違規交易經濟房 這個風險實在大

杭州的沈先生和老馬原系同事。沈先生在杭州有好幾套房子，不符合認購經濟適用房的條件。老馬具有認購經濟適用房的資格，經申報，認購了位于杭州市江干區九堡鎮的一套面積為117平方米的經濟適用房，但因無資金購買，準備放棄購買這套經濟適用房。沈先生夫婦聽說后找到老馬，并與老馬夫婦達成了“轉讓協議”。

該協議約定，沈先生支付購房款519743.95元，并借給老馬2萬元，待房子交付使用后再借給老馬1.1萬元，如以后老馬夫婦將該房產權過戶給沈先生，就不必歸還兩筆共計3.1萬元借款。同時，老馬夫婦要將購房合同、購房款收據、相關房屋產權證件等及時交付沈先生。雙方還約定，如果老馬夫婦違約，除歸還沈先生的購房款、借款及其他費用外，還應另支付沈先生違約金35萬元。

協議簽訂后，沈家便按約給了老馬3.1萬元的借款及519743.95元購房款。

2007年12月7日，開發商向老馬交付了經濟適用房，可老馬卻未依約將房子交付給沈家使用，而是賣了自有的小套房，準備裝修后自住。沈家得知真相后，多次找老馬要求交房或退還房款，并用木條將該房封死，試圖阻止老馬裝修并入住。

可老馬夫婦既不將該房屋交付給沈先生夫婦使用，又無能力及時歸還購房款，經多次協商無果，沈先生將老馬夫婦告上了法院。

在法院庭審過程中，老馬承認雙方協議買賣經濟適用房是事實，沈先生也確實支付了3.1萬元的好處費。不過，老馬認為，協議無法履行的根本原因是國家對經濟適用房轉讓進行了嚴格限制。

2008年4月30日，江干區法院對杭州首起私下交易經濟適用房引發的糾紛，作出一審判決。法院判決認為，雙方協議違反了國家有關法律法規，在客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，屬無效民事行為。至于沈先生要求返還款項的訴請，法院認為這是合同無效的法律后果之一，因此判令另一方退還其購房款(包括3.1萬元好處費)。但是，駁回了原告要求被告支付違約金等其他訴訟請求。

點評：胡勇軍（浙江海通聯合律師事務所律師）

經濟適用房是政府限定銷售價格與對象，以保本微利價格面向城市低收入和住房困難者銷售的保障性住房。

本案中，原、被告雙方所簽協議雖含有“經濟適用房在國家政策允許上市交易過戶前由原告無償使用、政策允許交易后辦理過戶手續”這一貌似合法的約定，但事實上，涉案房屋除以被告名義與房產開發公司簽訂買賣合同外，協議的付款主義務由原告承擔，房屋占有、使用主權利也約定由原告行使，因此這一協議實為經濟適用房的轉讓協議。

可原、被告雙方的協議卻違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《經濟適用住房管理辦法》的相關規定，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，屬違規交易經濟適用住房，應認定為無效民事行為，雙方簽訂的協議也屬于無效合同。

鑒于原、被告之間的轉讓協議被判無效，被告理應返還原告所支付的涉案費用。同理，由于協議無效，違約金條款自然也就不具有約束力，原告的違約金訴請將無法獲得支持。也就是說，沈先生只能要求返還購房款，卻白白損失了所支付購房款的兩年利息。

目前，隨著房地產市場不斷升溫，個別不屬于低收入階層的人，常常通過非法手段獲得經濟適用住房，從而賺取高額價差利潤。本案中沈先生的行為即屬于這種情形。在此，特別提醒廣大投資者，一定要依法進行投資和理財，切不可為了追求高額的利潤和回報，不惜冒違法風險，通過非法形式進行投資，否則不但收益沒有法律保障，反而會造成重大經濟損失。