房屋租賃隨天漸“熱”

大學生畢業(yè)的租房需求催火了房屋租賃業(yè)務。從供求關系角度來說，租房需求的硬性增長、宏觀調控、供給結構不平衡等因素導致租賃房屋供給量不足，加劇了供需矛盾。建立一個能夠滿足不同群體租房需求的廉租房體系，已迫在眉睫。

大學生畢業(yè)的時候，也是房屋租賃市場全線升溫的時候。“學校就要封樓趕人了，我們宿舍的都忙著找房子呢！”北京工業(yè)大學畢業(yè)生小王說。類似的情況也出現(xiàn)在上海、南京等城市，上海“我愛我家”近一周統(tǒng)計顯示，大學生進店咨詢、求租人數(shù)明顯增加，比前段時間的需求量增長30%左右。對此，北京順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡公司市場研究部門的吳瓊說，從6月底到9月底，北京的房地產(chǎn)租賃業(yè)務將迎來一個季節(jié)性高峰期。

需求因素催火租賃業(yè)務

從目前情況看，房屋租賃業(yè)務升溫的主要原因是季節(jié)性因素起了主導作用。每年7月份，大學生都要離校擇業(yè)，租房成了他們在城市中主要的落腳方式。以北京為例，今年北京地區(qū)高等學校及研究生培養(yǎng)單位共有畢業(yè)生19.3萬人。除去北京生源進京指標外，還有大量雖無進京指標但仍留在北京就業(yè)的大學畢業(yè)生。同時，還有利用假期來北京實習的、進入考研輔導班上課的外地大學生。來自中大恒基的統(tǒng)計顯示，目前大學生租房已經(jīng)占到整個租賃市場成交量的20％到30％左右，這兩股“熱潮”使得北京的房屋租賃市場趁勢火爆起來。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)字顯示，6月上旬北京市的租賃客戶登記量環(huán)比增長了19.2%，受此帶動，6月上旬的租賃成交量環(huán)比增長了11.4%。記者在順馳公司勁松店遇到了一位租房的畢業(yè)生，他介紹說，現(xiàn)在找到合適的房子很難，他還要幫助舍友找房子，已經(jīng)登記了3天，今天才約來看房子。至于能不能租成功，還得看完房子再說。

“鏈家地產(chǎn)”的分析報告也認為，北京作為經(jīng)濟發(fā)展的中心，發(fā)展機遇較多，每年都吸引了不少的外地畢業(yè)生前來就業(yè)，直接帶動了6月份的租賃市場，而2007年由于北京的奧運的預熱效應，使得更多的畢業(yè)生將發(fā)展的目光投向北京，因此6月份租賃市場承接了大部分的此類需求。

買房者“擠”成租房者

除了季節(jié)性因素外，買房者變?yōu)樽夥空咭彩翘嵘课葑赓U業(yè)務熱度的重要原因。能夠享受廉租房的市民畢竟只是少數(shù)，大多數(shù)人還是要咬著牙買房子，現(xiàn)在高房價使很多貸款買房者淪為房奴，隨著房價不斷攀升的大趨勢，有些人決定要解放自己，他們一咬牙，干脆不買房了，長期租房住，把騰出來的錢用來投資或者炒股，這種做法看起來也是一種理智的選擇。

買房者變?yōu)樽夥空叩囊粋€短期因素就是政府的宏觀調控。2007年5月份，央行再次加息，使個人住房公積金貸款和商業(yè)性住房按揭貸款的利息支出會有所增加，這樣的宏觀措施對房地產(chǎn)新房和二手房買賣起到了一定的抑制作用。雖然這樣的調控措施對打擊房地產(chǎn)投機行為有制約作用，但也打擊了有正常需求的購房者的購房預期。順馳房地產(chǎn)的吳瓊說：“每次宏觀調控都會使房屋買賣進入一個‘冷凍期’，之后才是‘回暖期’，有買房預期的人，受調控影響，這些人會將買房變?yōu)樽夥俊！?月底，在北京舉辦的“2007年首屆二手房展會”正值加息調控措施出臺的時候。展會上，有21%的消費者表示受加息影響要暫緩買房；12%的消費者表示不確定，增大了持幣觀望者的比例。而這些人買不到房，勢必會被擠成“租房族”。

買房者變?yōu)樽夥空叩牧硪粋€原因就是高企不下的房價。萬科的王石說房地產(chǎn)的泡沫2到3年內就可能破裂。且不說他這句話是否會應驗，但至少可以肯定的是這位地產(chǎn)大亨毫無掩飾地指出，當前的房地產(chǎn)是存在泡沫的。以北京為例，北京房價多個月位列城市房價漲幅前三甲，萬元以下的新開樓盤在五環(huán)以內已經(jīng)難覓蹤跡。5月份，北京房價漲幅又越過了10%的警戒線，這樣的增長速度，讓很多有真正需求的購房者不得不望而卻步。來京近7年的馬先生，2006年底就打算買房，在他尋找合適樓盤的半年時間里，房價一漲再漲，如今他只得放棄這個念頭，打算等等看。像馬先生這樣的行為，就是由于心理價位和樓盤的實際價位之間還存在一定距離，因此，在沒有符合其需求的產(chǎn)品供應前，這一類購房者新一輪的持幣觀望期即將到來，租房居住成了他們唯一的選擇。這些情況無疑加重了城市租房者的比例。

房源吃緊供給結構存“貓膩”

租房者數(shù)量不斷增加，如果市場能夠實現(xiàn)充分的租房供給，才能實現(xiàn)供需平衡。但事實恰恰相反，“北京的租賃房屋供給一直存在著很大的缺口。”順馳的吳瓊介紹說，“平時一個有租房需求的人，我們一般能在一個禮拜找到與之匹配的房源，如今到了租賃高峰期，5個人租房，只有1-2個人才能找到匹配的房源。”

如果說這種情況也可以理解，那么原因就是房產(chǎn)租賃資源成了稀缺資源，問題的根源就集中在了供給環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)中有人挖了房屋供給的墻角。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會就曾發(fā)布報告稱：“大量閑置房屋掌握在少數(shù)富人手中，導致了住房分配不公，客觀上造成了北京房屋供給緊張，房價上漲。”該報告顯示，北京的住房在總量上并不短缺，甚至是潛在過剩。造成目前住房緊張的主要原因在于，少數(shù)人擁有多套住房。由此可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)的投資需求掩蓋了房產(chǎn)的自住型需求，囤貨炒家的投機行為，不僅影響了自住型房屋的供給，也影響了租賃房源的供給。

而囤積在他們手中的房產(chǎn)又當做何用呢？國家統(tǒng)計局2006年10月末的統(tǒng)計顯示，全國商品房空置面積1.12億平方米，空置率已達到26%，大大超過國際公認的10%的警戒線。順馳公司的吳瓊說：“北京的房屋空置率很高，其中多以高端公寓和商住兩用的公寓為主。這類出租房源的供明顯大于求，雖然普通住宅的租賃房源緊缺，但是，這些公寓的房屋持有人寧可空著房子也不會將房子低價出租出去。”

由此可見，租賃房屋的供給結構存在了很大的問題。滿足普通居住的房屋供給明顯不足，高端公寓寧可閑置也不會低價出租。對于北京的大部分流動人口而言，他們恰恰需要的卻是廉價租住的房屋。此外，如果房屋租賃的供需矛盾得不到緩解，對中介行業(yè)的危害也是很大的。

除了住房體系更需租房體系

以上從需求和供給兩方面展示了北京房屋租賃市場的現(xiàn)狀，透過現(xiàn)象可以發(fā)現(xiàn)，房屋租賃市場的矛盾如果不得到及時解決，將是一個嚴峻的社會問題。因為租賃房屋供給結構的問題，一部分低收入的流動人口只能租住居住條件差、相對便宜的住房，甚至是地下室。記者走訪了北京光明樓附近的一個出租地下室，這里的老板介紹說這里本是防空洞，經(jīng)過審批和改造就出租了。地下室位于底下四層，唯一可進入的狹窄樓梯在迎面過人時，只能側身才能通過。下到四層時明顯感覺到一股寒氣，這里的財務人員和記者說：“我每天晚上都要出去走走，時間長了受不了。”這里有四通八達的走廊，初進的人感覺像進了地下迷宮，記者在尋找“緊急出口”的時候，只發(fā)現(xiàn)了一個標志，往出口里看去，卻是漆黑一片。這里的租住者可以隨意用電器做飯吃，但滅火器等設備卻很難找到。就是這樣的居住環(huán)境，老板還說自己的生意不錯，“如果你看的房今天不租，明天來可能就沒有了。”

這樣的現(xiàn)實，給政府提出了嚴峻的挑戰(zhàn)，我們不應該回避這樣的問題，而應主動地去解決它。解決問題的出路就在于解決供給結構，誰能夠解決這個問題呢？首先不能指望開發(fā)商，因為“90平方米以下戶型需占70%”政策的實施情況很不理想。即便是開發(fā)商開發(fā)了這樣的房子，也不能解決租賃市場上的供給結構矛盾。因為，這樣的房子本身在市場上就供不應求，而且買者多以自住型為主，誰會拿來出租呢？除了開發(fā)商就剩下政府可以指望了。政府在解決這個問題的時候，應該像建立經(jīng)濟適用房體系一樣，建立一套針對流動人口的廉價租房體系。目前可以借鑒的經(jīng)驗就是城市廉租房制度，但是，當前的廉租房制度規(guī)定房屋只租不售，出租的對象是城鎮(zhèn)居民中最低收入者。這樣的硬性指標把大部分城市流動人口排除在外。所以，解決城市流動人口租房難的問題，就要擴大廉租房受惠群體的范圍，加大廉租房供給，這樣才能緩解流動人口租房難的難題，緩和社會矛盾，并有利于建設和諧的城市租房體系，實現(xiàn)城市的和諧發(fā)展。