限價房“折戟”廣州

成也蕭何，敗也蕭何。全國首批10個限價房項目在廣州一經推出，立刻引來重大關注。據《上海證券報》報道：“廣州乃至國內目前為止最大的一個限價房項目，竟然是優先甚至定向銷售給單位內部員工的單位自建房，并且其豪華程度，更可算是‘史上最豪華’單位自建房，這種嬗變令人頗為咋舌。”

廣州：限價房里配建高價房

限價房，又稱限地價、限房價的“雙限房”。這個概念自被提出之日起，就備受爭議。雖然遭到一些經濟學家和房地產開發商的堅決反對，但歡呼者更多。在房價不斷高企以至于中等收入家庭都覺得安居困難的情況下。被定位為“幫助中等收入家庭解決住房困難”的限價房，被無數人寄予了厚望。

然而，讓人萬萬沒有想到的是，別墅或高檔公寓竟然在限價房上找到了“突破口”。由于地價低廉，這種別墅的利潤率比通過招拍掛拿地建設的別墅還高。

據了解，在廣州一個叫“風神公社”的限價房小區的2700多套房源中，70％以上為三房、四房、復式和別墅房型。廣州10個限價房項目的總建筑面積是178萬平方米。多個限價房項目中留有供開發商自由規劃的商品房建設用地，高檔臨江住宅甚至別墅的規劃赫然出現。

針對廣州市房管局上述解釋和應變，市場人士表達了幾點疑問。

一是政府部門對限價房戶型的比例介紹與實際存在出入。根據廣州房管局的介紹，10個限價房項目的90平方米以下戶型均在70％至100％占之間。但據了解，僅10大項目中的風神公社，其三房以上大戶型占比反而在70％以上。

二是150萬平方米限價房項目中仍可能含風神公社項目，如果建筑面積38萬平方米的風神公社項目全部被企業員工吸納，真實的限價房供應量將再減少20％。

對此，廣州市房管局副局長黃文波承認，目前的限價房項目中確實有大戶型商品房?！皩τ谙迌r房項目里存在的大戶型商品房，將通過簽訂土地使用權出讓補充合同，全額補交地價的辦法加以解決。”北京：保障力度再加大

在目前濃厚的觀望氛圍下，北京還是一個落實國務院24號文效果比較好的地區之一?！氨本┳鳛榉績r與收入差距比較大的城市，政府的保障力度更大。從目前的情況看，政府一邊持續加大保障房占北京市住房供應的比例，一邊積極尋找地塊，一邊抓緊制定限價房標準，三方面的舉措將一定程度影響今年的房地產市場走勢。”中國住宅與房地產研究會副會長顧云昌說。

北京在2007年推出幾宗兩限房，用地建筑面積為387萬平方米基礎上，2008年更是進一步推出450萬平方米限價房。

北京限價房政策為：三口之家家庭年收入不得超過8.8萬元，家庭資產不得高于57萬元，人均住房面積不得超過15萬平方米。北京的購買門檻比廣州要高(廣州家庭年收入為20萬元)。

按照北京限價房與商品房的差價計算。達35％。如果政府大規模推出“限價房”，發展商的日子不會好過，房價向下的趨勢將更加明顯。

“限價房一出，周邊2公里難有商品房。”地產巨頭潘石屹曾經對將出世的限價房產品下了這個斷言。限價房對房地產供應格局的影響，以及由此產生的利益重新分配意義。可見一斑。

各種爭議逐漸出現

爭議一：誰是中等收入?

建設部主管住房市場的副部長齊驥曾明確表示，限價商品房主要解決的是本地居民的困難問題，尤其是大中城市。這些城市房價近年上漲比較快。針對解決的是不符合經濟適用房又買不起商品房的所謂“夾心層”的收入家庭。

根據近期出臺的《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》，廣州規定購買限價房收入條件：個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。

限價房適用對象除擁有當地戶口的中等收入家庭外，北京市國土資源局局長安家盛則表示，在具體操作的時候，對符合首都產業結構的人才、北京市吸引的人才，包括為中央服務的人才，可臨時調劑供應。同時，持綠卡的人員享受北京市民待遇，也可按照相關要求申請購買。

盡管廣州和北京出臺了具有標本意義的限價房具體管理銷售政策，但自從建設部于2006年透露表示將推廣限價房起，就一直遭到社會的爭論。

中原地產華北區總經理李文杰表示，首先劃分中等收入階層很困難，主要原因是居民每年的收入都有變化。目前在中國，個人的財產收入是不清楚的，也沒有辦法準確核實。這些都限制了住房保障政策在落實的過程中對收入群體的定量劃分。

爭議二：總量難確定

限價房的房價確定涉及如何在不損害市場機制條件下保障供應對象利益，其數據測算背后實際是個利益平衡問題。

一些地運用市場機制和政府指導相結合的辦法確定房屋出售價格，然后從土地出讓開始完全市場化，建成以后根據地方實際情況以略低于市場價出售給中等收入的家庭。這個“略”的程度是多少，各個地方不一樣，建設部也沒有明確規定，建議大家積極探索。

不過，隨著限價房投放市場，顯現拉低周邊房價效應同時，投放總量難題也突顯出來。近期北京市在向國家有關部委匯報情況時，提出限價房總量確定的難題。總量的控制，少量的限價商品房推向市場，對市場沒有太大影響，而大量的限價商品房出現則必將使得國有土地的出讓價格遭到損失，因此如何協調其比例也將是一個很重要的問題。

2008年將成住房保障年

那么，究竟限價房體制還存在怎樣亟待改善的問題?如何讓限價房，這個有利于百姓受惠的政策性住房體制真正茁壯成長?

業內人士建議，應適當減慢今年限價房的銷售速度，因為在樓市低迷的情況下，限價房推出所能起到的緩解需求和抑制房價的作用都被打折。此外，如果在樓市不景氣的時候推出太多限價房，可能會加速崩盤。樓市如果出現大幅的下降，已購房的人會覺得資產縮水，而引起斷供等不利的現象。

經濟學家茅于軾認為，雖然政策保障房是面向低收入人群的，卻陰差陽錯照顧了中高收入者，助長投機分子和某些官員的投機、腐敗機會。因此，他作出如下結論，經濟適用房和兩限房是一條錯誤的道路，不能解決經濟人權中的住房權，不應該繼續建設。

事實上，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容一直不贊成限價房，他認為，限價房進入市場以后，根本沒有按照政府的設計目標和思路去走，誰都想買，真正需要的人反而根本買不到。政府無法限定住房在哪個價格最合適。如果房價限定偏高，消費者接受不了；如果偏低，矛盾會轉移到土地上，開發商會與政府討價還價，竭力將土地成本降低。一旦土地成本降低，產生的利潤還是會被開發商所得，普通民眾很難享受到限價房帶來的優惠。所以，政府當務之急還是要房價降下來。

北京市我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉認為，此乃治本之策。不同層次住房需求的厘清有助于緩解商品房市場供不應求的矛盾，遏制房價瘋長勢頭。他說，盡管保障性住房供應的放大尚待時日，但其帶來的心理作用日益顯著。

鏈家地產副總經理金育松說，樓市調控將以落實和完善現有政策為主旋律，但不排除其他措施的出臺。比如：進一步清理整頓閑置土地、物業稅試點可能“實轉”等等。

隨著溫家寶總理在政府工作報告中把“通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題”明確列入2008年政府的工作任務之一，一場范圍更廣、力度更大的住房保障活動大幕已經拉開。