關(guān)于房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)問(wèn)題

摘要：本文闡述了房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的特點(diǎn)，對(duì)系統(tǒng)的功能和數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)等進(jìn)行了分析，并且對(duì)系統(tǒng)設(shè)計(jì)中的若干關(guān)鍵技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了解決方案，供大家參考。

關(guān)鍵詞：地理信息系統(tǒng)；辦公自動(dòng)化；房產(chǎn)

中圖分類(lèi)號(hào): TP312文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-3044(2008)05-10785-02

1 前言

目前我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有十分重要的地位，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要的基礎(chǔ)投資部門(mén)之一，也是國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源。所以房產(chǎn)信息系統(tǒng)研究與開(kāi)發(fā)的建立對(duì)于房產(chǎn)信息的管理起到了決定性的作用，也是今后房產(chǎn)管理的發(fā)展方向。城市建設(shè)的高速發(fā)展使得房產(chǎn)管理的工作量急劇上升。要科學(xué)、高效地做好房產(chǎn)管理工作，傳統(tǒng)的作業(yè)方式和手段已不能滿足房產(chǎn)管理的需要。要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理的科學(xué)化、規(guī)范化、自動(dòng)化，就必須借助地理信息系統(tǒng)的技術(shù)手段，來(lái)建立房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。本文結(jié)合我們目前正在開(kāi)發(fā)的城市房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，闡述了房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的特點(diǎn)，對(duì)系統(tǒng)的功能和數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)等進(jìn)行了分析，并且對(duì)系統(tǒng)設(shè)計(jì)中的若干關(guān)鍵進(jìn)行了分析并提出了解決方案。

2 房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的特點(diǎn)

城市房產(chǎn)管理部門(mén)的主要任務(wù)是對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進(jìn)行管理，其業(yè)務(wù)主要包括產(chǎn)權(quán)管理、商品房預(yù)售、查封、抵押等。在其業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中涉及到海量的空間和屬性數(shù)據(jù)，同時(shí)，在業(yè)務(wù)的流轉(zhuǎn)過(guò)程中，還要對(duì)空間和屬性數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)一體化管理。根據(jù)對(duì)房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的需求分析，我們將房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的需求特點(diǎn)歸納為以下幾個(gè)方面。

2.1 與房產(chǎn)管理的規(guī)范化流程的一致性

系統(tǒng)的模塊劃分盡量與實(shí)際的業(yè)務(wù)流程相一致，在此基礎(chǔ)上來(lái)設(shè)計(jì)系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程和局域網(wǎng)內(nèi)的運(yùn)作模式。

2.2 體現(xiàn)新規(guī)范

系統(tǒng)充分地體現(xiàn)了最新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的要求，系統(tǒng)中的圖形、符號(hào)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都參照規(guī)范來(lái)進(jìn)行制定。

2.3 一體化辦公

在系統(tǒng)中，房產(chǎn)管理的主要業(yè)務(wù)如產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、抵押管理、查封管理、商品房預(yù)售管理等都集成在系統(tǒng)中。在各種業(yè)務(wù)的辦理過(guò)程中，表格填寫(xiě)、圖形繪制、數(shù)據(jù)瀏覽、查詢等交替進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)了圖文表一體化管理。

2.4 可配置性好

系統(tǒng)將各主要功能模塊化，可以組合拼接，滿足不同的辦公需要。在后臺(tái)的數(shù)據(jù)庫(kù)上，各模塊共享數(shù)據(jù)，緊密集成，保證了數(shù)據(jù)的一致性和流動(dòng)性。

在業(yè)務(wù)辦理上，可以適應(yīng)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、抵押管理、查封管理、商品房預(yù)售管理等業(yè)務(wù)一體化的辦公方式，也能適應(yīng)各業(yè)務(wù)分開(kāi)辦理的辦公方式；可以適應(yīng)辦公流程比較固定的辦公方式，也能適應(yīng)辦公流程靈活多變的辦公方式；可以適應(yīng)嚴(yán)格遵守承諾時(shí)限的辦公方式，也能適應(yīng)無(wú)承諾時(shí) 的辦公方式；可以適應(yīng)辦公各流程階段專(zhuān)人專(zhuān)辦的辦公方式，也能適應(yīng)各階段案卷大家都可以辦理的辦公方式。

2.5 可擴(kuò)展性好

在系統(tǒng)中，每一個(gè)模塊都是一個(gè)動(dòng)態(tài)鏈接庫(kù)(dl1)，如改變某一模塊，只需換掉該模塊的動(dòng)態(tài)鏈接庫(kù)(du)即可，同時(shí)用戶也可根據(jù)需要增加模塊，只需在系統(tǒng)配置中增加一個(gè)動(dòng)態(tài)鏈接庫(kù)即可，不影響系統(tǒng)整體的運(yùn)行效果。

2.6 跟蹤管理

每一宗業(yè)務(wù)的辦理過(guò)程中，系統(tǒng)都能自動(dòng)記錄其各個(gè)業(yè)務(wù)流程的辦理人和辦理時(shí)間，并且可隨時(shí)查詢?cè)撟跇I(yè)務(wù)的辦理進(jìn)度等。

3 房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)

3.1 系統(tǒng)的設(shè)計(jì)目標(biāo)

為了保持并提高房產(chǎn)管理部門(mén)的實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須著眼于建立一個(gè)集房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)抵押管理、房產(chǎn)查封管理、商品房預(yù)售管理等在內(nèi)的綜合性房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。系統(tǒng)充分利用GIS技術(shù)、MIS技術(shù)、大型數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)，按照統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范和編碼，為房產(chǎn)的日常管理和各項(xiàng)決策服務(wù)。

房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的目標(biāo)總的來(lái)說(shuō)有兩個(gè)方面：一是房產(chǎn)信息的管理，包括各種空間和屬性信息的管理；二是日常辦公的管理，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化、無(wú)紙化辦公，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的處理、管理、查詢、輸出顯示等功能，建立數(shù)據(jù)共享和安全機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理的辦公自動(dòng)化、規(guī)范化和科學(xué)化。

3.2 系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)

根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)的實(shí)際情況，系統(tǒng)劃分為4個(gè)大的業(yè)務(wù)模塊：產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、商品房預(yù)售管理、查封管理、抵押管理，以及房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)管理。每個(gè)業(yè)務(wù)模塊又根據(jù)其業(yè)務(wù)類(lèi)型的不同劃分為若干個(gè)小模塊（業(yè)務(wù)流程），系統(tǒng)共有9個(gè)小模塊（接件登記、測(cè)繪勘丈、初審、復(fù)審、審批、繕證、收費(fèi)、發(fā)證和檔案管理），對(duì)于不同的業(yè)務(wù)模塊其小模塊（業(yè)務(wù)流程）的數(shù)量也不一樣。系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)如圖1。

在系統(tǒng)中，四個(gè)業(yè)務(wù)模塊主要是為了實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的自動(dòng)化辦理，各業(yè)務(wù)模塊的功能和業(yè)務(wù)流程分別為：

圖1 系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)圖

（1）產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

該模塊主要包括產(chǎn)權(quán)的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記、補(bǔ)證登記、換證登記和更正登記等登記類(lèi)型。其業(yè)務(wù)流程包括全部9個(gè)小模塊，在實(shí)際操作中，系統(tǒng)能根據(jù)用戶選定的登記類(lèi)型自動(dòng)對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行取舍，如在補(bǔ)證登記、換證登記、更正登記等時(shí)自動(dòng)跳過(guò)“測(cè)繪勘丈”等。

（2）商品房預(yù)售管理

此模塊主要用來(lái)規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，避免商業(yè)欺詐行為的發(fā)生。該模塊的業(yè)務(wù)流程分為：接件登記、測(cè)繪勘丈、初審、復(fù)審、審批、繕證、收費(fèi)、發(fā)證和檔案管理。

（3）抵押管理

此模塊包括抵押登記和抵押注銷(xiāo)兩部分。每部分的業(yè)務(wù)流程分為：接件登記、初審、終審、收費(fèi)、繕證、發(fā)證和檔案管理。

（4）查封管理

此模塊包括查封登記和查封注銷(xiāo)兩部分。每部分的業(yè)務(wù)流程分為：接件登記、審查和檔案管理。房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)的主要功能為：對(duì)空間信息進(jìn)行管理、查詢、分析、顯示和輸出等，并且生成房產(chǎn)管理所必需的房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分層分戶圖等的打印輸出。

系統(tǒng)的查詢、統(tǒng)計(jì)等功能貫穿在各個(gè)模塊中。

3.3 系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)主要由空間數(shù)據(jù)庫(kù)和屬性數(shù)據(jù)庫(kù)兩部分組成。

3.3.1 空間數(shù)據(jù)庫(kù)

空間數(shù)據(jù)庫(kù)主要存儲(chǔ)與房產(chǎn)管理密切相關(guān)的空間數(shù)據(jù)，如基礎(chǔ)地理信息（地形圖等）、房屋信息、邊界信息等。由于本系統(tǒng)是采用ESm公司的AreGIS二次開(kāi)發(fā)工具Are Object來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，因此，系統(tǒng)的空間數(shù)據(jù)采用geodatabase來(lái)進(jìn)行管理，根據(jù)房產(chǎn)管理的需要以及geodatabase的實(shí)際情況（geod-tobase中，（上接第786頁(yè)）

同一圖層只能存儲(chǔ)幾何類(lèi)型（點(diǎn)、線、面）相同的實(shí)體），將系統(tǒng)分為以下幾個(gè)圖層：控制點(diǎn)（包括國(guó)家等級(jí)點(diǎn)、水準(zhǔn)點(diǎn)、GPS點(diǎn)、導(dǎo)線點(diǎn)等）、點(diǎn)狀地物、與房屋有關(guān)的面（包括房屋和圖）、與房屋有關(guān)的線、道路(包括街道、公路、鐵路等)、河流、界線以及其他面狀地物（如封閉的行政邊界等）。要想得到所有的圖形信息，只需將各個(gè)圖層的數(shù)據(jù)進(jìn)行疊加即可。

3.3.2 屬性數(shù)據(jù)庫(kù)

屬性數(shù)據(jù)庫(kù)主要存儲(chǔ)與空間位置無(wú)關(guān)的數(shù)據(jù)，如工作人員和房屋的屬性，以及在辦公過(guò)程中產(chǎn)生的一些屬性信息。屬性數(shù)據(jù)庫(kù)由SQL Server來(lái)進(jìn)行管理。

空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)通過(guò)“關(guān)鍵字段（區(qū)、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘、戶等）”來(lái)實(shí)現(xiàn)，即在空間數(shù)據(jù)庫(kù)中，與房產(chǎn)有關(guān)的圖形實(shí)體都賦予一個(gè)“關(guān)鍵字段”，同時(shí)在屬性數(shù)據(jù)庫(kù)中也設(shè)計(jì)相同的“關(guān)鍵字段”，這樣就將空間數(shù)據(jù)庫(kù)和屬性數(shù)據(jù)庫(kù)連接了起來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)庫(kù)之間的交互查詢。

在系統(tǒng)中，屬性數(shù)據(jù)的錄入有兩種方式，一種是在辦公過(guò)程中隨著業(yè)務(wù)的進(jìn)行在系統(tǒng)辦公界面中錄入；一種是在外業(yè)勘測(cè)過(guò)程中由測(cè)繪人員將勘測(cè)所得到的數(shù)據(jù)在測(cè)繪子系統(tǒng)中錄入。圖形數(shù)據(jù)的錄入也有兩種方式，一種是數(shù)字化，如1：500基本圖的錄入；另一種是在測(cè)繪子系統(tǒng)和空間數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)中錄入，如基本圖的修測(cè)、房產(chǎn)分丘圖以及分層分戶圖的生成等。

圖2 空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)示意圖

4 結(jié)束語(yǔ)

在房產(chǎn)信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)階段采用統(tǒng)一建模語(yǔ)言與地理信息系統(tǒng)技術(shù)相結(jié)合，分析了房產(chǎn)信息系統(tǒng)的功能結(jié)構(gòu)類(lèi)圖、查詢的子模塊的序列圖、屬性數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)圖，并闡述了用UML進(jìn)行房產(chǎn)信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)的幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)地理信息系統(tǒng)(GIS)與辦公自動(dòng)化(OA)的集成打下了基礎(chǔ)，對(duì)城市地理信息系統(tǒng)的建設(shè)具有很好的參考價(jià)值。

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