中國房地產需要搞“工廠模式”

中國的房地產市場，在長期的探索中，一種趨于理性的可持續發展的房地產模式正在逐步形成

為轉移政府和百姓的視線，逃避責任，目前，很多房地產開發商把房地產市場出現的問題歸結為住房保障體系不完善，廉租房和經濟適用房建設不足，把矛盾都推給了政府。

其實，房價過高的責任并不在房地產開發商，也不是緣于政府失職，而是中國房地產市場發展戰略的缺失和模式不當。要解決中國目前的問題，首先要研究中國房地產市場發展的整體戰略和宏觀模式。

中國房地產市場體系的缺陷

“正規市場”不規范，黑市交易比例高。在土地征用、出讓、轉讓，以及土地所有權和使用權的出租市場，黑市交易十分猖獗。在農村征地市場，農民處于弱勢地位，土地沒有實現平等自由交換。在城鎮的拆遷市場上，被拆遷居民處于被動地位，其財產權利沒有得到保障。在城市的二手房交易和房屋租賃市場上，一些中介服務企業資質差，缺乏誠信，致使多層次的住房租賃市場供應體系遠未形成。

制度體系不健全，司法保障不完善。目前，土地征用、出讓、轉讓和房地產的開發、銷售、出租、中介、物業等市場制度都不健全，房地產業的相關法律并未完善，特別是對市場中各種侵權行為的限制和懲罰的具體規定很少，對消費者權益的具體保護規定嚴重欠缺。目前房地產合同履約率不高，侵權訴訟的結案率也不高，訴訟保障缺乏。

監管執行不力，監管體系不健全。對房地產市場，政府在準入監管、質量監管和秩序監管等方面政出多門，互相交叉扯皮，實施不力。

住房保障不完善，公共服務不到位。政府對中低收入家庭的“住房購買租賃補貼”額度不足，范圍不大，對象不準。公共部門不能提供有效的房地產檔案信息，也未能提供相關的市場預警和預報信息。

稅費種類不簡明，稅費結構不合理。目前，我國與房地產有關的稅多達12種，收費項目不少于幾十種，甚至上百種。稅費體系混亂，租、稅、費混雜現象嚴重。稅收結構也不合理，所得稅低，保有稅低，流轉稅高。稅費征繳方面，偷稅、漏稅和逃稅現象嚴重。

調控手段不靈活，部門之間欠協調。我國房地產金融市場體系沒有健全，貨幣政策手段難以發揮作用。國家對房地產宏觀調控主要是通過行政手段進行，包括土地審批、項目審批、資金信貸審批。各級政府及部門之間沒有形成信息共享、對話平等、協調配合的決策體系和機制，政策時常相互矛盾，宏觀調控常常難以奏效。

城市戰略與住房保障戰略

中國房地產業雖然龐大，但缺少好的制度基礎，其發展也沒有整合到一個深思熟慮的城市化戰略中去。中國必須實施整體性的城市化戰略，為房地產市場提供一個穩定的“錨”。

房地產業發展雖然在中國如火如荼，但并非如某些開發商所說，完全是來自“市場需求”因素，而卻在于一些更加詭秘的“潛制度”因素。其中，最重要的便是少數地方政府與房地產商形成的聯盟。這一聯盟的關鍵，是某些地方官員需要通過大造政績工程來升官發財，而房地產商們需要借助地方權力完成拆遷任務，實現最低成本的暴富，兩者一拍即合。

在這一“發展過程”中，造成大量的社會與公共損失，比如環境破壞、失地農民的利益損失、銀行呆壞賬風險、國家稅收損失被忽視，甚至根本不予考慮。顯然，這既是一種過于短視的發展方式，也是一種利益分配嚴重不平衡的分配方式。

在這種增長模式下，地方官員與房地產商獲得了“暴利”，房地產業甚至成為中國當前經濟發展的第一推動力，但大多數人并不能從中分享繁榮和收益，造成了中國房地產利益的嚴重分化。

為了滿足居民的基本居住需求，政府需要在制定相關法律的基礎上，建立適應中國的住房保障體系。在這個住房保障體系中，首先要讓那些喪失勞動能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。而這部分住房保障就是廉租房，其所占比重不應超過10%。20%左右的中高收入者可以通過商品房市場自行解決住房問題。對于其余70%居民的住房，同樣也得通過市場解決，但他們需要政府幫助。

為了讓中國絕大多數民眾都有進入房地產市場的支付能力，就得遏制過高的房價。使房價下降的正常途徑有：在人口普查、土地普查、住房普查的基礎上，設計規劃出合理的發展房地產市場的短、中、長期方案，做好土地基本規劃。然后利用信貸、利率等工具把住房投資限定在20%的完全商品房市場范圍內，而其他80%的房地產市場則定位為消費品市場。利用物業稅、住房政策(比如每家只準購買一套住房)來調節和限制。

在這種情況下，經濟適用房、限價房也就多此一舉了。而政府一旦確定房地產市場未來發展思路，就得盡快用法律形式把模式確定下來。

加快房地產開發“工廠模式”的形成

目前，開發商的經營模式是大量儲備土地，并從土地的升值中獲利。顯然，金融市場青睞這樣的企業，它們的股價高企，也能夠以土地為抵押品輕易地貸款，我們稱之為“土地銀行模式”。對中國的發展戰略來說，這個模式是不好的。中國需要的是能夠像工廠大規模制造產品那樣，迅速開發大片住宅的開發商，我們稱之為“工廠模式”。

從“土地銀行模式”到“工廠模式”的轉變，需要對地方政府和開發商的關系進行重新調整。近期提出的30%~60%的土地增值稅，對于“土地銀行模式”是一個沉重的打擊。同時，政府需要對開發速度和規模加以鼓勵，并引入融資工具來支持“工廠模式”。政府已經要求房地產開發商在購買土地后，兩年之內必須開發，但這個規則很少得到執行，這就是“土地銀行模式”流行的原因。如果規則得到執行，它將迫使開發商轉向“工廠模式”。

將房地產開發轉為“工廠模式”，是房價降溫的關鍵。在“土地銀行模式”下，如果價格還不夠高，開發商就有動力拖延開發時間，縮小開發規模，以伺機獲取更高的利潤。對此行為的唯一制約手段就是抽出銀行信貸，但這卻很少被實施。與此相反，“工廠模式”下，開發商的利潤率有賴于銷售速度。當房價高企時，供給自然就會上升，從而冷卻價格。

“工廠模式”需要發達的金融市場作為后盾。房地產開發的關鍵在于融資。中國開發商的核心競爭力就在于拿地和貸款的能力，也就是政府關系。如果中國改變政策環境，促使房地產業向“工廠模式”轉型，現在行業中的很多佼佼者未必能保住它們的地位。

房地產業是一個資本密集型行業，融資成本的高低對其效率至關重要。當前，房地產主要的融資渠道是股市和銀行，二者的成本都很高。這種低效融資暫時被快速上漲的房價所掩蓋，一旦房價不再上漲，甚至下跌，中國的房地產開發商可能會大批破產。

未來，中國的房地產開發商可能會向兩個方向分化。其中大多數專注于開發高利潤住宅，以及第二居所性質的住宅。另一些企業將發展為服務于大眾市場，每年開發數百萬平方米房屋的大規模企業。中國房地產市場大概可以容納20~30個這種規模的開發商。他們的競爭優勢在于資金管理，以及統籌眾多的承包商。他們的規模也將大到足以開發基礎設施，也就是說，他們就是城市化的代言人。他們的賬面資產可達數十億元之巨，但大部分屬于債務融資，并且需要頻繁地再融資。

在長期的探索中，一種趨于理性的可持續發展的房地產模式正在逐步形成。

鐘永生 經濟學博士 教授