，普通歐洲人月收入3000歐元左右，而在歐洲，一套100平米的房子，掛出的價格也是80萬歐元。這樣算下來，北京人在北京買套房子和歐洲人在歐洲買套房子面對的壓力是基本一樣的。

現(xiàn)在討論房價是否探底不是問題，關(guān)鍵看收入是否保持增長，中國經(jīng)濟(jì)是否能夠保持高增長。而中國政府也傾向給民眾高一點(diǎn)的收入，政府拿到的財政收入會更加注重分配。中國有很多物資如石油和糧食價格和國際不接軌，是因?yàn)橹袊木用袷杖牒蛧H不接軌。

《卓越理財》：怎么判斷未來的房價？

徐勇：房價有硬性成本在里面，如水泥、鋼筋、土地、紅磚和人工等成本，因此隨著中國人工等成本的逐漸上升，長期來看，房價是上漲的。并且這也可以解釋為什么今年房價降價并不猛烈，因?yàn)橛杏残猿杀驹诶锩妫瑳]有人愿意賠錢賣房，如耕地保護(hù)的要求，土地供應(yīng)緊張，政府的地不愁賣的。從這個角度看，房價下降更多是利潤的下降，像2007年高達(dá)30%以上的利潤在今年是很難達(dá)到的。像1998年到2007年，由于房價的上漲和資金成本的低廉，房產(chǎn)開發(fā)的利潤是很高的，很少有低于30%利潤率的項(xiàng)目。

《卓越理財》：炒房客的資金“隱身”到了哪里？

徐勇：據(jù)我了解，炒房客的“炒金”大多進(jìn)了銀行或進(jìn)行高利貸放貸。高利貸放貸一般為短期的，高利息的，一般不會超過一個月，并且需要擔(dān)保。

（徐勇北京天瑜旺地商業(yè)投資顧問有限公司首席顧問前北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司常務(wù)副總裁）