房價出現“拐點”？

房價問題一直是政府和百姓都關注的熱點。爭論房價是否會出現“拐點”，應先明確什么是“拐點”。《現代漢語詞典》上對拐點有兩種解釋。在高等數學上，拐點是指曲線上凸與下凹分界點。如果按照拐點的數學定義，房價的拐點應是房價曲線的凹凸性在此改變之點，通俗地說就是房價上漲或下跌的速度發生改變之點；在經濟學里，拐點則是指經濟景氣周期性波動中，在波峰與波谷時的景氣指數的最高點和最低點，而不是現實生活中未被加工整理過的每一筆交易的成交價格原始紀錄波動的轉折點。因此，無論從數學上的解釋，還是經濟學上的解釋，房價的“拐點”對判斷房價沒有太多意義，而對房價變化的周期性研究有所幫助。因此，現今房價“拐點”之爭的實質是關于房地產經濟是否會出現波峰拐點，房地產業是否開始由繁榮期轉向衰退期的討論。

眾所周知，在市場經濟條件下。任何國家的宏觀經濟都具有周期性特征。房地產經濟屬于宏觀經濟的重要組成部分，尤其在固定資產投資中所占比重很大，同樣也具有復蘇一繁榮一衰退一蕭條四個階段的周期性波動。那么，近期房價波動，是否意味著房地產業將迎來波峰拐點，逐步進入衰退期?筆者認為可從以下幾方面進行分析：

土地供給對樓市影響舉足輕重

市場供應的充足與否，直接決定著某種商品的稀缺程度，也決定著其價格的高低。房地產市場亦是如此。土地作為影響房屋供給的主要因素，其供給情況對樓市影響舉足輕重。房地產用土地供給減少，必然會引起房價上漲；同樣的，房地產用土地供給增加，理論上將會促使房價降低，影響樓市繁榮。但事實并非如此，一方面，根據國土資源部公布的數據，2002年至今我國每年出讓的土地都不少于3億平方米，但房價卻連年增長。其主要原因之一就是土地被大量囤積，導致商品房建設進度緩慢，難以形成足量有效供應。建行2007年發布的研究報告指出：2001年初至2007年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60％，相當數量的土地被囤積和倒賣。而據國務院發展研究中心于2007年9月16日發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》披露，目前我國房地產企業平均土地儲備總量為380萬平方米，最大的“地主”碧桂園儲地量高達4500萬平方米，萬科、富力、新世界、合生創展等行業領先企業的儲地量均在1500萬平方米以上。雖然從2007年10月份至今，國土資源部、建設部等相關部門已經采取相關措施，有針對性地解決“開發商囤地問題”，但由于政策實施具有時滯效應，近期房價大跌。房市迎來波峰拐點，進入衰退期的可能性很小。

利率升高或降低導致房地產收縮或擴張

利率變動與房地產周期波動往往呈反方向變化，利率的升高或降低，對房地產市場的影響包括兩方面：在供給方面，開發商融資成本的高低和借貸資金的取得都與金融市場息息相關，當金融市場資金寬松時，利率下降，房地產市場開發商融資成本降低，房地產價格較低，從而促進了房地產供給和市場的繁榮。反之，當金融市場銀根趨緊，利率上升時，房地產開發商利息負擔沉重，開發成本居高不下，則不利于房地產市場的繁榮。在需求方面。利率高則加大了購房者的按揭成本，從而阻礙了房地產需求；利率降低則會促進人們購買房地產的意愿，加大了房地產的消費需求。因此，利率的升高或降低導致了房地產的收縮或擴張，這種變化導致了房地產的周期性波動。2007年至今央行連續6次上調貸款利率，貸款基準利率高達7.47％，充分表明政府控制房市過熱的決心。但業內人士認為，調高利率的最大作用是加速房地產行業的洗牌行動，中小開發商會因資金問題被迫出局，行業整體開發能力相對下降，房屋供給有所減少。另一方面，貸款利率上漲將對投資性購房行為有所抑制，但對自住性購房行為影響有限。可見調高利率對控制房市過熱作用有限。

投資對房地產業供給產生影響

房地產的周期性變化與房地產投資密切相關。投資主要對房地產業的供給產生影響，如果投資發展較快、結構合理，投資的信心會促使更多的社會資源加入房地產業，這樣房地產業供給會有較快的增長，能夠促進房地產市場的繁榮。相反，如果投資低迷，供給就會下降，需求也會受到影響。因此，投資的波動會促使房地產業的同向周期波動。縱觀我國房市投資情況，自2000年網絡泡沫破滅后，全球資本涌向房地產業。我國房地產業也受到海外投資者追捧。2004年國外熱錢涌向上海，2005年海外基金淘寶北京，而2006年熱錢又投向國內二線城市，2007年雖然受美國次貸危機影響和人民幣升值的預期，大量境外資本通過各種渠道涌入，對我國各地樓市仍產生不同程度的影響。在國內，由于我國投資渠道有限，大部分投資者選擇將資金投向樓市、股市。而近來股市進入調整期，大盤出現回落，是否繼續走高的趨勢不明，因此部分資金有可能轉向樓市。

心理預期引起房地產周期性波動

由于房地產的保值和增值功能，使房地產投資者或購買者對未來期望過高，容易產生預測上的失誤，這種失誤使人產生悲觀情緒和樂觀情緒的連鎖反應。在經濟擴張時期，投資者受樂觀情緒支配，往往過高估計房地產銷售量和銷售價格，從而大量投入資本，促進房市繁榮。在收縮時期，房地產市場低迷，在悲觀情緒的支配下，投資者過低估計銷售量和銷售價格，市場低迷進一步蔓延。這種悲觀情緒和樂觀情緒在人們思想上相互傳染、放大，并形成連鎖反應，從而引起房地產的周期性波動。現今在全球經濟受美國次貸危機影響下，我國宏觀經濟發展卻態勢良好，呈上升趨勢，民眾對經濟發展普遍持樂觀態度。雖然近期部分城市房價出現小幅下滑，但通過各大門戶網站的網上調查，多數群眾仍認為房價沒有下跌，還有上升空間。

通貨膨脹房地產是有效的抵抗璧壘

由于房地產有很好的保值和升值功能，因此作為一種投資工具和消費品，往往被視作很有效的抵抗通貨膨脹的壁壘。因此當通貨膨脹率上升時，往往對房地產的投資需求也有很大的拉動，因此兩者有正相關的關系。現今我國經濟仍面臨通貨膨脹壓力。據國家統計局發布的數據顯示，2008年2月，CPI又創新高，達到8.7％，通脹壓力不言而喻，部分城市仍有可能出現借助房市來緩解通脹壓力的情況。

保障性住房很難對房市起到實質影響

2008年關于房價“拐點”之爭又起的另一個原因在于政府將加大保障性住房投入。大規模的中低價住宅一旦再上市，是否會對樓市帶來沖擊，改變樓市現有格局呢?保障性住房主要包括經濟適用房、廉租房等，是為了滿足城鎮中低收入家庭的基本居住要求，因此其在數量上相對較少，獲得保障資格的要求較高。以最早出現、最為成熟的經濟適用房為例。1997年－2006年經濟適用房在住房總銷售面積中所占比例不多，最高比例僅有20％，近幾年所占比例逐年縮小，2006年僅達到5.3％。可見其在住房市場上的份額較小，很難影響到房市整體。另外對經濟適用房“面向城市低收入住房困難家庭供應”、“單套的建筑面積控制在60平方米左右”的定義和規定，意味著經濟適用房仍將面對的是有限人群。此外經濟適用房在產權上都較為特別，加之再上市環節的特殊限制，都使其流動性下降，很難對普通商品房市場起到實質影響。

綜上所述，雖然我國近年來加大對房市的調控力度，避免房市過熱，力圖促使房地產經濟軟著陸，但從影響房地產周期的幾方面因素分析，筆者認為房地產經濟的波峰拐點并沒有出現，短期內房市發展仍有上升空間。