地產(chǎn) 別讓“拐點(diǎn)”給拐賣了等

別讓“拐點(diǎn)”給拐賣了

已經(jīng)飽受高房?jī)r(jià)之苦的購(gòu)房人開始驚呼：樓市拐點(diǎn)來(lái)了!不少一直堅(jiān)挺的開發(fā)商也公開承認(rèn)，眼下的日子不好過(guò)。霎那間，許多購(gòu)房者躍躍欲試。但，感情與沖動(dòng)代替不了現(xiàn)實(shí)，我們平心靜氣地坐下來(lái)，仔細(xì)想想吧。

市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)到來(lái)

以北京為例，2007年6月到11月，北京樓市任何一個(gè)項(xiàng)目，幾乎平均每個(gè)月的均價(jià)都要上漲1000元。可進(jìn)入2007年的12月至今，從有關(guān)數(shù)字得出，樓市確實(shí)面臨一個(gè)低潮期。據(jù)了解，東四環(huán)有的項(xiàng)目，原訂16000元/平方米開盤，最終入市價(jià)格是13000元/平方米；北邊的項(xiàng)目采用有獎(jiǎng)銷售的辦法做促銷，彩頭竟然是奧迪轎車；某開發(fā)公司銷售總監(jiān)向筆者透露，現(xiàn)在兩天連一套房都賣不出去，愁得一點(diǎn)辦法沒(méi)有。顯然，不管樓市大勢(shì)如何，但就眼下而言，以前人們“搶房”、“一房難求”的局面已經(jīng)一去不返。造成這種局面的原因，筆者認(rèn)為“從緊的金融政策”確實(shí)發(fā)揮了很大影響。另外，“第二套房”細(xì)則的嚴(yán)厲出臺(tái)。

2008年第一周，全國(guó)主要城市商品房交易量，一周房?jī)r(jià)有較明顯的波動(dòng)。

從成交量上來(lái)看，上海商品房成交量突出，共成交3430套。重慶、北京、武漢商品房成交套數(shù)也超過(guò)了千套，分別為2351套、1500套、11 50套，分別較上一周下降26.69％、27.41％、24.27％。全國(guó)主要城市中成交量最少的是杭州，只成交了191套，較上一周有明顯的下降，降幅達(dá)63％。其他城市商品房成交量也出現(xiàn)了明顯的下降，與上一周相比，南京、天津、深圳降幅分別達(dá)到了52.75％、48.97％、38.29％。

從成交價(jià)格上來(lái)看，商品住宅成交價(jià)格表現(xiàn)不一。杭州的商品住宅成交價(jià)格快速攀升，最終以16341元/平方米的成交均價(jià)居全國(guó)榜首，漲幅達(dá)15％；深圳為16027元/平方米，與上一周相比下降3.96％；北京為12342元/平方米，較上一周微漲1.33％。

從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，交易量是下降了，可成交價(jià)格只是微弱的下降，您能說(shuō)真正的拐點(diǎn)來(lái)了?筆者認(rèn)為，這只不過(guò)是政策的張力初顯端倪而已。

房?jī)r(jià)要看真實(shí)的“點(diǎn)位”

這里要說(shuō)明，“拐”是拐了，但最終要落在“點(diǎn)”上。消費(fèi)者要看實(shí)實(shí)在在的點(diǎn)位。

開發(fā)商深知眼下消費(fèi)者等待房?jī)r(jià)下降的心態(tài)，有些樓盤就用“拐點(diǎn)”的概念來(lái)忽悠人，先升后降，明降暗漲，所謂優(yōu)惠往往是蒙人的。

“賣點(diǎn)”，是克服同質(zhì)化營(yíng)銷弊端而運(yùn)用的一種差異化戰(zhàn)術(shù)。這種營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用得好，著實(shí)能夠起到促進(jìn)銷售的功效。譬如在市場(chǎng)上大打價(jià)格戰(zhàn)之時(shí)，如果商家另辟蹊徑，把商品的品質(zhì)或服務(wù)作為“賣點(diǎn)”，就可避免掉入“價(jià)格戰(zhàn)”的陷阱。然而，許多商家包括賺得盆滿缽滿的房地產(chǎn)商們，似乎患上了營(yíng)銷近視癥，在營(yíng)銷“賣點(diǎn)”的問(wèn)題上總存在著“盲點(diǎn)”，難以從虛擬降價(jià)等誘騙式營(yíng)銷之中解脫出來(lái)。

同樣1平方米的房子，會(huì)因?yàn)槲恢谩n次不同價(jià)格差異巨大。其實(shí)，我們現(xiàn)在可以看到的是，即便是下降后的數(shù)字，北京、廣州、深圳的新建商品房?jī)r(jià)格仍分別是每平方米14966元、10433元和14797元。與此形成對(duì)比的是，據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民每月人均可支配收入分別是1835元、1865元和2144元。也就是說(shuō)，1平方米房子，在北京、廣州、深圳三地分別需要人們8.2、5.6和6.9個(gè)月的收入。

一位持幣觀望者對(duì)筆者說(shuō)：“你看過(guò)趙本山的小品《賣拐》吧，我真怕所謂的‘拐點(diǎn)’把我拐賣了。”

購(gòu)房者捂緊自己的口袋

一些房地產(chǎn)專家的觀點(diǎn)，給公眾的預(yù)降心理潑了一瓢冷水。北大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)堅(jiān)持認(rèn)為，今年雖然個(gè)別城市房?jī)r(jià)有下降，但國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒(méi)變，中國(guó)快速的城市化進(jìn)程沒(méi)變，所以居民的住房需求旺盛，房?jī)r(jià)全行業(yè)下降甚至出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的可能性不會(huì)出現(xiàn)。

當(dāng)專家就房?jī)r(jià)升降爭(zhēng)論不休時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤已開始降價(jià)發(fā)售。大型房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科雖然旗下樓盤沒(méi)有全線降價(jià)，但是其深圳、廣州的樓盤已經(jīng)率先降價(jià)。王石公開支持房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的說(shuō)法：“深圳、廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)‘拐點(diǎn)’是禿子頭上的虱子，還用爭(zhēng)論?”基于房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，他甚至建議消費(fèi)者“三四年內(nèi)不要買房”。

王石此言頗讓人玩味。可另一位房地產(chǎn)大佬潘石屹與王石唱起了反調(diào)，于是又有了“雙石”碰撞，讓人一頭霧水。有人說(shuō)，這是唱雙簧。

房?jī)r(jià)走向一時(shí)令人看不清分不明，但是多數(shù)潛在購(gòu)房者已把自己的錢袋捂緊，觀望心態(tài)非常明顯。據(jù)悉，在有購(gòu)房需求的人中間，多達(dá)63.8名的持幣待購(gòu)，并表示“觀望一兩年再說(shuō)”。有意在今年買房的公眾只有14.3名，而打算買房用于投資的有9.3％。

事實(shí)上，近期來(lái)自市場(chǎng)的反饋是“有價(jià)無(wú)市”，這也許是博弈中的“冰山初露”。

房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)“戰(zhàn)國(guó)”局面

我們不能因一葉障目，而額手相慶。

在2007年嚴(yán)厲的房貸新政、住房保障政策出臺(tái)后，“深圳、上海等地房?jī)r(jià)應(yīng)聲而降”的聲音迅速傳出，甚至還有人測(cè)算出了下降的數(shù)據(jù)。

但我善意地提醒您，看看國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布數(shù)據(jù)：去年11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5％。謊言不攻自破。

根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，每次房產(chǎn)新政出臺(tái)后，立即就有“效果顯著”的聲音。房?jī)r(jià)更是在這種“效果顯著”中且調(diào)且漲。

2005年3月，“國(guó)八條”剛一出來(lái)，有關(guān)“房?jī)r(jià)一夜之間下降10％”“樓市從賣方市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)”的報(bào)道就開始見諸媒體。事實(shí)證明，房?jī)r(jià)仍以驚人速度瘋漲。正如金少山唱《霸王別姬》是滿宮滿調(diào)，房?jī)r(jià)也是滿宮滿調(diào)，漲你個(gè)沒(méi)商量!

更有戲劇性的是，曾公開表態(tài)認(rèn)同“拐點(diǎn)論”的王石，最終忍不住第二次站出來(lái)，自我澄清，或者說(shuō)是自圓其說(shuō)：“不是房?jī)r(jià)從上漲到下跌的‘拐點(diǎn)’，更不是從大漲到大跌的‘拐點(diǎn)’，而是從快速上漲到理性調(diào)整的‘拐點(diǎn)”’。況且“中國(guó)東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)、城市處于不同的房市周期，(拐點(diǎn))不能一概而論”。的確，不同城市因?yàn)椴煌牡赜蛱攸c(diǎn)，而會(huì)在房?jī)r(jià)上遵循不同的路線，這本就是一個(gè)普遍適用的規(guī)律。只不過(guò)，在當(dāng)前的情勢(shì)之下，這種不同城市的房?jī)r(jià)路線圖差異更加顯性，甚至可以歸結(jié)為類似諸侯割據(jù)的局面，呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)“戰(zhàn)國(guó)”狀態(tài)。

另外，中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心近日發(fā)布了《2008中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與展望》，報(bào)告預(yù)測(cè)2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好，預(yù)計(jì)2008年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額將達(dá)到464.0417億元，房?jī)r(jià)增幅與2007年基本保持平穩(wěn)，個(gè)別城市漲幅有所回落。

調(diào)控是讓房?jī)r(jià)復(fù)歸理性

也許有人說(shuō)，樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)幾年了，而恰恰是在這幾年中，我國(guó)許多地方的樓市走出一波又一波強(qiáng)勢(shì)上漲行情，這使得一些開發(fā)商開始漠視政策調(diào)控的力量。而王石洞悉到了其中的不同。他說(shuō)：“確實(shí)這兩年國(guó)家政策有這樣的情況，調(diào)整一次價(jià)格上升一次，我覺(jué)得這次是不同的，要清醒認(rèn)識(shí)，這個(gè)是兩方面原因：一個(gè)方面是消費(fèi)者已經(jīng)承受不住了。這個(gè)要清醒地看到。第二個(gè)是國(guó)家的調(diào)整不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)……當(dāng)然房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。”

從王石的話語(yǔ)中，我們看到房地產(chǎn)商從調(diào)控中感到了絲絲寒意。

作為商人，房地產(chǎn)開發(fā)商首先關(guān)注的是利潤(rùn)，而決策層首先關(guān)注的是社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)注的是民生和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展，這一點(diǎn)在十七大報(bào)告中猶為明顯。房地產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)熱不僅是通貨膨脹的結(jié)果，更是加劇通貨膨脹的推動(dòng)者。決策者調(diào)控樓市的決心通過(guò)嚴(yán)厲的房貸新政已經(jīng)顯出端倪，任何漠視這種決心的態(tài)度都是危險(xiǎn)的。

2007年中央的一系列調(diào)控政策，已經(jīng)為2008年乃至更長(zhǎng)時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展確定了明確的政策取向。而這些調(diào)控措施終于在2007年年底使樓市得以降溫，但離調(diào)控的目標(biāo)還有很大的距離。業(yè)內(nèi)專家表示，這些跡象預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)是走到一個(gè)臨界關(guān)口。

觀點(diǎn)

中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)黃俊立：2008年，房地產(chǎn)調(diào)控要取得顯著效果，恐怕還得加大政策執(zhí)行力度。比如，究竟會(huì)有多少經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房會(huì)投入市場(chǎng)?當(dāng)前土地轉(zhuǎn)讓收入成為一些地方政府的主要收入來(lái)源，他們會(huì)拿出多少地，完不成任務(wù)有沒(méi)有問(wèn)責(zé)，這些需要明確。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣：中國(guó)樓市調(diào)整的拐點(diǎn)已越來(lái)越近，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)超過(guò)十年繁榮，這是全球任何國(guó)家從來(lái)沒(méi)有過(guò)的。

萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石：2008年市場(chǎng)觀望仍會(huì)持續(xù)數(shù)月，房?jī)r(jià)如果要反彈，最快也要等到2008下半年，小漲是可能的，暴漲反彈的幾率不大。

SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹：2008年北京低檔商品房?jī)r(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)小幅度下跌，但從北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來(lái)看，2010年可能是拐點(diǎn)。

北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩：2008年部分地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)下降，但是這種下降只會(huì)延續(xù)到五六月份。決定房?jī)r(jià)的根本原因是供求關(guān)系，目前中國(guó)居民的住房需求仍然非常旺盛，房?jī)r(jià)在暫時(shí)下降之后，可能又將上漲。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生：今天出政策，明天房地產(chǎn)就有變化，這是誤解。實(shí)際上政策有滯后性，房地產(chǎn)地域性比較強(qiáng)，時(shí)空上是有滯后的。

商業(yè)地產(chǎn)：社區(qū)商業(yè)，新政下的寵兒

國(guó)家嚴(yán)令收繳土地增值稅，在專家看來(lái)，嚴(yán)令征收對(duì)銷售型商業(yè)地產(chǎn)的確存在制約作用。但是話說(shuō)回來(lái)，只要不交易，便不可能產(chǎn)生增值，也就無(wú)法清算征收。所以如果開發(fā)商具備一定資金實(shí)力，將商業(yè)的一部分變做自己的產(chǎn)業(yè)，只租不售，那么回籠的租金將變做利潤(rùn)的另一種來(lái)源，卻免去了這部分商業(yè)物業(yè)土地增值稅的征收。

盡管部分開發(fā)商正在面臨利潤(rùn)縮水的事實(shí)，但土地增值稅的嚴(yán)格清算帶來(lái)的連鎖效應(yīng)，將對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)很大的利好。隨著開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)持有的增多，商業(yè)地產(chǎn)近年來(lái)的各種矛盾將開始明顯減少，更多專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的涌現(xiàn)將漸漸把某些項(xiàng)目中出現(xiàn)的中小投資者自行招租、管理混亂的局面拋在腦后。

我們應(yīng)當(dāng)看到，社區(qū)商業(yè)“小”，但要“精”，一個(gè)好的社區(qū)商業(yè)，需要進(jìn)行充分的分析，準(zhǔn)確的定位。一方面，要考慮板塊特點(diǎn)，綜合考慮周邊商業(yè)的特征，既與周圍的整體商業(yè)氛圍和商業(yè)特色融為一體，發(fā)揮整體效應(yīng)，與周邊成熟的商業(yè)形成有效互補(bǔ)，發(fā)揮個(gè)體效應(yīng)。另一方面，要考慮消費(fèi)者特征，分析周邊人群的消費(fèi)需求、消費(fèi)水平和消費(fèi)偏好，從而整合滿足消費(fèi)需求的商業(yè)類型、商業(yè)檔次、商業(yè)規(guī)模。這樣才能真正發(fā)揮小而精的社區(qū)商業(yè)的核心價(jià)值。同時(shí)基于信用考慮，又希望商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)具有更強(qiáng)的規(guī)模性，因此多類連鎖性的社區(qū)商業(yè)品牌應(yīng)該更能兼而把小精與規(guī)模的元素包容。

不可否認(rèn)，社區(qū)大型化給社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展提供了可能，一個(gè)大型居住區(qū)人口眾多，有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力，而目前的現(xiàn)狀是多數(shù)樓盤周邊商業(yè)配套滿足不了社區(qū)內(nèi)人們的生活需求。商業(yè)的匱乏和現(xiàn)代業(yè)態(tài)的缺失已經(jīng)影響到新建社區(qū)的入住率。同時(shí)，住宅的開發(fā)必將帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，繼而逐步形成一定的商業(yè)規(guī)模和區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

另外，投資者之所以鐘情于住宅社區(qū)配套商鋪，除了自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，無(wú)力承擔(dān)傳統(tǒng)商業(yè)街、大型商場(chǎng)高昂的租金外，還考慮到，隨著市中心人口外移，以及周邊地區(qū)商業(yè)的不斷繁華，同時(shí)，連鎖商業(yè)的日趨發(fā)達(dá)，城市居民在消費(fèi)上，也一改過(guò)去“買東西就去大商店”的習(xí)慣，總體上呈現(xiàn)“休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街集聚，日常消費(fèi)在住宅配套商業(yè)集聚”的特點(diǎn)，從這個(gè)角度想，社區(qū)商業(yè)好戲在后頭呢。