中糧地產(chǎn)資產(chǎn)注入低于市場預(yù)期

8月10日，中糧地產(chǎn)創(chuàng)出了45.10元的歷史新高，而在前兩天（8月8日）中糧地產(chǎn)發(fā)布了《配股說明書》，并于9日召開了“中糧地產(chǎn)配股網(wǎng)上交流會”。綜合中糧地產(chǎn)在配股募資行動中透露的信息，在這次配股收購中糧集團(tuán)部分住宅業(yè)務(wù)資產(chǎn)后，有待裝入中糧地產(chǎn)的還有近100萬平方米的開發(fā)和儲備土地。

而中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重頭——商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將不會注入中糧地產(chǎn)。記者獲得消息表明，中糧集團(tuán)正在大規(guī)模擴(kuò)充商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，欲打造商業(yè)地產(chǎn)旗艦。

資產(chǎn)注入力度不大

據(jù)《配股說明書》內(nèi)容，中糧集團(tuán)目前散布在各地的房地產(chǎn)公司中，與中糧地產(chǎn)能發(fā)生業(yè)務(wù)競爭的有14家。除此之外，還有中糧集團(tuán)與萬科在蘇州、北京、廣州三地合作設(shè)置的三家開發(fā)公司。中糧集團(tuán)還和另外一家公司在大連合作設(shè)立了中糧金信置業(yè)（大連）有限公司。

中糧地產(chǎn)董事總經(jīng)理金家凱在8月9日召開的“中糧地產(chǎn)配股網(wǎng)上交流會” 上表示，為解決中糧集團(tuán)與中糧地產(chǎn)之間同業(yè)競爭關(guān)系，中糧集團(tuán)已經(jīng)出臺了避免同業(yè)競爭的解決辦法，中糧集團(tuán)的一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會在合適時機(jī)注入上市公司。金家凱表示，此次配股收購中糧集團(tuán)的一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正體現(xiàn)了中糧集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)逐步注入上市公司的承諾。

但是，此次中糧地產(chǎn)配股融資并未從根本上解決集團(tuán)與上市公司之間的同業(yè)競爭問題。一位證券分析人士指出，這次配股購入中糧集團(tuán)部分優(yōu)質(zhì)住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只是中糧集團(tuán)資產(chǎn)注入的第一步，但也可能是動作最大的一次。

這位證券分析人士的預(yù)測，源于中糧地產(chǎn)對中糧集團(tuán)14家房地產(chǎn)公司情況的界定。

中糧地產(chǎn)在《配股說明書》中將14家具有競爭關(guān)系的房地產(chǎn)公司分為三類：一是開發(fā)項目已近尾期，再無土地儲備，收購進(jìn)入上市公司已無益處的公司。二是歷史遺留問題尚未解決，暫時不能注入中糧地產(chǎn)的公司。三是從事商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的公司，這些公司與目前中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在差異，中糧地產(chǎn)不考慮將其收購。

中糧地產(chǎn)董事長孫忠人在9日的網(wǎng)上交流會上指出，中糧地產(chǎn)土地儲備必須與公司的經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)能力、資金實力相匹配，目前，中糧地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模仍較小，開發(fā)能力有限。因此，盲目增加土地儲備，對公司發(fā)展并無益處。未來年度，公司將根據(jù)自身情況適度增加土地儲備。

后續(xù)資產(chǎn)注入只是“可能”

盡管如此，中糧地產(chǎn)后市仍存在一定的資產(chǎn)注入空間。中糧地產(chǎn)在對14家公司的處置中指出，目前，處于尾盤銷售的鵬利四川和中谷房地產(chǎn)開發(fā)公司，擬作為本公司日后在成都、北京運(yùn)作地產(chǎn)項目的平臺，考慮于下次融資時對其實施收購。

“蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、杭州世外桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將待所遺留的法律問題解決后，由本公司實施收購。”中糧地產(chǎn)在《配股說明書》中指出，中糧鵬利成都實業(yè)發(fā)展有限公司、沈陽鵬利廣場房產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司三家公司是做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，與中糧地產(chǎn)不構(gòu)成同業(yè)競爭，所以，不會對其進(jìn)行收購。

因此，有可能在下次資產(chǎn)收購中進(jìn)入中糧地產(chǎn)的公司，只有鵬利四川、中谷房地產(chǎn)、蘇源江蘇房地產(chǎn)、杭州世外桃源房地產(chǎn)等4家公司。

其中，鵬利四川和中谷房地產(chǎn)公司的項目已經(jīng)開發(fā)完畢，目前沒有新的土地儲備，對中糧地產(chǎn)資產(chǎn)沒有太大影響。

而據(jù)有關(guān)資料顯示，蘇源江蘇房地產(chǎn)和杭州世外桃源房地產(chǎn)兩家公司將給中糧地產(chǎn)帶來不小的土地儲備。中糧地產(chǎn)如收購這兩家公司，將增加近100萬平方米的開發(fā)和儲備土地面積。

除了擬轉(zhuǎn)讓和注銷的公司，中糧集團(tuán)和萬科還在北京和蘇州分別合作開發(fā)“假日風(fēng)景”和“本岸”項目，這兩個項目占地面積分別為22萬平方米和15萬平方米。中糧集團(tuán)在這兩個項目中只占50%股權(quán)，雖然中糧集團(tuán)將自己股份的優(yōu)先購買權(quán)授予中糧地產(chǎn)，但是，萬科同樣擁有這一權(quán)利，預(yù)計中糧與萬科合作開發(fā)的項目注入中糧地產(chǎn)的難度比較大。

另外，中糧成都實業(yè)發(fā)展有限公司還負(fù)責(zé)中國西南成都物流中心1244畝土地的一級開發(fā)工作。記者從成都獲得消息，今年6月，中糧集團(tuán)將做完一級開發(fā)的800畝土地移交給了新加坡中新物流公司開發(fā)。另外260畝土地將由中糧成都實業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)住宅項目，還有150畝土地給成都卓遠(yuǎn)地產(chǎn)開發(fā)公司做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

目前，260畝土地歸屬還未落實，一旦中糧成都實業(yè)發(fā)展有限公司獲得260畝土地的住宅開發(fā)權(quán)，無疑又為中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)注入增加想象空間。

中糧地產(chǎn)投資者關(guān)系部有關(guān)人士表示，如果中糧地產(chǎn)有預(yù)算的資本開支，將不排除對集團(tuán)有關(guān)資產(chǎn)繼續(xù)進(jìn)行收購，由于公司剛做完配股，估計短期內(nèi)不會再有較大資本動作。而這些資產(chǎn)注入只能是“可能”。

“中糧系”欲打造商業(yè)地產(chǎn)旗艦

中糧地產(chǎn)有關(guān)人士表示，除了在開發(fā)住宅時所做的一些住宅配套商業(yè)項目，公司短期不會做大型商業(yè)綜合項目的開發(fā)和收購。按照中糧集團(tuán)與中糧地產(chǎn)在業(yè)務(wù)上的分工，未來中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。

孫忠人介紹，中糧集團(tuán)于90年代初期開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，以酒店、商業(yè)、旅游和住宅地產(chǎn)開發(fā)為主。自借殼“深寶恒”將中糧地產(chǎn)上市后，中糧集團(tuán)董事長寧高寧就確定了中糧集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)。在2006年11月2日，北京中糧廣場開業(yè)十周年紀(jì)念活動上，寧高寧就曾向媒體表示，未來中糧集團(tuán)以中糧廣場為核心，將商業(yè)地產(chǎn)打包上市。

而據(jù)有關(guān)人士透露，按照中糧集團(tuán)“行業(yè)+旗艦”的整體上市思路，目前，中糧集團(tuán)所做的收購商業(yè)地產(chǎn)項目的工作，直接目標(biāo)都是未來將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包上市。實際上，中糧集團(tuán)整合商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擴(kuò)容商業(yè)地產(chǎn)的動作已經(jīng)完成了平臺整合，已進(jìn)入實質(zhì)性業(yè)務(wù)收購階段。預(yù)計在2010年前后，中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模組建工作將初步完成。

據(jù)悉，中糧集團(tuán)已經(jīng)確定了由中糧置業(yè)投資有限公司（以下簡稱“中糧置業(yè)”）作為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺。記者在中糧集團(tuán)網(wǎng)站上看到，中糧置業(yè)的定位是，建立有價值的商業(yè)物業(yè)，形成優(yōu)質(zhì)的物業(yè)組合是中糧置業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。為此，中糧置業(yè)致力于尋找新的發(fā)展機(jī)會和項目，將通過發(fā)展“都市綜合體”和“萬客隆組合體”兩條主線，并輔以專職的物業(yè)管理來實現(xiàn)這一目標(biāo)。

一方面，建設(shè)集高檔酒店、寫字樓、公寓、娛樂休閑于一體的都市綜合體。目前，運(yùn)營的項目包括北京中糧廣場、上海中糧廣場和廣州鵬源大廈。另一方面，公司以萬客隆為主力店面發(fā)展商務(wù)組合。在城鄉(xiāng)結(jié)合部和適合萬客隆經(jīng)營模式的區(qū)域，選擇市場上品牌好，容易形成協(xié)同效應(yīng)的餐飲、娛樂、健身休閑服務(wù)與萬客隆捆綁發(fā)展，提升價值。

據(jù)悉，中糧置業(yè)已于日前斥資100多億元，先后收購了北京西單MALL項目、天津世貿(mào)中心以及位于北京朝青板塊的“西雅圖”項目，市場有傳言說，中糧集團(tuán)欲將其這三個項目打包做REITS（房地產(chǎn)投資信托基金）。

記者就這一消息向中糧集團(tuán)有關(guān)人士求證時，該有關(guān)人士表示，收購這三個項目只是開始，未來中糧集團(tuán)還將在全國各地收購更多這樣的項目，將來展現(xiàn)在人們面前的，是一個嶄新的中糧商業(yè)地產(chǎn)帝國。