金融危機下的中國房地產(chǎn)市場探析

秦　虎

摘要：在分析日本上世紀90年代經(jīng)濟危機、東南亞金融危機和美國次級貸危機引發(fā)的全球經(jīng)濟危機的基礎(chǔ)上，總結(jié)了經(jīng)濟危機的共同原因，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的當(dāng)前情況，提出了對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的進一步思考。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟危機；房地產(chǎn)市場

自2007年8月份爆發(fā)的美國次級債危機已經(jīng)愈演愈烈，歐洲和東亞多個資本市場綜合指數(shù)均在短時間內(nèi)迅猛下跌，各國中央銀行紛紛向金融體系注資。此次次級債危機波及范圍之廣，影響程度之深遠，已成為繼1998年亞洲金融危機以來的最大一場金融風(fēng)暴。

1原因分析

1.1日本爆發(fā)經(jīng)濟危機原因

1.1.1長期低貼現(xiàn)率的作用

1985年“廣場協(xié)議”簽訂之后，日本銀行下調(diào)了貼現(xiàn)率，設(shè)法平抑日元對美元的升值，以擴大和提高本國的經(jīng)濟競爭力，結(jié)果低利率刺激了房地產(chǎn)和股市造成泡沫經(jīng)濟。大量資本對房地產(chǎn)和股票進行投資，導(dǎo)致了資產(chǎn)價格的上漲。

1.1.2大量信貸資金投資于土地資產(chǎn)

隨著房地產(chǎn)價格的不斷攀升，銀行毫無節(jié)制的向房地產(chǎn)公司發(fā)放抵押貸款，造成銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。

1.1.3大量企業(yè)資金參與土地投機

隨著日本經(jīng)濟增長速度下降，企業(yè)實物投資積極性不高，因而很多企業(yè)就把這些資金運用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機上，從中獲取巨額利潤，企業(yè)的這種投機活動大大推動了地價的上漲。

1.2東南亞經(jīng)濟危機爆發(fā)原因

(1)以出口為導(dǎo)向的勞動密集型工業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢，隨著勞動力成本的提高和市場競爭的加劇正在下降。

(2)銀行貸款過分寬松，房地產(chǎn)投資偏大，商品房空置率上升、銀行呆賬。壞賬等不良資產(chǎn)日益膨脹。。

(3)經(jīng)濟增長過分依賴外資，大量引進外資并導(dǎo)致外債加重。

(4)匯率制度僵化。在近年美元對國際主要貨幣有較大升值的情況下，東南亞國家和地區(qū)的匯率未作調(diào)整，從而出現(xiàn)高估的現(xiàn)象，加劇了產(chǎn)品價格上漲和出口銳減。

(5)在開放條件和應(yīng)變能力尚不充分的情況下，過早地開放金融市場，加入國際金融一體化，當(dāng)國際游資乘機興風(fēng)作浪時，一些東南亞國家和地區(qū)不知所措或措施不力，完全處于被動地位。

1.3美國次級貸危機原因

引起美國次級抵押貸款市場風(fēng)暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫。

2001—2004年，美國新經(jīng)濟泡沫破裂后，美聯(lián)儲為刺激經(jīng)濟，實施低利率政策，連續(xù)13次降息，利率從6.15％降至1％的歷史最低水平，并實施了寬松的房貸政策，鼓勵人們消費買房，因此刺激了次級抵押貸款市場的繁榮發(fā)展。

新經(jīng)濟泡沫破裂后的大量社會閑置資金也因此找到了“出路”——投資于房市。房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。美國人的購房熱情不斷升溫，貸款機構(gòu)推出了許多新的貸款方式，更加劇了房市的火爆。

2我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

我國自1998年住房貨比化改革以來，我國的房地產(chǎn)消費需求獲得巨大釋放，房地產(chǎn)市場的空前發(fā)展，成為推動我國經(jīng)濟持續(xù)高位增長的重要因素。特別是2003年后，我國的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)價格在政府政策的調(diào)控中逐年高速上漲，并逐漸暴露出一些問題。

進入2008年后，受美國次級貸危機的影響，我國的房地產(chǎn)價格首次出現(xiàn)小幅下跌。

我國房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前經(jīng)濟背景：

美國次級債危機爆發(fā)后，我國的房地產(chǎn)市場與美國相似的是：

(1)我國同樣經(jīng)歷著房價暴漲多年，房地產(chǎn)業(yè)也對經(jīng)濟增長貢獻巨大；

(2)居民購房熱情高漲，個人住房按揭貸款規(guī)模快速發(fā)展；

(3)我國深圳、上海、北京等地已經(jīng)出現(xiàn)許多房產(chǎn)有價無市的現(xiàn)象，而有價無市的僵持過后，很可能出現(xiàn)的就是房價下跌。這次美國次級債危機的暴露為我國迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)市場敲響了警鐘。

3我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的思考

通過上述3次經(jīng)濟危機的分析，可以看出它們爆發(fā)的共同原因在于房地產(chǎn)市場過度膨脹所帶來的資產(chǎn)價格泡沫增加了市場投資者的風(fēng)險偏好，貸款機構(gòu)在利益驅(qū)動下放松了信用風(fēng)險的管理。

結(jié)合我國目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，雖然我國目前仍然存在較嚴格的資本賬戶管理，中國機構(gòu)投資者的海外投資仍然奉行比較謹慎的投資原則，次級債危機對中國的傳導(dǎo)效應(yīng)是有限的。但是，在我國經(jīng)濟增長高位運行，同時金融開放進程提速的背景下，始于美國的次級貸危機已為我們敲響了警鐘，這次危機打破了國內(nèi)房地產(chǎn)市場中認為“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話。

在全球金融危機的大環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)市場走勢值得關(guān)注，如何引導(dǎo)其平穩(wěn)發(fā)展，為國民經(jīng)濟作出穩(wěn)定貢獻成為當(dāng)前的緊要任務(wù)。