樓市降溫征兆初顯

政府的“有形之手”已經顯現了作用，火暴的樓市出現了走軟的跡象

離春節還有三周的時間，程惠便開始盤算著“回家過年”了。請假很容易獲得了批準，但她并沒有像其他同事那樣回家，而是開始尋找新單位。

程惠是北京中大恒基海淀區某店的業務員，2007年初加入房產中介行業。當時，朋友建議她到一家公司的市場部工作，但程惠自己堅持要做房產中介，“我就是要賣房子”。

一年下來，程惠所在的門店從最多時每月能賣到四五套房子到年終只有一套，甚至一個月業務量為零，成交量的萎縮讓程惠和同事從忙碌到清閑，甚至無事可做。尤其是進入12月份，程惠很難再約到看房子的客戶了，“原來十個客戶中有七八個會出來看房子，現在頂多也就一兩個。”

往年春節前夕到次年3月份，都是二手房傳統的交易淡季。不過，這次淡季來得格外早，更讓他們始料未及的是一批同行紛紛出了問題，要么被迫縮減門店規模，要么干脆關門歇業。一場真正的寒冬正考驗著更多的房產中介機構。

在這個歲末年初，持續繁榮的中國房地產市場突然變數增大，開始出現諸多走軟的征兆。

中介日子不好過

就在程惠打算離開中介行業的時候，中大恒基開始連續關閉50家門店，并計劃在春節后再關閉100家，縮減規模達1/3。另一家房產中介北京信一天干脆整體關門歇業，其在鼎盛時期門店數量一度超過100家。順馳不動產也在縮減門店，而一些小中介悄無聲息地死掉。

同往年行業自身調整不同，這次房產中介機構震蕩不亞于一場波及全國的行業“地震”。去年11月，深圳中天置業總裁蔣飛攜巨款出逃，導致這家遍布全國擁有150余家門店的知名中介機構瞬間崩潰，直接引發了房產中介的多米諾骨牌。接下來，陷入危機或倒掉的中介名單越拉越長：創輝、長河地產，信一天，順馳不動產、金色陽光、帝園

近年火暴的二手房市場催生了數以千計的房產中介機構，去年僅北京就有2600多家，一些規模較大的企業更是盲目擴張門店數量。作為在北京擁有500多家門店的行業老大，中大恒基的擴張更是讓人看不懂。在豐臺區角門北路東首，兩家中大恒基的門店只隔著一條十幾米寬的馬路，直線距離僅幾百米。程惠告訴《經濟》記者，按照公司內部規定，在一家店的500米之外就可以再開新門店。

不計成本的擴張給其內部管理帶來挑戰。之前，中大恒基總公司旗下的五個事業部獨立核算，門店直屬事業部，讓人費解的是即使兩家相鄰幾百米的門店也往往屬于不同的事業部，而在西三環的門店卻跟通州的門店同屬于一個事業部，隸屬不同事業部的門店交叉造成了互相搶房源和對客戶激烈的爭奪。

從2007年開始，意識到管理問題的中大恒基開始放棄事業部模式改為更為合理的區域管理方式。

禍不單行。去年11月，中大恒基原老總因涉嫌尋釁滋事、經濟犯罪等罪名被警方拘捕。盡管此事對公司正常運營沒有產生大的影響，但一度也讓程惠和同事們人心惶惶。

“軍心動搖了，調整（關閉門店）也就是必然了。”北京千萬家房地產經紀公司市場總監常淑娟對《經濟》記者表示，房產中介機構自身的盲目擴張導致經營風險加大是引發關閉潮的內因。“2005年的時候市場也有過波動，中介行業也經歷過低谷，可為何當時挺過來了現在扛不過去了呢？”

在常看來，北京信一天的倒閉跟其投資方變動有很大關系。信一天原老板撤資后由另一投資商接手，“她進來只是為了獲得投資回報，對這個行業沒有感情。”常淑娟說，沒有利潤了自然就會關門了。

而2007年密集出臺的政策對中介行業震蕩也起到了加速作用。打擊吃差價、資金監管、網上簽約等這些規范性政策或許對大型中介公司不會造成較大負面影響，但對一些中小型的中介來說，可能就是致命的。最近北京就有多家小中介公司因高達100萬元的保證金門檻而退出市場。

中原地產華北區總經理李文杰告訴《經濟》記者，從一個行業發展來看，都要經歷一個從不規范到規范，從不成熟到成熟的過程。“大浪淘沙，這也很正常。”

在市場火暴的時候，有交易量的支撐，充足的現金流暫時掩蓋了擴張風險和管理弊病。當市場一旦遇冷，沒了成交量，資金鏈首先斷裂，緊接著一系列問題就都暴露出來了。

正是市場的轉向讓房產中介機構遭遇寒冬，如果二手房市場持續萎縮，必然還會有更多機構成為犧牲品，屆時不僅僅是一批企業的倒掉，更是整個行業的危機。

看跌預期

按照往年的經驗，經過春節前后的淡季，二手房市場會從3月份起轉暖并逐漸進入旺季。今年的好日子還會按時來臨嗎？

反正程惠是不打算回原單位了，已在一家廣告公司上班的她告訴《經濟》記者，自己不會再去賣房子了，“現在觀望的人太多了，一連幾個月可能都沒有收入”。

程惠原來的工資包括底薪和提成兩部分，直接跟業績掛鉤。如果有單子，這兩部分都會有，且提成較高。如果沒有單子，就沒有任何收入，“底薪是以單子為前提的，沒有業績一分錢都沒有。”

程惠覺得那樣再待下去，很可能就要挨餓了。在外地的父母催促她換一份工作，別指望再靠賣房子賺錢了。

中大恒基城南店店長赫敬哲告訴《經濟》記者，“現在大家都在觀望，等著奧運會后的房價下跌呢。”不過，赫堅持認為，按照現在的行情，奧運會后房價下跌的可能性幾乎沒有，會延續現在的小幅上漲態勢。

周先生在去年下半年曾一連看了幾十套二手房，但最終他放棄了購房計劃。“奧運會馬上開了，等幾個月看看，沒準會有新變化。”正是像周先生的潛在客戶讓房產中介們在這個冬天吃盡了苦頭。

按照目前的觀望情緒，春節后至少在北京市場上房產中介們的日子不會太好過。常淑娟認為，觀望情緒會持續到奧運會后，如果屆時被推后的需求同時釋放出來，房價不但不會下降，反而會出現報復性反彈。

人們持續的觀望來源于對未來房價看跌預期，部分區域的房價下跌和增幅放緩正是觀望情緒導致需求下降的表現。當所有人持有同樣的預期時，買漲不買跌的心理無論對房產中介，還是開發商來說，結果可能都是致命性的。

部分開發商已經對市場觀望做出了反應。年初，全國最大的房地產開發商之一的萬科率先降價，在成都的新盤房價格比去年底下降了近三成。深圳、廣州等地部分新樓盤也出現了不同程度的降價。

開發商的舉動進一步加劇了人們看跌的預期。搜房網針對萬科降價的網絡調查顯示，六成以上的人認為萬科的“領跌”會帶動樓市整體降價，同樣六成多的人認為，2008年房價必跌。

去年年底，近年一直忙于登山、拍廣告的萬科董事長王石改變多年已不對房地產市場直接發表評論的做法，突然拋出樓市面臨“拐點”的論調。一石激起千層浪。樓市是否面臨“拐點”成了社會輿論的焦點。

房地產是一個區域性市場，李文杰說，這跟豬肉不一樣，“豬肉拿到哪里都是豬肉，但房子換個區域就不一定是房子了。”這也印證了房地產行業的一個鐵律：所謂第一是位置，第二是位置，第三還是位置。

就北京市場來看，自從2000年以來，無論是政府公布的，還是房產中介統計的，北京的房價都是一路上漲，尤其是2004年后，漲幅明顯增大。即使現在的交易量萎縮，但房價并沒有明顯下降，相反還在小幅上漲。

因此，業界一致的看法是，深圳、廣州等南方城市出現的房價下降帶有區域性特征。王石后來也對自己的“拐點”論予以修正：“拐點”論僅限于珠三角地區，而不是全國性市場。

目前，的確也沒有支持全國房價整體下降的數據。不久前，國家發改委、國家統計局公布的數據顯示，2007年12月全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲10.5%，漲幅與上月持平。

李文杰認為，部分地區由于房產投機過熱引發的震蕩只是階段性調整，只要中國經濟的基本面不出現大問題，房市長期依然向好。

毫無疑問，中國經濟的持續高速發展，城市化水平的提高導致大量的人口涌向城市帶來的住房需求客觀存在，正是在這樣的背景下，中國房地產市場迎來了多年的繁榮期。

不過，繁榮同樣積聚了大量泡沫，房產投機猖獗，中產階層買不起房，房價漲幅大大高過收入增幅等現實也讓樓市潛伏著大漲后即迎來大跌的危機。

“房價肯定要回歸理性。”社科院金融所研究員易憲容對《經濟》記者表示，最重要的是消除人們對房價大漲或大跌的預期，讓房子的價格跟其價值相吻合。

經濟發展規律告訴我們，房地產市場與經濟一樣都具有周期性，當一個上漲周期持續時間越長，也就意味著其下跌的風險越大。部分城市交易量和價格“雙降”或許是一個最好的例證。

房價不可能永遠單邊上漲，人們應該相信規律，只是我們不知道什么時候出現下跌。

市場與政府的調控

上世紀90年代初，伴隨著新一輪經濟高速發展，出現了海口、北海、惠州等地的房地產投資過熱，積聚了大量泡沫。隨后政府一系列調控政策出臺讓泡沫迅速破滅，讓當時處于發育期的房地產市場經歷了第一次大跌，付出了沉重的成長代價，當時的爛尾樓至今還矗立在一些城市中心。

1997年后，政策由緊轉松，房地產市場重新啟動。進入新世紀后，尤其是近幾年，腰包鼓起來的人們的購房需求得到迅速釋放，而投資渠道的單一又吸引了更多的熱錢進入房地產市場，蓬勃發展的樓市迎來新一輪繁榮期。

然而，沒有永遠的繁榮，高燒過后必然要退燒。中國房地產市場長期向好，并不意味著沒有短期調整，而且這種調整也會演變成市場劇烈的震蕩。政府顯然不希望這樣的場景出現，于是，“穩定房價，抑制房價過快增長”成了各種調控政策的基調。

為了控制房價過快增長，近幾年政府的調控政策頻出。而壓制購房者的需求一度成為政府調控重點。

易憲容認為，市場經濟中房價有漲有跌很正常，現在抓到了要害，這就是抑制房地產投資，把行業暴利打掉。

從去年開始，政策的指向更多地放在了供給上，比如加大經濟適用房建設力度，推出“兩限房”，加快廉租房等保障性住房供應。有專家認為，增大住房供應對降低房價來說才是釜底抽薪之策。

事實上，在增加中低價住房供應的同時，政府對抑制需求的努力并沒停止。去年年底國有商業銀行在部分城市一度暫停二手房貸款，以家庭為單位界定第二套房子的標準，提高首付款比例，限制外國人購房等政策頻頻出臺，目的就是提高門檻以降低投機需求，借此讓發燒的樓市退燒。

如今，政府的“有形之手”已經顯現了作用，火暴的樓市開始降溫并出現了走軟征兆。

肇始于美國房地產市場萎縮的次級房貸危機已演變成全球性的金融動蕩，今年美國經濟減速跡象明顯，唯一不確定的是是否會走向衰退。人們相信，即使在全球化日益加深的背景下，中國經濟并不會受到美國等外部因素的直接影響而出現拐點。

不過，正如經濟學家所說，2008年對全球經濟而言唯一確定的是“不確定性增加”，而與經濟密切相關的中國房地產市場同樣會出現更多的“不確定性”。