外資銀行殺入房貸市場

中國的房價像脫韁野馬一樣持續攀升，買房資金需求旺盛，有市場的地方就有利潤，外資銀行不會錯過這個開展房貸業務的黃金時機

4月中旬，花旗、匯豐、渣打和東亞等四家外資銀行正式擁有中國企業法人地位。自此，這幾家銀行可以從事境內人民幣零售業務等各項金融業務，展開了與中資銀行的正面競爭。

隨后，四家外資銀行紛紛推出了自己的房貸業務。房貸市場在中國已經相對成熟，各大中資銀行早已占據了大部分市場份額，初來乍到的外資銀行短時間內如何吸引顧客？對外資銀行“情有獨鐘”的高端人群是否會買賬？《新財經》記者帶著問題，分別采訪了花旗銀行、菲律賓首都銀行、加拿大帝國商業銀行等幾家外資銀行。

資信審查遭遇信用瓶頸

在我國房貸市場，一些人為獲得貸款，會采取制造虛假收入證明的手段，這對銀行來說蘊涵著很大風險。外資銀行為規避風險，大多要求申請者提供連續三個月的個人銀行對賬單，并要求申請者有連續三個月以上、超過月供兩倍的入賬記錄。在貸款門檻和還款方式上，外資銀行對抵押方資產房齡的要求相對較高，貸款人所抵押房產的房齡必須在8年以內，貸款年限最短5年，最長30年。這樣的防范手段在一定程度上控制了銀行風險，將風險降到了較低水平。

但是，對于那些一處房產多處抵押的欺詐行為，外資銀行也沒有什么更好的辦法。如果一個國家的信用體系不健全，一切防范手段都會顯得無力。菲律賓首都銀行首席代表魏琦向記者表示，“信用體系不健全是中國面臨的最大難題。在國外，信用體系建立得比較早，銀行、海關、稅務等部門都是聯網的，貸款人的所有信用記錄都是透明的，甚至一次小小的交通違規都會被記錄在案。”

信用體系不健全給銀行審核貸款人信用級別帶來很大困難。高端人群大都擁有一定的社會地位，有些還有自己的公司。對這些人，國內銀行一般就是核實一下他的房產，查閱一下他們公司的資產負債表。但是，很多中國企業的資產負債表不是國際公認的會計師事務所審核的，這就讓造假者鉆了空子。在國外，高端人群提供的企業資產負債表大都通過國際公認的會計師事務所審核，一旦發現賬面造假，貸款人要承擔法律責任。

外資銀行對中國的信用體系并不“感冒”，但他們的服務對象同樣對外資銀行心存疑慮。

在得知外資銀行可以開展房貸業務后，一位中國企業家表示，“國內的所謂成功人士比較了解國內銀行的做法，他們大部分會選擇中資銀行申請房貸。我也了解過，外資銀行不會因為誰是知名人士而放寬貸款條件，除非貸款人是富豪排行榜上榜人物，或者貸款人的財務報表是德勤等幾大會計師事務所審計的，否則外資銀行根本不會認你。”外資銀行的“鐵面無私”無形中提高了它的門檻。

記者隨后又采訪了幾位企業家，他們對這個消息并不是很關心。做紡織生意的李總告訴記者，“外資銀行的高質量服務有所耳聞，但外資銀行的業務對于我來講還是個盲區，我暫時沒打算花時間去了解這方面的情況。”對于中國的高端人群來講，既然可以從中資銀行申請到房貸，何必去接受外資銀行的審查，受這份“洋”罪呢？

競爭優勢受制于網點布局

外資銀行在國外擁有比較豐富的房貸業務經驗，其先進的管理理念、領先的技術手段、較低的融資成本、精巧的本外幣理財產品，無疑是吸引高端客戶的重要因素。但進入門檻如果太高，勢必將太多數人擋在門外。

“在房貸市場，外資銀行怎么跟中資銀行競爭？說句實在話，真正想競爭起來，保守點講怎么也得十年以后。外資銀行的房貸業務能有3％的市場份額就不錯了，不會對現有市場格局產生太大影響。”身在外資銀行的魏琦認為，“外資銀行做房貸業務只是想先占上這塊地方，把營業執照拿下來而已。在遇到信用危機的時候，中資銀行還有一些相應的措施和補救辦法，但對外資銀行來講就比較被動。”魏琦所說的措施和補救辦法，就是中資銀行在遇到貸款人無法還貸的時候，可以收回其所抵押的房產。對于外資銀行來講，雖然同樣可以這樣做，但房子是在中國的土地上，操作風險要比本土銀行大得多。

在網點數量方面外資銀行同樣沒有優勢。據了解，匯豐銀行在內地擁有35個網點，東亞銀行32個，渣打銀行23個，花旗銀行相對較少，只有16個。這四家銀行的網點加在一起僅有100多個，數量不及上海規模最小的國有商業銀行網點的一半。但是，魏琦對此持樂觀態度，“別看幾大外資銀行的網點加起來不過100多家，但這只是短短十年時間發展的結果。現在中國的金融市場完全放開了，我相信，像匯豐、渣打這樣的老牌外資銀行發展會很快。”

不可否認，花旗、匯豐、渣打和東亞這四家外資銀行都具有豐富的市場經驗。當初進入香港市場的時候，它們也遇到過各種問題，如今，它們在香港的零售業務卻開展得非常好。從另一個角度看，香港房地產市場長期以來都很繁榮，香港與內地的文化又非常貼近，所以，它們在啃內地這塊市場時，已經具有了相當豐富的經驗。

對外資銀行進軍境內房貸市場，中資銀行并未產生多大反應，好像對此“早有準備”。為了應對外資銀行進入房貸市場，早在2006年，中資銀行就已采取了實際行動。大多中資銀行不斷推出房貸新產品，先后進行了產品創新。不過，值得擔憂的是，中資銀行除產品創新等方面有所進步，更多的是效仿外資銀行的各項收費方法，而服務等基礎工作并沒有多大改進。

或許正如某位業內人士所言，“中資銀行很清楚，外資銀行再怎么發展，也沒我發展得快，一時也追不上我的網點數量。”如果中資銀行真是這種心態，真是需要小心了。近日，多家外資銀行表示，它們2007年的網點擴張指標將翻番。

房貸市場充滿誘惑力

雖然此次獲批房貸業務的外資銀行只有匯豐、花旗、東亞、渣打四家，但是，眾多外資銀行大都看好中國的房貸市場。加拿大帝國商業銀行首席代表郭仲華表示，“我們銀行暫時沒有做房貸業務，因為我們還沒有得到審批。否則，這么誘人的一塊市場，我們沒有理由不參與。”

魏琦則表示，“菲律賓首都銀行在北京只是一個代表處，在該地區還沒有開展房貸業務，但首都銀行在上海有一家分行，有做房貸業務的打算。由于我們現在還沒有申請轉制，所以，暫時只能做針對外籍人士的房貸業務。假如我們能像那四家外資銀行一樣申請轉制成功，肯定要做本地房貸業務。”

外資銀行進行房貸業務需要銀監會等監管部門核準。據郭仲華介紹，“外資銀行做房貸業務的規模，與它的注冊資本金和貸款比例都有一定關聯。”

注冊資本金是考量一個外資銀行資質的重要指標，比如，外資銀行在內地注冊需要10億元人民幣以上的規模，這本身就是一種制約。

其實，外資銀行看重房貸業務也是正常的，尤其是近兩年來，中國的房價像脫韁野馬一樣持續攀升，老百姓靠儲蓄資金根本滿足不了買房需求，因此，需要大量的房貸資金。有市場的地方就有利潤，外資銀行不會錯過這個開展房貸業務的黃金時機。