地產(chǎn)公司對新會計準(zhǔn)則的Ｎ種解讀

編者按

財政部新頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《中國注冊審計師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》標(biāo)志著國內(nèi)會計準(zhǔn)則與國際趨同，新準(zhǔn)則從2007年1月1日起首先在上市公司中開始執(zhí)行。正值上市公司公布2007年年報之際，《新財經(jīng)》從本期開始，對首次執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的上市公司年報進行解讀。

在2007年上市公司年報中，既有采用新核算方法的，也有不為所動的。在新會計準(zhǔn)則實施的第一個年度，房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)報告對新會計準(zhǔn)則做出了不同的解讀。

利好地產(chǎn)公司

由于新會計準(zhǔn)則進一步向國際會計準(zhǔn)則靠攏，使企業(yè)的會計數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確地反映實際經(jīng)營情況，信息披露行為更加規(guī)范和透明，從制度上限制了此前部分上市公司通過會計處理變動任意人為操縱利潤的現(xiàn)象。

其中，新會計準(zhǔn)則對上市公司凈利潤可能直接產(chǎn)生影響的主要內(nèi)容，涉及投資性房地產(chǎn)價值重估損益、資產(chǎn)減值，等等。因此，受影響最大的行業(yè)和公司包括：金融業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、石油企業(yè)、擁有大型在建項目外債融資的公司等。

對于房地產(chǎn)上市公司而言，新會計準(zhǔn)則要求將已出租的土地使用權(quán)、長期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，企業(yè)擁有并已出租的建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定進行處理。

按照新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)于會計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后繼計量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式。企業(yè)采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這對所有擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期收入確認(rèn)產(chǎn)生影響。

近年來，在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅增值的背景下，大多數(shù)投資性物業(yè)的賬面凈值相對于市場價值已明顯低估。采用公允價值將對投資性物業(yè)比重較大的公司，其凈資產(chǎn)賬面值和當(dāng)期利潤得到較大提升。

此前，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，會計報表采用的都是市價和成本“孰低法”。例如，投資房地產(chǎn)，購入成本為1億元，如今漲到2億元了，按“孰低法”，只要房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓，賬面上仍只能是1億元；而新會計準(zhǔn)則將按“公允價值”計算，即市價真的升值到2億元，這塊房地產(chǎn)投資便可調(diào)整到2億元。

然而，新會計準(zhǔn)則并沒有對價值重估帶來的當(dāng)期損益的稅收安排做出明確解釋。如果按現(xiàn)行的評估增值會計處理方式，盡管凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅，不影響當(dāng)期應(yīng)計稅款。但是，由于企業(yè)采用公允價值模式計量，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，使得企業(yè)利潤提前實現(xiàn)了，相應(yīng)的企業(yè)所得稅也增加了，惡化了企業(yè)的現(xiàn)金流。因此，在新準(zhǔn)則沒有強制性規(guī)定的情況下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通常不會采用公允價值模式計提其投資性潛在收益。

獲益程度有別

金地集團2007年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入74.9億元，與按新會計準(zhǔn)則調(diào)整后的上年同期數(shù)相比，增長110%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為9.6億元，增長103%。

但與市場此前的預(yù)期相反，金地集團對投資性房地產(chǎn)項目的計量并未采用新會計準(zhǔn)則中的公允價值法，而是沿襲了成本計量法。

“新會計準(zhǔn)則在引入公允價值模式的同時，也提供了成本模式。成本模式要求計提折舊或進行攤銷，與現(xiàn)行核算方法并無本質(zhì)區(qū)別，上市公司可以二者選一，金地集團出于謹(jǐn)慎原則可以理解。”一地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

兩地上市的北辰實業(yè)A股和H股年報則對投資性房地產(chǎn)采用了不同的計量模式，前者報表采用成本模式，后者報表采用公允價值模式。

兩種計量模式對凈利潤的影響體現(xiàn)在兩塊。其一，是否計提折舊或攤銷。北辰實業(yè)境內(nèi)外會計準(zhǔn)則差異調(diào)節(jié)表顯示，因為不對投資性房地產(chǎn)計提折舊，其H股報表凈利潤較A股增加3460.5萬元。其二，是否將公允價值變動部分計入損益。

在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)不提折舊或攤銷，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。數(shù)據(jù)顯示，由于確認(rèn)了投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益，北辰實業(yè)H股報表凈利潤較A股增加1139萬元。北辰實業(yè)A股報表凈利潤為46183萬元，上述兩塊共增加4599.5萬元，增幅不到10%。

由于境內(nèi)外準(zhǔn)則差異對凈資產(chǎn)的影響是多年累積的結(jié)果，所以，兩種計量模式對北辰實業(yè)凈資產(chǎn)的影響數(shù)額要大一些。北辰實業(yè)兩張報表凈資產(chǎn)因該因素造成的差異為12.18億元，H股報表較A股報表增加14%左右。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域在公允價值的計量問題上，新會計準(zhǔn)則與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定仍存在不同之處。前者確定的標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，要求公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)市場價格等相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理估計，不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。

而經(jīng)過資產(chǎn)重組的萊茵置業(yè)則成為新會計準(zhǔn)則的一大受益者，但其受益的并非投資性房產(chǎn)，而是合并報表。

2007年底，萊茵置業(yè)向大股東萊茵達(dá)集團定向增發(fā)1.3億股股份，購買了萊茵達(dá)集團所持有的南通萊茵達(dá)等資產(chǎn)。收購?fù)瓿珊?，萊茵達(dá)集團持股由此前的28.14%增至65.93%，借此，萊茵達(dá)集團實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市。按照新會計準(zhǔn)則，萊茵置業(yè)此次從大股東處購買的資產(chǎn)，2007年度財務(wù)報表將被納入合并報表范圍內(nèi)。

1月18日，萊茵置業(yè)發(fā)布業(yè)績預(yù)增公告稱，由于納入合并報表公司數(shù)增加，致使2007年度凈利潤較上年度有較大幅度的增長，預(yù)計增幅約800%，從而一舉扭轉(zhuǎn)了2007年前三季度累計虧損112.17萬元的局面。

新估值體系建立

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在A股市場目前從事投資性地產(chǎn)經(jīng)營的上市公司中，股價較之賬面溢價極為有限。而實際上，部分公司資產(chǎn)大多取自于上世紀(jì)90 年代，公允價較之賬面的成本價，甚至已有高達(dá)3~5倍以上的增長。新會計準(zhǔn)則出臺，將凸顯這部分公司的投資價值。

“新會計準(zhǔn)則的出臺，意味著投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)，股票價格圍繞公允價值波動，將最終成為市場投資的主題。原來市場普遍認(rèn)同的市盈率法估值標(biāo)準(zhǔn)，因公司損益將會隨市場公允價巨幅波動，從而失去參考意義。”分析師表示。

上述分析師認(rèn)為，公允價值波動計入當(dāng)年損益，意味著上市公司的利潤將會巨幅波動，一改租金收益的一貫穩(wěn)定性。即便公允價值僅出現(xiàn)5%左右的小幅波動，就意味著損益可能出現(xiàn)成倍的或正或負(fù)的變化，投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)。

會計標(biāo)準(zhǔn)的國際化，必然導(dǎo)致地產(chǎn)股估值標(biāo)準(zhǔn)的國際化接軌。即股票價格圍繞公允價值波動，將最終成為市場投資的主題。擁有較高資產(chǎn)溢價，以及良好現(xiàn)金流的公司，將具有很好的投資價值。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新會計準(zhǔn)則并沒有改變公司本身質(zhì)地，對于上市公司來說，新會計準(zhǔn)則只是將過去企業(yè)隱性的東西在報表中顯現(xiàn)出來，使報表更國際化、更合理，對公司經(jīng)營本身沒有實質(zhì)性影響。因此，金地集團等地產(chǎn)上市公司也對新會計準(zhǔn)則的使用頗為謹(jǐn)慎。