馮侖 這一輪好日子太長了

“一般來說，過三五年好日子就該出事了，我們現(xiàn)在已經(jīng)透支了好日子，所以我心理上一直覺得應(yīng)該調(diào)一下。”

生逢“拐點(diǎn)論”風(fēng)靡業(yè)界之時(shí)，“商界思想家”、萬通地產(chǎn)董事長馮侖推出的《野蠻生長》這一帶有思考性的書，它像是民營地產(chǎn)商“野蠻生長”時(shí)代的終結(jié)預(yù)言，如果算上2007年前后房地產(chǎn)業(yè)“最后的瘋狂”，則更為貼切。

對于萬通而言，或許也是如此。大年三十的前一天（2月5日），萬通地產(chǎn)（600246.SH）發(fā)布了一份增幅高達(dá)3位數(shù)的亮麗年報(bào)：2007年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入21.8億元，同比激增768%；凈利潤1.65億元，同比增長高達(dá)461%。

但這顯然不是萬通值得關(guān)注的全部。

“老運(yùn)動(dòng)員”的“御寒術(shù)”

“我是一個(gè)老運(yùn)動(dòng)員了，對于場地發(fā)生變化很敏感，我知道過一段游戲規(guī)則又變了。”

馮侖是王石“拐點(diǎn)論”的支持者。不過，在王石頻繁出鏡“賣拐”時(shí)，馮侖并沒有閑著，他隱隱有些擔(dān)心。

“從1999年到2007年，已經(jīng)有8年好日子過了。按照正常的市場規(guī)律，一輪好日子過8年也未免太長了，一般來說，過三五年好日子就該出事了，我們現(xiàn)在已經(jīng)透支了好日子，所以我心理上一直覺得應(yīng)該調(diào)一下，而不是說還要好、還要好。”說到此，馮侖略顯高深地一笑，“因?yàn)槟阒牢沂且粋€(gè)老運(yùn)動(dòng)員了，老運(yùn)動(dòng)員對于場地發(fā)生變化很敏感，我知道過一段游戲規(guī)則又變了。”

在接受《英才》記者專訪前，手握大把銀子的馮侖剛?cè)ミ^成都。

1月23日，萬通地產(chǎn)與成都交大房產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署合作協(xié)議，交大房產(chǎn)下屬美通置業(yè)將引進(jìn)萬通地產(chǎn)為其增資21018萬元。是次投資使萬通地產(chǎn)增加開發(fā)建筑面積81.2萬平方米，也實(shí)現(xiàn)了其土地儲備增長的目標(biāo)。業(yè)界將之解讀為“馮侖2億踏進(jìn)蓉城地產(chǎn)”。

“我們現(xiàn)在天天研究怎么擴(kuò)張。”馮侖說。“（拐點(diǎn)）對萬通來講是一個(gè)機(jī)會(huì)。我們的非上市公司負(fù)債才20%，所以，這對我們來說是最好的時(shí)候，因?yàn)槲覀兘柚睒s時(shí)期，把所有的結(jié)構(gòu)都調(diào)順了，把所有的問題都去除了，集中了大量的現(xiàn)金。這種情況下，如果大家都迷惑或者是對市場預(yù)期不清晰，萬通就開始了更加清晰的發(fā)展道路。”

在馮侖看來，蓉城的妙筆，還僅僅是個(gè)開始。“我們最近會(huì)不斷地要披露我們要買的東西，而且在買的同時(shí)還保持我們的現(xiàn)金。即使到明年上半年市場還是沒有拐明白，我們?nèi)匀徊粫?huì)有問題。”

這不由得讓人想起，2007年12月16日，在廣州出席論壇的馮侖放話說：“我個(gè)人預(yù)見在未來3-5年里，房地產(chǎn)（現(xiàn)有的）6萬家公司，未來大概應(yīng)該有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都會(huì)轉(zhuǎn)型或者退出這個(gè)行業(yè)。”——在這次大撤退中，萬通無疑將扮演勝利者；而1991年創(chuàng)立萬通以來歷經(jīng)行業(yè)大調(diào)整而不倒的馮侖，也終于可以用“笑看花開花落”的心態(tài)來靜觀其變了。

能夠成為腰纏萬貫的“老運(yùn)動(dòng)員”，自非易事。但在行業(yè)寒冬期能夠習(xí)得“御寒術(shù)”，并堅(jiān)持下來，卻十分有效。

“我們過去的經(jīng)驗(yàn)現(xiàn)在的確給了我們巨大的支持，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)就是1999年以來，我們一直談的反周期的問題。”所謂反周期，“就是繁榮的時(shí)候賣產(chǎn)品、蕭條的時(shí)候買土地。在大家都頭昏腦脹的時(shí)候，我們一直提醒自己要應(yīng)對可能出現(xiàn)的一些市場和政策的變化，我覺得這是非常重要的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)。到去年底，在A股的上市公司里面，我們的現(xiàn)金能力是排在第四位的。”

在馮侖看來，恰恰是這個(gè)經(jīng)驗(yàn)讓公司成熟起來，“我們從1991創(chuàng)業(yè)，到1993年（海南房地產(chǎn)）泡沫破滅，然后從1993年進(jìn)入到1999年難熬的時(shí)期，1999年再開始繁榮，所以我不能再犯1991年到1993年的錯(cuò)誤，因此，繁榮的時(shí)候要解決問題，而不是去跟別人比誰跑得快。”

萬通“打籃球”

曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的充滿“江湖氣”的萬通創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，差一點(diǎn)把萬通帶往“不歸路”。

“拐”，還是“沒拐”？自2007年末至今，這竟成了地產(chǎn)業(yè)爭論不休的年度話題。

“王石講得非常清楚，是從過分的、非理性的、過快的上漲，轉(zhuǎn)到一個(gè)理性的調(diào)整。拐點(diǎn)拐到哪了？拐到理性的調(diào)整。調(diào)整是個(gè)中性的概念，有高有低。”顯然，馮侖支持王石的說法。

不過，在他看來，王石“賣拐”引發(fā)軒然大波的原因之一，就在于王講得不夠生動(dòng)、不夠形象——“大家聽來聽去，是拐點(diǎn)，但多數(shù)人以為是‘過山車’，是從上到下的”——這當(dāng)然并非王的本意。“其實(shí)，這相當(dāng)于原來有一個(gè)運(yùn)動(dòng)場，里面只踢足球。但是現(xiàn)在政府說，70%由我來負(fù)責(zé)、30%由市場來負(fù)責(zé)。我們原來整個(gè)房地產(chǎn)市場是大足球場，都踢足球；現(xiàn)在要分成兩個(gè)場子，30%打籃球（做商品房），70%踢足球（開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房）。”

“我們選擇打籃球，就是商品房市場，而不是政府保障性的住房。”這樣選擇，馮侖自然有充足的理由。“我們作為一個(gè)市場化的機(jī)構(gòu)，面臨眾多的投資人，那么我們現(xiàn)在需要做的是更多地提供更優(yōu)質(zhì)、高品位、創(chuàng)造更多附加值的產(chǎn)品。如果我們買的面粉貴，做的面包也就貴。”

馮侖樂觀地預(yù)測說：“什么時(shí)候再開始恢復(fù)看足球的給足球鼓掌、看籃球的給籃球鼓掌，那就是這個(gè)場地運(yùn)動(dòng)員（地產(chǎn)商）也都清楚了，教練（政府）、規(guī)則（法規(guī)政策）也都清楚了，觀眾（消費(fèi)者）也都坐下來了，這個(gè)時(shí)間大概什么時(shí)間呢？我個(gè)人認(rèn)為到2009年上半年。”

在地產(chǎn)業(yè)，“萬通六君子”不啻于一個(gè)傳奇。1991年6月，馮侖、王功權(quán)、劉軍、易小迪、王啟富、潘石屹等六人在海南成立了海南農(nóng)業(yè)高科技投資公司（萬通前身）。曾經(jīng)一度叱咤風(fēng)云的這個(gè)充滿“江湖氣”的萬通創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，卻差一點(diǎn)把萬通帶往“不歸路”。最終，他們選擇了和平分手。

如今，當(dāng)年的“萬通六君子”仍會(huì)時(shí)不時(shí)地三兩個(gè)的碰頭聚會(huì)，不過，在他們的話題中，如今的開心事取代了當(dāng)年的辛酸史，畢竟，那是一個(gè)遠(yuǎn)去了的年代。

《英才》：建設(shè)部政策研究中心主任陳淮曾談到一個(gè)觀點(diǎn)，說地產(chǎn)業(yè)冰川期來臨時(shí)，死掉的有可能是恐龍，你認(rèn)可嗎？

馮侖：他說的是一個(gè)哲學(xué)，什么可能都有。相當(dāng)于次級債，花旗銀行也受到了損害。他講的是一個(gè)形象的說法，這類道理當(dāng)然永遠(yuǎn)正確，但缺乏現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義，就相當(dāng)于說吃飯有可能噎死，但這不是普遍的真理。

《英才》：2007年大家都在關(guān)注富豪榜，其中大多數(shù)都是房地產(chǎn)企業(yè)的，你怎么看待這個(gè)現(xiàn)象？

馮侖：如果跟100年前的美國比，他們也是地產(chǎn)富豪比較多。因?yàn)榈禺a(chǎn)富豪跟經(jīng)濟(jì)的快速成長和城市建設(shè)有很大的關(guān)系，全世界也是這樣。所以中國現(xiàn)在會(huì)多，但以后會(huì)少，這是一個(gè)規(guī)律。有時(shí)候人們討論的問題不是個(gè)問題，現(xiàn)在富豪榜的問題，就相當(dāng)于一個(gè)兩歲的孩子在那里撒尿，你管他干什么？他到5歲自然就不這樣了，也不穿開襠褲了。