如何規避二套房貸高利率

在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產市場，而不是存入銀行

當二套房貸松動的閘門再次被監管層關緊時，40%的首付、1.1倍的利率已成為眾多購房者不得不面對的現實。根據銀率網提供的資料，即使不考慮多出的那一成首付的問題，僅僅是貸款利率上的差距就讓第二套房貸者們叫苦不迭了。舉例來說，貸款100萬元，還款期限為30年，如果所購房屋屬于第一套房，使用等額本息還款法月供為6423.62元，本息合計為2312503.46元，而如果所購房屋屬于第二套房，使用等額本息還款法月供為7769.3元，本息合計為2796970.01元。

對比之大足以令眾多購房者望而卻步。

然而，面對一路下滑的股指和金價，抵御風險能力更強的房產正重新回到投資者的視線。4月22日，國家發改委價格司在其官方網站發布一季度房地產市場價格形勢分析報告，報告在分析未來中國房市價格走勢時指出，近期股票市場深幅調整，大量資金逃離股市。在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產市場，而不是存入銀行。

然而，面對不斷高企的貸款利率，投資者應該如何規避風險?《小康#8226;財智》記者近日走訪了北京中原三級市場研究部等多家研究機構，希望能夠為近期想要購房的投資者尋找到合適的還款方式。

一、第一套房貸選擇商貸的，

二套房貸用公積金貸款更劃算

中原房地產的相關人士向《小康#8226;財智》記者介紹，如果第一套住房是選擇商業貸款的，購買第二套住房可以考慮用公積金。

“純公積金貸款是不受二套房貸制約和影響的。”興業銀行個貸部的李先生告訴記者。據悉，利用純公積金貸款購買第二套(含)以上住房的消費者，不僅能夠享受最高七成貸款額度，同時在還款期間執行公積金利率的優惠。以一套貸款總額為50萬元，還款期為20年的房產為例，選擇不同的貸款方式，月供和還款總額會產生巨大差距:

中原房地產的相關人士提醒廣大購房者注意，如果第一套住房選擇公積金貸款，第二套若想要選擇公積金貸款時，必須將首套住房公積金貸款金額還清。

二、第一套房選擇商貸，又無公積金，選擇等額本金還款方式較好

對于很多購房者而言，其第一套住房選擇的是商業貸款，而自身又沒有繳納公積金，造成購買第二套住房必須選擇商業貸款，執行8.61%的二套房貸利率。在這種情況下消費者應該如何選擇?

中原三級市場研究部為我們提供了一個案例，李女士購買了一套總價為70萬元的一居室，其貸款總額為50萬元，還款期限為20年，以等額本金和等額本息的還款方式做一比較:

依據以上案例，北京中原三級市場研究部的專家建議消費者，在購買第二套住房必須選擇商業貸款的情況下，選擇等額本金還款方式更合適。

三、利用房屋抵押貸款降低利率

如果購房者的第一套住房已經沒有貸款，那么，可以選擇與個人住房貸款不同的貸款形式—房屋抵押貸款。房屋抵押貸款是指借款人以住房為抵押，貸款銀行為借款人提供資金服務，滿足其買房、買車等多種消費需求的貸款。

不過，須注意的是，并不是每家銀行對于房屋抵押貸款都執行基準利率，根據《小康#8226;財智》記者了解，目前開展這項業務的大多數銀行對于購買第二套住房的購房者同樣執行在基礎利率上上浮10%的政策，只有中國銀行仍執行的是基準利率。

相關專家提醒購房者，申請房屋抵押貸款，必須注意兩個問題:首先住房抵押貸款的申請額度目前僅能達到第一套住房評估價格的60%，因此，如果是“押小買大”的消費者必須準備較多的首付款。其次，住房抵押貸款的年限一般較短，目前在國內一般不超過5年，最長不超過10年，對購房者的還款能力要求較高。

四、利用固定利率氣球貸減少成本

由于目前在國內仍處于加息通道之中，而且在短期(3～5年)看來，這一趨勢不會改變。因此，對于眾多購房者而言，規避不斷增加的利率風險就成為了當務之急，第二套房的購房者尤其如此。

針對這一需求，國內目前開始有多家銀行推出了固定利率氣球貸的服務，其利率分為兩個檔次:3年期為8.316%，5年期為8.514%。據深圳發展銀行信貸部副總經理曹軍介紹，由于氣球貸的特點是較短的貸款期限(3年、5年或10年)，但以較長的期限(如10年、20年或30年)來計算月供，剩余本金到期一次償還。氣球貸的實際貸款期限越短，其對應期限的貸款利率也越低。

不過，也有理財專家提醒，就利率鎖定期限而言，不宜過長，也不宜過短。雖然央行已經加息6次來抑制通脹和經濟過熱，但今后的利率走勢如何很難準確預測。一旦幾年后進入降息周期，選擇固定利率房貸可能得不償失。就目前形勢而言，固定利率部分的期限定在3年或5年比較穩妥。

五、存抵貸，以理財降低還款額度

“開源節流”永遠都是一枚硬幣的兩面，當我們在思考如何節省自己的利息開銷時，是否能夠讓自己的還款升值同樣應該納入考慮范圍。目前國內已有多家銀行推出了存抵貸的業務。

該產品通過存款按比例抵扣貸款，獲得理財收益，達到理財目的。比如，某客戶在銀行辦理房貸的同時申請了“存抵貸”業務，假設該客戶因投資原因需要經常調動資金，其還款賬戶內的15萬元的活期存款在一段時間累計僅停留了60天的時間。如果該客戶沒有申請“存抵貸”業務，則只能享受60天的活期存款收益，其利息僅為180元，而如果該客戶辦理了新“存抵貸”業務，60天的實際理財收益可能達到1128元。

這一產品的特點是，客戶還款賬戶中高于5萬元的部分，在獲得活期存款利息的同時，還將按照一定比例視同沖抵貸款本金，按天計算理財收益，按月自動轉入客戶的還款賬戶，存款越多，節省的貸款利息就越多。