海外買房需慎行

在各界人士對次級債危機何時結束判斷悲觀的敏感時刻，此時“抄底”海外樓市令人憂慮。如果想投資海外房產，還需三思而后行。

持續近一年處于“寒冬”的美國樓市，正成為中國投資者的下一個掘金地。2007年底以來，中國投資者現身紐約、加利福尼亞等地購房置業。而嗅覺敏銳的美國房地產公司也迅速調整營銷策略，低調飛往中國，在北京、上海等地向富人們散發樓書。越來越多的海外房地產項目來到中國，看似遙遠的海外置業其實離我們很近。那么海外項目與國內項目有哪些不同？跨越重洋去海外買房到底有多大的投資價值？在各界人士對次級債危機何時結束判斷悲觀的敏感時刻，此時“抄底”海外樓市令人憂慮。如果想投資海外房產，還需三思而后行。

美國樓市創歷史最大降幅

美國樓市“寒冬”已持續近一年時間，美國商務部日前公布的數據顯示，去年美國的新房銷售量為77.4萬套，比上年大降26.4%，創歷史最大降幅。其中去年12月，美國新房銷售中間價為每套21.92萬美元，比前一個月下降10.9%，為過去37年來最大的同比降幅。

美國樓市經歷了長達6年的牛市。在牛市持續時，幾乎所有人都在預言：美國人的房屋擁有率只有百分之六十多，還有很大的增長空間，房地產牛市還會繼續。在牛市會一直持續下去的設想中，不少人忍不住跳入投資銀行設的低利率和低首付的圈套中，生怕自己被前進的房地產市場拋在身后。

然而設想終歸是設想。次債危機爆發后，美國樓市整體大跌，此前被投資銀行鼓噪冒著高風險買了房的人，終于體驗到了過度透支的痛苦。萊曼兄弟公司最近發布的一份報告顯示，美國全國有大約220萬人將因為無力還貸失去住房。這220萬炒房大軍的下場將是血本無歸，其中部分人會背上一身債務露宿街頭。

雖然華人受次貸危機影響的不多，但還是有人為此傾家蕩產。張先生是位退休商人，他在邁阿密買了兩棟公寓，每棟公寓的價格是50萬美元。隨著次債危機的到來，不得不放棄他的20萬美元訂金，并且償付在地產泡沫時所置產業的貸款利息，這次“炒房”給他帶來了20萬美元的損失。

張先生還算幸運，因為合理計算了自己的支付能力而沒有破產之憂。但很多中低收入“炒房者”就沒那么幸運了，房地產泡沫破裂不僅使他們損失金錢，還因此破產而失去了他們的居所。

國人“抄底”聚焦紐約、加州

美國樓市一降價，把中國的房價打出了原形。每套21.92萬美元的價格，比北京、上海、深圳的房價要便宜多了，在這些地方，21.92萬美元充其量只能買小戶型的限價房。而且，美國的房子一般都是中國所說的別墅，是包含土地價格的，如果考慮到美國的人均收入是中國的30倍左右，美國的房價可以說便宜到家了。也難怪中國的富人磨刀霍霍，要去美國抄一把底了。

“近些年中國富裕階層數量和資產規模大幅膨脹，和幾年前相比不可同日而語，投資眼光也更具國際性。”國際知名咨詢公司波士頓(BCG)發布的最新報告顯示，資產達到百萬美元的中國家庭數量在過去5年里翻了一番，達到31萬戶，中國成為財富增長最快的國家。

事實上，去美國樓市“淘金”的不僅僅是中國投資者，湘財證券首席經濟學家金巖石表示：“美元的加速貶值和美國的房價下跌鼓勵海外人士赴美購房，目前由于歐元兌美元大幅度升值，歐洲人到紐約買公寓的越來越多，大有國內‘溫州購房團’的氣勢。”

去年在股市斬獲頗豐的張先生，對他剛在紐約投資的公寓頗為滿意，“離雙子大廈的遺址很近，一平方米才兩萬美元出頭兒，比2006年至少便宜了好幾千美元”。這不是張先生的惟一一次出手，他同時還在新加坡購置了房產，下一步需要做的就是等合適的時機再把房子賣出去。

記者了解到，中國投資者目前進軍美國樓市主要集中在紐約、加州等熱點地區，關鍵是他們在心理上對這些地區相對熟悉。部分美國房地產公司也將目光投向中國，在北京、上海等地散發樓書，極力吸引中國富裕人士去美國置業。讓雙方握手的正是美國次債危機帶來的所謂抄底機會。

海外房產具有三個特點，一是風險小回報穩定；二是永久業權，世代相傳；三是退休、度假必備居所。這些因素吸引越來越多的富裕階層嘗試了解并投資海外房產。

有專家預測，如果美元對人民幣的匯率下降到1比6.5，中國人到美國加州買房將“蔚然成風”。雖然住房市場的國際化已經日趨明顯，中國房價上漲和貨幣升值對應于美國的房價下跌和貨幣貶值，已成為國內投資者去美國置地的動力。不過，投資者一定要對海外購房的風險有清醒的判斷。

出租當房東并不簡單

紐約是個寸土寸金的城市，當前華人房地產市場與普通的美國人有很大的區別。華人投資美國房產市場，有的是準備將來把房屋留給子女，有的則準備養老。而在房屋空置期間，一般都打算出租給房客。

據統計，美國出售的房屋中有近30%是被人買去作為投資，而不是自己居住。華人能在美國當房東，多是移民時間較長，工作比較穩定，收入較高的事業成功人士。家住紐約皇后區的李先生擁有3套住房，他目前所住的一套是面積最小、質量較差，交通也不太便利的兩層獨立小樓，而在曼哈頓島上的2套豪華公寓，則分別出租給常駐聯合國的外國外交官。根據合同規定，李先生每月能有7500美元的房租收入，而且只收現金，不要支票。

雖然當房東的收入來源比較穩定，但是許多當了房東的人卻說，投資房產賺大錢沒那么容易。華人靠出租房產賺錢，不僅要懂美國復雜的政策法規和投資、金融管理等條例，還要能當水管工、泥瓦匠、電工，要會鋪地毯、修閣樓、刷墻、裝門鎖、通下水道等雜活，要百能百巧。除此之外，更要會登廣告、找房客、談條件，這些事都絕不是想象中那么簡單。

投資移民不一定非要買房

前段時間在杭州亮相的一個瑞典項目，開發商推出的是瑞典卡爾馬市某商貿城的一個40平方米商鋪+70平方米公寓，“只要商鋪經營滿2年，你就可以獲得瑞典永久居留權。”推介人說。誘人的除了房產還有移民目的國：瑞典國內有40多所高等院校，并實行免費教育；有終生的社會福利保障；28%的基本稅率是世界上最低的公司稅率之一……這些都讓人心動。

而事實上，申請移民并不一定要在國外買房子。當記者咨詢英國駐上海領事館簽證處相關問題時，工作人員發回了非常詳細的移民英國的具體條件，其中投資性移民最重要的一點是必須有“不少于100萬英鎊的投資資產”，雖然房產投資也可以計入投資資產，但這并非是必要條件。在對移民英國條件的解答中，領事館有明確的回答：你不需要在英國擁有房產，但你必須在英國居住滿一定時間。

據了解，目前比較熱門的移民國家，如加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經商管理經驗，個人資產達80萬加幣(約合人民幣500萬元)，投資12萬加幣(不返還)或40萬加幣(5年后無息返還)；澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進行商貿運作或者購買75萬澳元4年期政府債券；德國的要求是在德國注冊公司，進行商貿運作，注冊資金不低于25萬歐元。顯然，這些國家在辦理簽證時并不把在當地購買房產作為移民條件。

海外買房 功課要做足

目前，購買或有意向購買海外房產的國內投資者正在形成一個越來越具規模的群體，但在國內不同地域不同城市的房產投資差異性尚且如此巨大，海外投資更面臨國與國之間不同的政策法規環境，以及匯率變動風險，投資更需要謹慎。

投資海外房地產項目首先要考慮房價，看價格是否在承受能力范圍內，更要注意綜合成本。有些海外樓盤的單價雖然不貴，但由于國外購房的按揭貸款通常采用浮動利率，所以利率水平對于持有房屋成本的影響也是很大的。

而除了租金收入，最影響海外投資回報的就是增值能力。比如兩年前加拿大的某土地項目每畝售價僅14萬元人民幣，低廉的價格曾經引起不少投資者想到加拿大去做“地主”。實際上，雖然加拿大是一個土地私有化的國家，可以取得永久的土地和房屋的所有權，但是它的土地開發由政府統一規劃，如果開發計劃沒有延伸到你所購買的區域，那么這塊土地就不值錢。

此外，投資者還要考慮發展商的可靠性和營業記錄，以及當地政府對外國人擁有當地房地產的產權管制。在某些國家，外國人買賣房地產都需要經過當地政府的審批，而且非公民往往不準在當地擁有永久地契房產。

美國樓市不好抄底

在美國，針對樓市的著名研究機構和大牌分析師不計其數，美國人即使受次債危機沖擊，仍然是“瘦死的駱駝比馬大”，還不至于到了買不起房的地步。美國人持幣觀望本身就說明，他們對樓市的下跌空間依然有比較大的預期。這種預期體現在兩個方面，一是下跌的時間，二是下跌的幅度。至少出于對這兩點的顧慮，才導致了美國樓市的低迷。

從時間上看，樓市的漲跌是有一定周期的。日本的住房市場從20世紀90年代開始衰退，到真正開始筑底，整整下跌了近15年。在美國，房地產市場的漲跌周期可能更令人望而生畏。從1818年至今190年的周期來看，美國樓市價格的起伏周期平均在18年左右。簡而言之，樓市在上漲周期中要延續18年左右，在下跌周期中同樣要延續18年左右。這一周期性特點是通過對美國最完備的房價走勢數據庫總結的。現在，美國的樓市剛剛調整不到兩年，一旦進去被套，就要老老實實地等待10多年——假如房價仍然根據歷史周期演繹的話。那么，中國那些擅長炒短線，進去后就恨不得房價連夜上漲百分之幾的投資者，有如此的耐性嗎？

美國的房價與中國房價不同之處在于，無論其處于上漲周期還是下跌周期，其走勢都顯得比較平穩。在到1979年見頂的美國樓市周期中，整個上漲周期完成，美國房價也不過上漲15%。這一數據可能會令國內的投資者大吃一驚。因為這種漲幅放在中國根本不能叫漲，深州市房價去年半年的漲幅就超過了50%。

此外，美國次貸危機正在蔓延，其影響比此前預料的嚴重，不僅引起世界股市大幅波動，也令美國實體經濟增長放緩的聲音漸增。對選擇此時投資美國房地產是否恰當，業界也存在懷疑。

美國要從次貸危機中平安脫身并非易事。2007年末美國次級債總量約1.5萬億美元左右，其中風險較高的結構性產品接近50%，約7500億美元。但次級債的損失遠不僅如此。2007年爆發的次級債風暴只是信用危機的冰山一角，大量潛在的風險可能因次貸而擴散：導致金融機構資產狀況的進一步惡化，危及美國公司的資本充足率等等。

對于樓市來說，雖然它是次債危機爆發的引擎，但它也僅僅是一個開始。沒有誰知道未來會怎樣，在存在著巨大不確定性和風險的市場，暫時的逃避或許是最好的選擇。多次對經濟運行周期發出準確預言的國際投資大鱷羅杰斯，已經將其在美國所有的房產都出售一空，移居到了新加坡。他的理由是，今年年底前金融市場會更糟糕，美國經濟可能將陷入一段時期以來最糟糕的衰退時期，目前美國房地產市場正在經歷美國歷史上，甚至是世界歷史上最壞的地產泡沫時期。他認為還會有更多問題揭露出來，有更多虧損的事件暴露出來。

顯然，美國樓市的底不是那么好抄的。如果美國樓市的底部形態已經顯現，美國人還用千里迢迢跑到中國散發樓市廣告單？日本人過去曾經做過到美國抄底的買賣。在日元升值的過程中，他們到美國瘋狂購置房產，但最終結果不僅沒有賺到錢，反而連本都吐出來給了美國人。因此，這次美國樓市雖然下跌，美國人不斷招手讓日本投資者去抄底，日本投資者則反應十分冷淡。根據花旗銀行的預計，美國房地產至少要到2009年年底才會回暖，如果想投資美國房產，還需三思而后行。