擴大內需應刺激房產消費

易憲容

十項措施、四萬億總投資，最近國務院推出的刺激經濟、擴大內需十項措施引起了全世界矚目（以下簡稱“國十條”）。對于國十條，房地產政策同樣是處于最為重要的地位。但是，國十條的房地產政策是什么？其意義如何？它能夠把中國房地產市場帶向哪里？以及它能否對擴大內需真正起到重要的作用？

首先，從國十條來看，房地產對擴大內需的重要性同樣得到十分肯定。但是，大家都知道，房地產市場發展的模式與途徑多種多樣，而不同的房地產模式，房地產發展的差異性會很大。比如，房地產可以是以保障性住房為主導的房地產發展模式，如新加坡；也有以保障性及商品性各自分開，并占比重相差不大的房地產發展，如香港；也有以投資為主導的房地產市場發展，但目前國際上這種情況比較少，因為這種方式是經濟危機及金融危機的根源。絕大多數國家房地產市場都是以消費為主導的房地產市發展。

在國十條中，房地產作為擴大內需切入點，重點放在保障性住房及自住性住房的發展上。也就是說，政府希望通過財政支出來加強廉租屋、棚戶區住房改造、農村居民的危房來改善弱勢居民基本居住條件。這樣，不僅可以通過政府直接財政投入增加投資及改善居民的住房條件，也可以通過擴大居民的住房條件來帶動居民內需。

而且在安居工程的基礎上，中央政府準備在三年內用9000億來加大對保障性住房建設，以此來解決130 0萬戶居民的基本住房問題。這樣一個量的投入，可以看到中央政府改善居民基本住房的條件的決心。

其次，國十條在加強安居工程及保障性住房的基礎上，把商品房發展放在個人自住型消費上。也就是說，對于個人合理的自住型住房購買，政府通過信貸優惠政策、稅收優惠政策、生產中小套型住房、激活二手房市場等鼓勵個人住房購買。由于中國房地產市場剛從計劃分配中走出不久，住房消費需求仍然存在巨大的市場，也就是有人一直強調的房地產潛在消費需求。但是，這里面對的問題是，當前房地產市場必須讓投資型為主導的市場向消費型主導的市場轉型，否則住房的消費者沒有支付能力進入以投資者為主導的市場。目前國內房地產市場的根本問題，就在于這種轉型或是太慢或是還沒有開始。

因此，從國十條所顯現出來的房地產政策意蘊來看，未來的商品房市場就是一個以消費者為主導甚至是以合理住房消費為主導的市場。在這樣的一個市場中，其價格基本上是由消費者實際支付的能力來決定的。如果國內房地產市場的價格仍然保留在以投資者為主導的市場價格上，那么要達到擴大內需的目標是根本不可能的。

第三，既然中國房地產市場發展是以消費為主導的市場，那么從對房地產投資需求來看，國十條基本上承接從2007年以來的房地產政策，既嚴格限制房地產投機炒作，不鼓勵房地產投資需求，也認識到以投資性為主導的房地產市場不僅不可持續而且也是未來中國經濟潛在風險及危機的根源所在。

對此，國十條的房地產政策及意蘊十分明確，房地產市場的重要性是擴大內需的重要切入點，也是未來中國經濟發展之動力。但是，房地產市場擴大內需是放在保障性住房及以消費為主導的房地產市場上，對于這兩個方面，國十條有相當優惠各項政策來鼓勵居民消費。同時，國十條清楚明確表示，對于房地產市場炒作與投機不僅不鼓勵而且嚴格遏制，要讓當前的房地產市場由投資為主導的市場改變到以消費為主導的市場上來。

當前的問題是房地產的價格是投資者來定價還是以消費者來定價。如果中國房地產市場不能夠由投資者為主導的市場價格向以消費為主導的市場價格轉移，那么要通過商品房來激勵居民住房消費并非是一件容易的事情。而且，就當前國內外的經濟形勢來看，中國的房地產市場向消費為主導的轉移是一種必然，任何人改變不了，任何政策也改變不了。