把房地產調控權力還給市場

今年前三季度，我國各城市房價上漲勢頭依然強勁。針對目前的房地產市場，有專家表示：“要通過掌握的土地資源、相應的稅率等經濟手段、以及必要的行政手段來實施房地產調控。”我們認為，房地產調控應該轉換思路，放棄行政手段和稅收手段，用市場的方法去解決市場的問題。

房地產價格由土地價格、房地產開發經營成本、房地產開發稅費和開發利潤四部分構成。其中，土地價格和房地產的開發稅費受宏觀調控政策影響較大，是導致房地產價格上升的最主要因素。

從幾個大型城市來看，土地價格占房地產價格的40%左右，對房地產整體的價格上漲起著至關重要的作用。從2004年開始，為了抑制房地產市場過熱，國家大力提高土地審批門檻，限制土地供給。自從國家將土地的審批政策由批租改為地方政府拍賣后，土地價格便迅速上漲。以北京市為例，2005年，北京城區每平方米土地為3000多元，而2006年則飆升到13000多元。土地價格的上漲最終導致房價上漲。

提高房地產開發稅費和二手房交易稅費，也是導致房地產價格上漲的另一個主要因素。目前，我國房地產開發的相關稅費種類繁多，稅負較重。其中，主要的稅種就有土地增值稅、耕地占用稅、所得稅、營業稅及其附加、契稅等，綜合起來，總的稅負比例占到房地產價格的20%。此外，我國現行的房地產稅費制度存在著稅制繁復、稅負不平等弊端，在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓等諸多環節，存在稅種功能和作用重復的問題，加重了納稅人的稅負。

今年3月，國稅總局提高房產開發企業所得稅，隨后又提高土地保有環節稅負。接二連三調高稅費的政策初衷是遏制快速上漲的房地產價格，可是卻事與愿違。其對于抑制房地產投資、縮減房地產商利潤的作用實在有限，高額的稅負反而轉嫁到消費者身上。

目前，國家對房地產的調控政策主要集中在限制土地供給，提高稅收抑制房地產開發，限制二手房市場交易，開展廉租房制度，加強房地產市場監督管理這些行政和稅收手段上，其重點是在限制房地產的供給，抑制房地產投資過熱，這無疑助長了房地產價格的提高，還進一步加劇了市場供需的不平衡。

面對當前如火如荼的房地產市場，如果繼續一味地強調行政和稅收手段調控房價，無疑會對房地產價格的上漲起到推波助瀾的作用，與政府穩定房價、滿足人民基本生活需要、促進社會和諧的目標背道而馳。房地產調控的側重點應轉移到市場手段上來，降低市場交易成本，鼓勵二手房交易，增加各種各樣的房地產供給。

各級政府應將出讓給開發商的土地一分為二，其中一部分土地按現行政策，在市場上拍賣，滿足一般工商業用地和高檔住宅的建設需要。另一部分土地以絕對低于市場的價格，滿足基本居住需要，使居者有其屋。政府應將土地拍賣收入用來承建廉租房，解決城鎮困難居民和外來務工人員的住房問題。此外，政府應合并或減免土地出讓、房產開發、二手房轉讓等各個環節的稅種，減輕房地產開發企業的稅負，特別是要免除二手房交易的稅負，加快二手房交易的速率，使購房者能夠更為靈活而便利地解決住房問題。

國家對房地產市場的調控好比大禹治水，應該轉換思路，順應市場規律，采取積極的市場手段通渠疏源，通過市場手段解決目前房地產市場的問題。

常 清 中國農業大學期貨與金融衍生品研究中心教授