何人青睞大戶型

6月5日，上海天價豪宅“湯臣一品”因在項目銷售過程中存在虛假交易、自我炒作等問題，遭遇上海房屋土地資源管理局和建設部的專項調查。其每平方米11萬元的開盤價、434平方米到1243平方米的超大戶型均刷新了上海乃至全國房價和戶型面積的最高紀錄。記者在采訪中，也看到了其中的端倪。且看——

房價的“新一輪沖鋒”

“湯臣一品”之所以引人關注，主要在于它驚人的價格。何等“一品”敢以11萬元只能買到一平米的價格公布于市？讓世人很難想象。

自2004年起，控制房價過快上漲成為中國宏觀調控的重中之重。盡管如此，中國幾十個大中城市仍繼續以每年10%以上的增幅飛漲。如此高房價演繹出越調控越高的走勢。

據有關部門數據顯示，1月至5月，北京房價月均上漲都在10%左右。在新開盤樓戶項目中，均價萬元以上的項目比例達到45.8%，其中均價在12000元以上的樓盤比為25%。記者隨后走訪了一些樓盤。今年北京6月的氣候猶如一個蒸籠，讓人透不過氣來，而真正讓人窒息的卻是如此之高的房價。調查發現，城區價格最低的石景山區，開盤均價為10500元/平方米；遠郊區價最高為昌平區，開盤整體均價8150元/平方米；而地處繁華地帶、交通便利的崇文區均價已達到21000元/平方米。整個京城房價可謂“漲”聲四起。

而相對于一手房的漲勢，二手房市場也不甘示弱。北京鏈家、中原等房產中介公司業內人土表示，目前二手房市場的漲幅趨于穩定。成交價格同比微漲0.85%，達8749/每平方米，掛牌均價為8936元/每平方米，比4月增長101元/平方米。

“我愛我家”高端公寓總負責人表示，目前北京市可售住宅近8萬套，但多數住宅單價超過萬元。在住房保障體系仍未完備的前提下，當前整體房價已處于較高水平，超過了多數人的承受能力。對于市場上的豪宅公寓，普通百姓只有看看的份。

大戶型房主導市場

房價的高漲必然會削弱人們的購買力。根據北京市房地產交易網統計的數據顯示，5月北京住宅期房網上日均簽約量為309套，環比下降45套；商品房銷售同比下降11.9%；僅有現房上漲5%，總體成交量成下降趨勢。

為了解情況，記者來到崇文區一處現房銷售中心，據了解目前已是三期工程，均價為22000元/平方米。而據周圍的居民透露，實際上都達到了25000元/平方米。當記者問到銷售狀況時，銷售人員表示，大部分都賣出去了，僅剩下20%的余房。記者又追問，消費人群主要是哪個階層的。他說：“我們這的樓基本上都賣給了用來投資的客戶，很少有自己買來居住的。用于居住的多是小戶型。”而記者發現小戶型僅占整個樓盤面積的1/3。

這樣看來，真正買房的人并非普通百姓。開發商從一開始瞄準的市場對象即是那些有閑置資金的投資者、高收入者。在市場戶型來看，開發商追求的都是高檔住宅區，左一個豪宅右一個公館，都會加上一些“皇家”“傳世”“至尊”等詞匯修飾，讓消費者好似“霧里看花”。而公眾對中小戶型的需求是在不斷增大，可市場上90平方米以下的普通住房僅占市場份額的16.1%。全國一些城市中小戶型住房被排隊搶購的現象，證明了市場對中小戶型需求的客觀存在。如果住房的結構性失衡遲遲得不到糾正，就容易被開發商利用，擴大供求矛盾、助推房價的上漲。

清華大學一位研究住房保障體制的專家表示，高收入者40%擁有兩套以上的住房，超大戶型和豪宅被高入者集中購買。由此造成住房結構失衡，高收入者購房習慣左右了整體房價的走勢。而從開發商方面看，開發商熱衷于大戶型產品，主要是大戶型的產品利潤要比小戶型高。據了解，在同一地段，定位為大戶型的豪宅與定位小戶型的普通住宅相比，每平米售價可相差1000-2000元。對開發商而言，小戶型不易炒作，大戶型更容易做成精品房，容易包裝，利潤空間比較大。

控制建設規模，調整市場結構

近幾年，我國住房建設出人預料地進入一個高位增長階段。特別是2003年以后，全國城市住房建設投資每年增加20%以上，年建設住房面積6億多平方米；城市人均年建設住房面積1.3~1.5平方米；到2005年底，城市人均擁有住房面積26平方米，自有住房率高達80%以上。這樣的高位增長在世界上都是罕見的。像澳大利亞、日本、法國這樣的發達國家自有住房率才71.6%、61.3%、45.5%。

中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華表示，如果長期維持偏大的建設規模，將會不利于可持續發展。我國政府把解決住宅建設規模過大的問題作為宏觀調控的一條重要任務是完全正確的。

房價并不能只依靠簡單的增加供應量來降低，我國人口基數大，土地資源又限。而在多數以投資推動型房價上漲的城市里，增加土地供應量和房屋供應規模只能推高房價。因此，控制房價上漲應以控制建設規模，調整建設結構為主。

從“國六條”到“國八條”，從經濟適用房再到“70/90”，國家都在為調整住房結構而努力。盡管目前對此仍有爭議，市場的反應也并不強烈。但這是由于房地產開發的周期決定的。在未來的時間里，相信其威力會全面發揮。在我國人多地少的情況下，減少人均使用面積、建小戶型可以起到緩解資源緊缺、戰略上取得土地資源最大化的作用。對未來房價的上漲也會起到有效的抑制作用。

另外，市場結構也應進一步調整。包宗華指出應在6月開展的全國性城市普查過程中，摸清城鎮居民住房的情況。搞清楚一戶居民到底有幾套房住，人均住房面積是多少，哪些人該列入住房保障范圍等問題。有關專家建議將“保障性住房”與“房地產市場”加以區分，作為政府制定住房政策的基本原則。在國外，很多發達國家都實行住房分類供應，高收入者和中高收入者在市場上購買商品房，中低收入者則通過住房保障制度來解決住房，二者的比例隨各國的經濟狀況、保障政策不同而不同。因此，我們發展住房也應遵循“保障＋市場”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市場由市場機制來進行資源配置。