關(guān)于房?jī)r(jià)的幾筆賬

談?wù)摲績(jī)r(jià)的各種聲音，多充斥著非理性的因素，或片面強(qiáng)調(diào)某個(gè)因素的影響，或是別有用心。這里有幾個(gè)國(guó)際上常用的指標(biāo)，有助于你認(rèn)清房子的真正價(jià)值。

房?jī)r(jià)收入比

所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。按照國(guó)際管理，目前比較通行的說法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3～6倍為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30％。但是據(jù)調(diào)查，全國(guó)大部分一線城市的房?jī)r(jià)收入比都超過了10。

以北京為例，北京市居民年人均可支配收入約為19000元(2006年)，而北京市五環(huán)內(nèi)期房均價(jià)為13754元／m²。若購(gòu)買80m²的一套房子，總價(jià)約為110萬元。在采用銀行按揭貸款買房(貸款8成，20年期等額本息)的情況下，首付22萬元，每月還款6644元。按2008年將要執(zhí)行的新貸款利率，則每月還款約7000元。

顯然，普通百姓即使東拼西湊交上首付，仍然無力支付每月的銀行還款。即使月收入1萬元的高薪階層，在目前房?jī)r(jià)一直不漲的情況下，通常至少需要約5年才能準(zhǔn)備夠首付款，但再考慮到月供，每個(gè)月都將變得接近身無分文，甚至有可能成為“負(fù)翁”。

所以，目前大城市的房?jī)r(jià)普遍存在泡沫，人們應(yīng)該學(xué)會(huì)理智，在力所不及的情況下不要急于買房。

租售比

所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:200～1:300。如果租售比低于1:300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1:200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。租售比無論是高于1:200還是低于1:300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，北京的房屋售價(jià)與租金比上漲趨勢(shì)迅猛，平均租售比已經(jīng)達(dá)到1:350，超過了國(guó)際公認(rèn)的1:300的警戒線。而廣州、深圳—帶的租售比已經(jīng)達(dá)到1:800，甚至更低。按照租售比1:200～1:300預(yù)計(jì)，折算成長(zhǎng)期投資的年收益率，大約是4％～6％。現(xiàn)在租售比突破1:800，意味著收益率遠(yuǎn)低于4％，只有0.5％～1％。目前想把房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資，顯然要承擔(dān)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

空置率

空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國(guó)際通行慣例，空置率在5％～10％為合理區(qū)，在10％～20％為空置危險(xiǎn)區(qū)，在20％以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年第二季度，北京市中高檔住宅市場(chǎng)的整體空置率已達(dá)24.42％。

一位房產(chǎn)中介工作人員曾透露，要單看空置率的話一般不會(huì)超過50％，不過很大一部分都是租房子的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的房屋入住率應(yīng)該不會(huì)超過30％(即空置率在70％以上)。北京北三環(huán)安貞橋附近的一個(gè)小區(qū)，房子很早以前就賣完了，但是到了晚上卻漆黑一片，沒住幾個(gè)人。這種狀況在北京的很多小區(qū)里很常見。

建筑成本

有資深建筑工程造價(jià)師曾測(cè)算過：若不計(jì)土地成本，常見的住宅樓每平方米的造價(jià)不超過1000元，即使是各種原材料價(jià)格都大幅上漲，但因?yàn)樗鼈冊(cè)诜績(jī)r(jià)中所占的比例實(shí)在是太低了，對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常有限。因此原材料價(jià)格上漲不是房?jī)r(jià)飛速上漲的重要原因。有人研究過后說，若跟國(guó)際接軌，相對(duì)于巴黎，北京合理房?jī)r(jià)則是2134元／m²，這雖然有點(diǎn)調(diào)侃，但至少說明我們的房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)“脫軌”很遠(yuǎn)了。