張新民 地產企業仍有黃金機會

經歷了近年“持續高燒期”，進入2008年中國地產似乎正在因資金面的緊縮而退燒。不過在對外經濟貿易大學國際商學院院長看來，這并不意味著地產行業就此衰敗，相反他認為挺過這一市場化考驗后的地產商們仍會有十年的黃金發展期。

囤地招禍

面對貨幣緊縮的金融政策，融資能力將使地產企業逐步分化。

2008年開年，徘徊在20倍左右市盈率的地產股不在少數，從已經公布2007年報的上市公司業績來看，包括保利地產、招商地產、金地集團在內的大型地產商基本保持負數的現金流；負債率超過60%的地產企業達到半數以上。

一些機構和投資者，對地產企業的信心開始下降。4月末，保利地產高管兩日內套現千萬，一位“小非”股東上半年持續減持保利股票，套現超過10億；而“地產標桿”萬科，盡管一季度銷售業績突破百億元，依然沒逃過被一些股基金和其他流通股股東拋棄的命運。

“2007年‘飆地運動’是這場禍事的根源”，張新民分析說，“投資者判斷地產公司，土地儲備是重要指標，市場好的情況下，土地儲備越多，代表盈利能力越強。所以，獲取資本——高價囤地——推波房價——再融資的模式，是房地產企業普遍選擇的方法。”

這樣的共識讓房地產企業在一級土地市場拼死爭地，“天價地王”此起彼伏。但囤地帶來的負面效應已經開始顯現，“被大量土地儲備吸干了現金流的開發商將有可能面臨資金鏈斷裂”。張新民說，“囤地”的根本目的是為了融資，面對貨幣緊縮的金融政策，融資能力將使地產企業逐步分化。

今年初，國家放緩地產公司A股的IPO審批，而昌盛地產和恒大地產等地產企業赴港上市的失敗，一批地產企業陷入手里有地卻無錢開發的尷尬境地。不能用IPO的方式來上市融資，更多的房地產企業只能用成本相對較高的借殼上市，來曲線救國。在過去的一個月中，至少有10家房地產企業實現借殼上市或大股東向上市公司注入房地產資產。

“資產注入僅僅是開始，能不能保證公司主營業務的持續運營，在此基礎上還要順利撇清債務、清償，對那些希望借殼上市、又有資金需求的房地產企業而言并不容易。”張新民說，“盡管2008年房價整體趨勢仍然上漲，但地產企業對更多融資渠道的需求已經非常緊迫了”。

與此同時，土地拋售和公司轉讓的熱潮也已經開始，地產商在從“飆地”到“錢荒”的轉變中，也在試圖找尋各種生存方式。

市場化生存

中國房地產市場最大的不確定性，主要是金融環境的不確定。

“國內的地產股曾火得一塌糊涂，市值很高，但是除了在A股和H股“自娛自樂”，國外的資本市場并不接納中國地產企業”，張新民告訴《英才》記者，中國地產企業整體市場化程度較低，而成熟的國際市場投資者看重的是企業‘業務的獨立性’和‘可持續發展能力’。

張新民說，中國房地產市場最大的不確定性，主要是金融環境的不確定，非市場化的企業“尋錢”的方式過于單一，其可持續發展能力令人質疑。

房地產企業的傳統資金來源，主要依賴于信貸和抵押貸款，以及項目預售提前回籠的資金。在人們對樓市頻頻觀望、金融信貸政策一再緊縮、需求銳減的情況下，大型國有開發商容易得到銀行傾向性的資金支持，一些已經上市的地產公司也能夠通過股市融資將風險轉嫁股民，而一些原始資本不充裕，并參與了前一階段“土地競備”的地產企業，此時必須把目光投向市場。

“中國地產企業的核心競爭力一方面是在土地的儲備；另一面，則在于與特定環境相結合的價值增長空間。”張新民認為這種“價值增長空間”的前提基礎就是地產企業的融資渠道的寬窄。

“盤活地皮，還有很多方式募集資金，風險投資、外國資本，一定有辦法解決，只不過代價大了，讓這個交易曲折一些，讓現在的開發商出點兒血，讓別人分走一些。” 張新民說，外資已經進入了中國房地產業，開發商應該利用機會拓寬融資路徑 。

地產開發商也正在通過各種方式尋找新的融資模式。2008年初，投資銀行瑞銀集團與金地集團以各自50%的權益發起成立房地產基金，中海地產在2007年報中表示，公司將積極進行房地產基金方面的籌備。

4月10日，央行發布《2007年中國金融市場發展報告》，表示“信托基金”將脫離研討會的層面，擇機適時推出，這一消息給正向市場尋資的地產企業打了一針興奮劑。

盡管諸多渠道，未能全面解決地產企業的資金饑渴，但種種嘗試代表了中國地產商向市場尋求自救的意識突破。“一個公司的價值高低，相對性是很強的，任何一項資產的價值必須和環境相結合，而經過市場檢驗的融資方式，才能讓企業真正存活和發展”。

還有黃金十年

接下來的十年，地產行業會在一浪高過一浪的質疑聲和外資涌動中，演繹出什么樣的行業格局呢？

10年前開始啟動貨幣分房等一系列政策后，中國房地產市場才真正進入商品化階段，眾多房地產企業的崛起見證了這個市場的繁榮。那么接下來的十年，地產行業會在一浪高過一浪的質疑聲和外資涌動中，演繹出什么樣的行業格局呢？

“在接下來的十年里，中國城市化的進程和新一代消費人群對房產的剛性需求，決定了中國房地產業仍然有相當長的發展期”，張新民強調說，這一輪融資熱潮之后，將有20%-30%的企業離開地產行業。而能夠存活的企業也將隨著外資大量涌入，面對更為復雜的行業競爭。

“一些領軍地產企業已經有了自己的話語權，但都具有局限性，大型的房地產商要以各種地產形態的綜合開發作為目標，而不同類型開發商可以選擇合作，共同開發更大的市場。”

外資對于中國地產行業的投資，更多體現在商業地產領域。在產品的設計理念和質量上，外資開發商相比內地開發商有更多優勢。張新民認為，從宏觀經濟環境來說，國家不會放松資本管制，不可能大力放開境外資本投資于國內的房地產、物業。“中國地產商應該利用外資在華投資機會，積極合作，加強對商業物業的經營與開發，商業物業可以帶來穩定的現金流，最終實現土地與企業的利潤最大化”。

除了有一定的土地儲備和業績支撐，張新民更看好具有品牌優勢的地產企業。“不論是否資產質量好，可以看他基本指標排名，包括市場口碑，無論哪項都排在前幾位，這樣的企業抵御風險的能力當然要強一些”。

張新民觀點

這一輪融資熱潮之后，將有20%-30%的企業離開地產行業。而能夠存活的企業也將隨著外資大量涌入，面對更為復雜的行業競爭。