二套房貸：投資慎行

“我行一直嚴格貫徹落實國家宏觀調控政策，其中對第二套房貸的政策嚴格執行有關監管要求，自去年執行人民銀行、銀監會的文件規定以來，目前在執行這些政策和規定中沒有任何變動。”當眾多媒體熱炒三家銀行放松二套房貸限制之時，建行相關負責人的聲明將所有幻想拉回到了原點。

“很顯然，這是一場博弈，而博弈的雙方正是力主宏觀調控的主管部門與追求經濟利益的各大銀行。”上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭向《小康#8226;財智》記者表示。

根據《小康#8226;財智》記者調查了解，個人住房貸款一直被作為各大銀行的優質資產加以發展。以剛剛公布的建行2007年年報為例，其個人住房貸款的不良貸款率僅為0.8%，遠低于其他貸款品種。在銀行競爭日趨激烈的今天，個人住房貸款毫無疑問是讓商業銀行無法割舍的利潤來源。

調控高壓下的被迫執行

但是，面對近在眼前的美國次貸危機和始終高企的CPI，央行與銀監會無法容忍商業銀行對二套房貸的陽奉陰違。據悉，前期被媒體報道且點名的幾家銀行，隨即便受到了來自央行的審查。“在目前央行與銀監會嚴查的氣氛下，至少在上半年不會再有銀行敢于在二套房貸的問題上松口了。”一位熟悉銀行業務的分析師向《小康#8226;財智》記者表示。

《小康#8226;財智》記者的隨機調查證實了這一點，記者以二套房貸購房者的角色咨詢了包括先前房貸松動的建設銀行、深圳發展銀行等多家銀行，銀行方面均表示目前沒有計劃松動二套房貸的各種執行細則，只要是購房者先前曾經貸款購買過住房，第二套房貸均不能享受優惠利率。中信銀行總行資產業務部總經理王劍向《小康#8226;財智》記者表示:“對于北京來說，第一套房貸余額結清，再貸房貸按第一套房的情況是不存在的。‘清貸后再貸款購房可算首套’實際上是在鉆空子。該種說法應是某些銀行為拉攏客戶在自己行申請房貸的噱頭，在實際操作無法滿足。因為在實際購房過程中，銀行可以此為賣點，讓一些已在本行貸款結清的客戶在購買第二套房時首先考慮到本行，從而挽留客戶。”

然而與表象上的單純嚴格執行不同，當《小康#8226;財智》記者以購房者的身份光顧各大中介公司時，咨詢人員向《小康#8226;財智》記者推薦了多種規避方法:如固定利率貸款、利用父母及親友的名義購買第二套住房等。

但是，相關人士均表示上述措施僅可以稱為銀行在特殊時期的權宜之計，對于促進二套住房投資回暖難以產生根本性的影響。“以固定利率貸款為例，借款人的還款期限可能長達20年、甚至30年，而利率本身就是一個很難確定的指標，將利率綁定在眾多銀行確定的8.3%左右的指標并不能規避長期風險。”鏈家地產的置業顧問張庫先生向《小康#8226;財智》記者表示:“同樣，對于以父母和親友的名義購買住房，則有可能面臨一系列潛在的法律問題。”

在《小康#8226;財智》記者以購房者的名義實地探訪的一些樓盤中，售樓小姐同樣不推薦《小康#8226;財智》記者采用固定利率的方式選擇第二套住房貸款，“很難算清楚最后是賠是賺。”立水橋一處新開樓盤的售樓小姐向《小康#8226;財智》記者建議。“選擇三至五年期的固定利率相對比較穩妥，風險比較小。”北京一家物業公司總經理白鈞先生表示。

自住無礙 投資慎行

“就目前的樓市而言，如果是為了改善居住條件而購買第二套住房，是可以介入的;但是如果是為了投資，我的建議還是謹慎。”楊紅旭向《小康#8226;財智》記者表示。根據鑫尊置地的成交數據顯示，前期價格上漲過快的北京海淀、豐臺等區域房價均出現不同程度的下跌，其中降幅最大的是海淀區，3月份的成交均價為15304元/平方米，環比下降了11.6%，其主要原因是以前海淀房價較高，現在價格回落得較明顯。

以價格區間統計，目前介于高檔樓盤與普通住宅之間的公寓樓處境最為尷尬。在四月的北京，雖然春意漸濃，但是價格處于18000元/平方米～30000元/平方米的樓盤卻在忍受著最嚴酷的寒冬，部分樓盤甚至于數周都沒有成交一單，所謂的打折、降價同樣來自于這些樓盤。

而與此形成鮮明對比的則是處于價格洼地的普通住宅與所謂的“豪宅”的持續熱銷，根據北京市房地產交易管理網發布的今年一季度北京商品住宅成交均價排名，北京預售項目最貴樓盤銀泰中心一季度成交均價不但沒降，還逆勢漲了2萬多元。與此相伴而生的是二手住宅市場的火暴，根據相關資料統計，今年第一季度的京城二手住宅市場均價同比上揚兩成以上，這一方面反映了相比于新房，二手房仍有不錯的性價比，另一方面反映了在過高房價的壓力下，擁有自住需求的購房者不得不將目標轉向二手房。

因此，相關人士在接受《小康#8226;財智》記者采訪時紛紛表示，在目前的市場環境下，改善型購房并未受到太大影響，但是投資型的購房尚不宜實施。“二套房貸松動只對一些有置業升級需求的人有好處，對那些手上有閑錢的投資者來說并不是什么機會。”偉嘉安捷企劃經理殷麗娟表示:“我個人建議如果不是用于個人置業升級，就盡量不要因為‘二套房貸’松動而參與到房產投資當中。目前，政策打壓的就是這部分人。而且，現在北京房價一直高漲，拐點論出來后房價也沒有下跌，就像股市到了最高點一樣，我們也不建議消費者在高位接盤，因為沒有什么機會可以規避風險。”

鏈家地產副總金育松同樣建議:“目前，對于手上有閑錢的投資者，房地產整個市場前景都不太明朗，除非投資者的目的是長期持有收取租金，因為最近房屋租金的上漲還是很可觀的。”

結語

很顯然，在國內外經濟形勢尚不明朗的情況下，很難期盼監管層短期內放開調控措施，因為，這些調控措施并非僅僅針對房地產行業。重新收緊的二套房貸限制、一直熱議的物業稅，加上日趨嚴厲的銀行信貸，讓今年的房價走勢注定無法復制2007年的輝煌。“如果一個投資者手中有一千萬的閑散資金，我建議他可以拿出其中的二三百萬投資城市中心區域的樓盤;但是對于那些中小投資者，我建議他們暫時不要介入樓市，因為宏觀調控前景還尚未明朗，風險還是太大。”楊紅旭建議。

(本刊記者朱鶴飛對本文亦有貢獻)