抵押評估中價值類型的選擇

[摘 要] 抵押是商業銀行一種重要的信用風險緩釋工具，加強抵押品的價值認定管理對商業銀行風險控制具有重要作用，而價值類型是抵押資產價值評估的基礎。目前關于抵押評估中應采用的價值類型有三種不同的觀點，即市場價值、抵押貸款價值和清算價值。本文對上述這三種觀點進行分析后，認為當前適合商業銀行風險管理要求的貸前和貸中階段的抵押評估價值類型應為市場價值。最后，本文就商業銀行的抵押風險管理提出了幾點建議。

1.引言

在國外，企業向銀行的融資中采用擔保已經有很長的歷史。其分為人的擔保和物的擔保。人的擔保是基于擔保人的信用，也稱信用擔保，包括一般保證和連帶保證、最高額保證、獨立擔保、工程完工保證等。物的擔保是基于財產的變現價值，其又分為質押和抵押。抵押是商業銀行融資業務中一種重要的信用風險緩釋（credit risk mitgation）工具，在商業銀行信貸決策和風險管理中具有重要作用。我國的商業銀行已陸續開展對抵押品的系統管理與抵押風險的計量模型的研究。但目前，在商業銀行內部和價值評估業界對于抵押品價值評估中的一些問題都存有不少爭議。尤其是對抵押品評估價值類型的選擇持有不同的觀點。

在抵押品評估價值認定中蘊含一定的操作風險和道德風險，而抵押品的評估價值又是商業銀行衡量債權風險的基礎數據。如果抵押評估中抵押品的評估價值類型得不到統一和規范，則可能導致商業銀行抵押風險計量模型的失效和風險計量結果的不可比，從而給商業銀行債權的安全帶來較大的風險。

要科學地確定抵押評估中的評估價值類型，首先需要分析評估價值類型的內涵及評估價值類型在價值評估中的核心地位，然后需要確定商業銀行設定抵押的主要目的。

1.1評估價值類型的作用

評估價值類型是價值評估的必要條件，恰當選擇評估價值類型也是國際價值評估準則和價值評估實踐中最基本的執業要求和執業理念。評估價值類型是對評估結果的質的規定，直接體現了評估目的，同時體現了評估結果的經濟內涵。

在具體的價值評估實務中，評估人員需要根據評估目的選取合適的價值類型，并對所采用的價值類型進行明確定義，并必須避免采用未經定義的、籠統的價值類型。一旦確定了評估價值類型，即會影響評估方法的采用和評估參數的選取。評估價值類型的明確，不但能端正評估的技術行為，并且是評估報告使用者正確理解和合理使用評估結果的必然要求。商業銀行在抵押融資的管理中，在審核和使用外部中介評估機構提供的評估報告時，經常遇到的問題之一就是評估價值類型的模糊。

1.2商業銀行設定抵押的主要目的

商業銀行設定抵押的根本目的是確保信貸決策的科學性和風險管理的有效性（如圖1示），以期在可接受的風險度內，最大化利用其資本，以獲得期望的收益。要實現此目的，需要充分發揮抵押品的風險緩釋功能，減少預期損失（EL，expected loss）和非預期損失（UL，unexpected loss），從而節省資本的占用。預期損失和非預期損失確定中的兩個重要的變量，違約概率（PD）和違約損失率（LGD）都與抵押設定有重要關系。商業銀行設定抵押后可以減少違約概率，同時，可以在借款人違約時通過處置抵押品減少信貸損失。而在抵押信貸的具體管理中，商業銀行需要通過確定抵押品公允的評估價值以減少市場風險，通過選擇合理的貸款折扣率以減少因借款人信用產生的風險。

需要指出的是，抵押品在信貸的不同階段作用不同。抵押品的評估價值，在貸前是貸款定價及貸中風險監控的依據，在借款人違約時是計算信貸損失減少額的依據。目前，違約時抵押品的評估價值類型應為清算價值已經得到公認，所以，本文主要探討的是貸前和貸中階段的抵押評估中價值類型的選擇。

1.3關于抵押評估中價值類型選擇的主要爭論

目前，關于抵押評估價值類型的爭論主要集中在是采用市場價值（market value）、清算價值（liquidation value）還是抵押貸款價值（mortgage lending value）。當前，《國際資產評估準則》和我國陸續發布的一些評估規范，如《貸款風險分類指導原則(試行)》、《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》和《房地產抵押估價指導意見》等都主張銀行貸款時對抵押品的評估價值類型采用市場價值。而歐洲銀行界則提出了抵押貸款價值這一概念，認為其應是抵押評估的價值類型。這一理念被國內學者引入之后，在學界、價值評估執業界以及商業銀行的內部引起了激烈的爭論。此外，貸前和貸中階段的抵押品價值評估是采用市場價值還是清算價值，也一直存在著廣泛的爭議。

2.關于應采用清算價值與抵押貸款價值觀點的論述

持抵押評估中評估價值類型應為清算價值觀點的論述有不少，其中如路金勤（1997）認為抵押價格的本質應為“債權人依法拍賣抵押物的迫售清算價格于抵押時的折現值”。劉桂良、招平（2004）也認為：“從貸款方的角度考慮，抵押資產價值的特殊性，決定了其評估的價值類型只能用清算價值?！痹撐牟⑻岢龃饲逅銉r值的評估方法是即期價值修正法和到期價值估算法。

至于抵押貸款價值，其為歐盟的相關法規中所確定的概念。相關的文獻中還提出了抵押貸款價值的評估方法、對評估人員的要求以及對評估報告及有關監測的要求。國內目前持抵押評估中的價值類型應為抵押貸款價值的論述都是建立在這些文獻的基礎之上的。唐璐（2005）對不動產抵押貸款價值評估的特性和對評估人員的要求進行了探討。崔宏（2007）較為系統地介紹了抵押貸款價值的概念、基本原理到行為規范的四個層次，并以此理論體系嘗試建立基于銀行貸款安全目的的抵押品評估的方法框架。崔宏（2007）在另一篇文章中提出“對銀行而言，要保證貸款的安全，其發放抵押貸款的依據只能是抵押資產的抵押貸款價值，而不能是抵押資產的市場價值?！?/p>

上述國內主張以抵押貸款價值作為抵押評估中評估價值類型的論述中，從理論角度探討了抵押品的價值屬性，但普遍忽視了以下問題：第一，也是最主要的問題，忽視了商業銀行設置抵押的主要目的是進行信貸的風險管理。商業銀行注重的是抵押品的擔保能力，而非僅僅是其單純的一個“價值”。如圖2所示，抵押品的評估價值只有以相應的折扣率匹配后，即考慮了市場風險與借款人的信用風險后才得出貸款額。第二，上述主張抵押貸款價值的價值類型的論述中，大部分只是對國外概念的引進，沒有從國內商業銀行抵押風險管理的實際出發，提出系統的技術操作規范和風險壓力測試程序。因此，這些研究結果的實際可操作性較差。第三，對抵押貸款價值是否能作為評估價值類型尚存在很大的分歧。新巴賽爾資本協議中的內部評級法體系的初級法和高級法中還都未接受這一理念。

即使在歐洲，也不是都同意將抵押貸款價值這一概念作為抵押評估中的評估價值類型。如歐洲抵押擔保聯盟（European Mortgage Federation）僅強調抵押貸款價值這一概念是一種商業銀行的風險管理工具，而非一種評估價值類型。歐洲的部分學者（如Crosby等人，2000）也反對在進行抵押評估中采用此概念作為評估價值類型。

3.抵押貸款價值與清算價值的分析

3.1 抵押貸款價值分析

根據歐洲價值評估標準（EVS）對抵押貸款價值的定義解釋，抵押貸款價值系指評估人員通過對抵押資產的可長期持續保持的屬性、本區域正常的市場狀況以及其當前的用途和可被選擇的用途的考慮，對抵押資產未來的出售情況進行謹慎的評估之后所確定的價值。該價值衡量的是所抵押資產在未來整個貸款期間如予以出售可實現的預計價值。

而我們在市場價值與清算價值評估中，是對資產于某一評估時點的市場條件和資產狀況下的價值進行認定?？梢姡盅嘿J款價值評估與市場價值與清算價值評估在時間的立足點上就是根本不同的。

與市場價值相比較，抵押貸款價值評估中除了時間立足點不同之外，在評估方法選擇、相關評估參數選取和評估結果處理方面也都存在著不同，其更強調謹慎性原則，具體表現在以下幾方面：

（1）評估方法的選擇

由于抵押貸款價值注重資產長期可持續保持的特征和因素，因此抵押貸款價值更重視資產未來的收益，其評估方法通常是收益法。當收益法相關數據獲取有困難時，則采用成本法。而在市場價值評估中，抵押的不動產或動產推崇的是市場法。

（2）評估參數的選取

即使在評估抵押貸款價值與市場價值時選擇的評估方法相同，具體參數的選取也存在著不同。評估參數的選取也是服務于價值類型的。在采用收益法評估資產的抵押貸款價值時，采取的是比評估市場價值時更謹慎的態度。收入、費用與折現率的確定，需要以穩定性和可持續性為原則，剔除任何的市場波動因素和資產本身暫時性因素的影響。市場價值的評估參數選擇，依據的是評估基準日前后一段時期內的市場實際狀況。

抵押貸款價值評估中，對于不動產的區位、建筑結構、建筑質量等長期持續性因素是予以重點考慮的。但此外還需對抵押資產未來市場的可出售性進行重點分析，而且只有在有充足或明顯的證據表明資產當前用途可改變時，方可評估資產用途改變后的價值，而非如市場價值評估那樣需要遵守最高最佳使用原則。

（3）評估結果的調整

抵押貸款價值評估結果的調整，也需要體現謹慎原則。對采用市場法或成本法評估出的價值，在必要的時候須采用折扣率進行調整。比如德國通過法律規定，對采用市場法評估出的價值或采用成本法評估出的建筑物價值，都應采用至少10％的安全比例（safety margin）進行折減后，才能作為抵押貸款價值。而且在采用成本法評估建筑抵押貸款價值的評估報告中，要列示建筑的原始單位造價、價值折減的安全比例和根據使用年限進行的價值調整等內容。

3.2 清算價值分析

《物權法》第一百七十條規定“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外”。商業銀行設定抵押權的一個主要目的就是在借款人發生違約時，通過實現的資產清算以維護其權益。因此，清算價值評估方法是金融資產管理公司或商業銀行處置不良資產時用到的主要評估方法。抵押貸款時抵押品的評估是否也應采用清算價值呢？這需要分析清算價值的切入點和其評估方法中的一些問題。

清算價值是資產處于清算、迫售或快速變現等非正常市場條件下所具有的價值。清算價值分為強制清算價值和有序清算價值。清算價值可以直接衡量抵押資產的最終擔保能力。但是在貸款中進行風險控制并不是商業銀行的唯一目的，提高銀行資本收益也是其追求的主要目標。商業銀行是基于raroc（risk adjusted return on capital，即風險調整后的資本收益）進行信貸決策的。其應在市場拓展與風險管理之間尋找一平衡點。因此，商業銀行如在抵押貸款時采取清算價值類型，則必將制約其資本利用的最大化。

此外，清算價值評估基準日的選擇也存在問題。由于擔保物權人在依法享有擔保財產清算受償權利的時間，是在貸款期限結束時，那么，清算價值的評估基準日似乎也應該是貸款到期之日。但如果評估基準日是貸款到期日，則清算價值的評估需要進行預測，預測中的抵押品的物理狀態、市場條件、處置時間、處置方式與處置費用都存在著不確定性。

還有一點是需要注意的，目前我國的清算價值評估常用的方法是對評估資產的市場價值乘以一折扣系數。劉桂良、招平曾提出清算價值的即期價值修正法和到期價值估算法，但這兩種方法還需首先確定一個公認的價值，然后在此基礎上進行適當的調整。

4.商業銀行抵押資產價值類型的選擇原則

4.1 價值類型的選擇原則

（1）與評估目的相適應。

價值類型的選擇應服務于評估目的。作為商業銀行，其進行抵押評估目的是，準確地體現抵押資產的風險緩釋作用，并最大化利用自有資本。

（2）符合評估的基本理論。

新巴塞爾資本協議和國際評估準則中都提到“對具體某一經濟行為對應的資產評估價值類型的選擇，主要由評估人員確定，但須清晰說明并定義所使用的價值類型”。

（3）評估數據的支撐性。

任何評估方法與風險評估計量模型，都需要以所能獲取的相關數據為基礎。沒有相應的市場價格、收益或成本數據，就無法對資產的價格進行科學合理的評定。

4.2 三種價值類型的比較

前文對抵押價值評估的清算價值、抵押貸款價值和市場價值類型已經分別進行了闡述，現對其進行比較，如表1所示。

從上表可看出，清算價值是抵押資產最為直接的一種評估價值類型，其可以直接衡量抵押資產的擔保能力。但該價值評估中最大的問題是可操作性較差，尤其對期限較長的貸款而言。因為清算價值應評定借款人違約狀況下處置資產可實現的變現價值，但鑒于未來不確定性因素太多，直接評定就較為困難了。有的評估人員在評估清算價值時，是先求取抵押資產清算時點的市場價值，再結合同類型貸款的歷史違約數據進行折扣。而這一折扣率為同類型債權所可能的最大損失程度。當商業銀行采用這樣的清算價值，則必將提取太多的風險撥備，雖然不會高估抵押資產的擔保能力，但商業銀行也因此無法實現銀行資本的充分利用。

從對抵押資產的貸后管理的角度看，抵押貸款價值類型是抵押貸款評估最為合適的價值類型。其衡量資產處以長期內穩定的價值。這種價值類型剔除了市場中偶然因素和短期因素的影響，從根本上保障了商業銀行債權權益。但這種方法在國內實施存在著許多困難，尤其是缺乏相關市場數據和風險數據的積累。

市場價值是目前國際上和我國主要采用的抵押評估中的價值類型。其對資產擔保能力的確定，是同抵押貸款價值類型一致的，需要綜合確定相應的折扣率。新巴塞爾資本協議中規定，對商業不動產原則上只適合給予100％的風險權重，但對不超過抵押不動產的市場價值的50%或抵押貸款價值的60%的部分，可能獲得50％的優惠風險權重。新巴賽爾資本協議第74條規定，這些優惠風險權重的增加，必須滿足兩項測試標準。從新巴賽爾資本協議的規定中可以得出這樣的結論，無論是市場價值還是抵押貸款價值，都僅僅是確定其抵押資產擔保能力或計算經濟資本的一個基礎或依據。

4.3 抵押價值類型的選擇

綜上所述，筆者認為抵押評估中的價值類型應選擇市場價值類型。從服務評估目的的角度考慮，市場價值結合折扣率，能夠進行科學合理的貸款定價和風險管理。從方法論的角度考慮，市場價值也是當前評估方法理論最為成熟、方法體系較為完善、與國際能夠接軌，也為廣大評估人員所最熟悉的一種。而且評估市場價值，如評估不動產的市場價值目前在我國已經有較為充足的市場數據，因此也便于商業銀行進行實時價值監控。

當前，商業銀行也是在抵押資產市場價值基礎之上以一定的折扣率來確定抵押資產的擔保能力。目前，商業銀行一般根據本行某一大類資產類型（如房地產或建設用地使用權）歷史上違約后的資金回收率、借款人違約概率（PD）和風險暴露（EAD）的情況確定抵押資產的最高折扣率，以保障未來債權的安全。國內大的商業銀行已啟動債權評級體系的建設，以滿足具體債項中的抵押資產的擔保能力。這些工作也都是以抵押資產的市場價值為基礎的。

5.建議

在抵押資產評估的市場價值屬性確定之后，商業銀行的內部價值評估人員即可以在市場價值屬性的基礎上，對抵押價值評估和抵押擔保能力的確定進行更深層次的研究。本文就此提出以下建議：

5.1 細化抵押折扣率的確定工作

由于商業銀行建立債權評級體系須至少要有7年數據的積累，即需要積累一個經濟周期的數據，所以商業銀行目前對抵押資產擔保能力的確定，仍需要采用原來的一些方法。目前商業銀行對抵押資產折扣率的確定，一般僅局限于資產中的大類，如房地產、機器設備、收費權等，而且往往沒有根據經濟或市場的發展情況進行及時調整。因此目前抵押折扣率確定的科學性、合理性及抵押風險的實際控制水平，都還是不夠的。

商業銀行應根據債權的具體特點，如借款人信用等級、貸款種類、期限、貸款條件和經濟周期階段、行業生命階段以及抵押資產市場價格變動規律，將抵押資產的抵押折扣率向更小的類別細化。如抵押不動產的折扣率最高為30%，則居住類不動產、商業不動產、工業不動產的最高折扣率又分別應該是多少呢？并且這一折扣率應定期調整，至少每兩年調整一次。

5.2 制定商業銀行內部抵押資產價值評估的技術操作規范

在抵押資產評估價值的折扣率的確定方法還較為粗略的現狀下，商業銀行更應該重視抵押資產市場價值評估的操作規范。中介行業的評估技術和評估操作規范，雖然有其長處，能夠基本體現資產的內在價值，商業銀行在大部分情況下可以接受中介評估機構的市場價值評估結果，但商業銀行的抵押價值評估更需遵循謹慎原則，在價值評估過程中對具體參數的選取需強調抵押評估的屬性。如在機器設備抵押價值評估中，安裝費用的計算則不應予以考慮等。而當市場出現通貨膨脹，或抵押資產市場價格嚴重偏離其內在價值時，如當前房地產市場過熱的情況下，對于中介評估機構采用市場法評估得出的抵押不動產的價值，商業銀行應嚴格進行審核。商業銀行可以根據內部的抵押資產的價值評估操作規范采用成本法對其進行價值再評估，采用收益法進行驗證。商業銀行內部的抵押資產的價值評估操作規范應對具體的評估技術操作細節作詳細的規定。

5.3 開展抵押貸款價值的系統性研究

抵押貸款價值雖然目前不適于作為我國抵押評估中的價值類型，但可以作為抵押資產的一種風險管理工具。抵押貸款價值注重于資產自身能持續保持的價值，更符合抵押貸款風險管理的要求。國內的商業銀行應立即開展系統的抵押貸款價值研究，對抵押貸款價值評估的內涵、技術操作規范、內部操作規程、內部控制體系、壓力檢驗、人員培訓、評估監測等各方面進行充分的和全面的分析。根據我國商業銀行內部管理的實踐，盡早推出工作細則，在商業銀行內部與現行評估方法并軌實施，進行風險監控，并以此為基礎，積累相關風險管理的數據。

5.4 建設抵押風險數據系統

眾多先進的抵押資產的評估模型或方法，都離不開相關風險數據的積累。無論是采用市場價值類型還是抵押貸款價值類型進行評估，都需要對市場數據，如價格、收益、成本等的占有以及對抵押貸款違約處置或回收數據的占有。商業銀行應建立自己的抵押風險數據庫，這一數據庫至少應包括評估數據庫和資金回收數據庫兩個部分。其中，評估數據庫應包括不同的區域、行業、資產類型、經濟階段的資產信息和市場信息。資金回收數據庫應具體到資產的小類，并應包括將資產處置前價值、變現價值、處置稅費及其他因素，并定期匯總分析，從而更科學地確定抵押的折扣率。

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（作者單位：中國工商銀行總行授信業務部）