物業稅：好心會不會變成壞結果

日前，中國房地產協會副會長朱中一在博鰲房地產論壇上提出了7點建議，其中第一條是，建議加速推進物業稅出臺、減少二手房流轉環節的營業稅。國家發改委的回應是：或選部分城市作試點。

近年來，開征物業稅的聲音越來越多，看來它離我們的生活是越來越近了。究竟什么是物業稅呢？簡單地說，物業稅就是對不動產占有而課征的財產稅。在大多數國家和地區，物業稅往往等同于針對房產征收的保有稅，是一種地方主體稅種，也是一個比較成熟的稅種。

目前，建議開征物業稅的動機是好的，希望以此提高房屋的占有成本，從而促進房產的流動和更有效的利用，提高房產的供給量。它還可以降低房地產開發的成本，因為它把現在一次性的稅費成本分攤到了以后的若干年，從而導致房價下降，讓購房者得到實惠。但是，理論與現實往往是有距離的，美好的初衷極有可能變成購房者難以承受的重負。

首先，地方政府是否樂意用長期收稅代替一次性收稅費，是值得懷疑的，因為它直接關系到當年的地方財政收入，關系到政績。在目前的房價結構中，建筑成本大約只有40%，稅費及房產商利潤占到60%，如果一套房產的物業稅按照70年征收，那么購房時需要承擔的稅費成本就只有現在的七十分之一了，房價將下降（60%×69/70=0.5914）59%。而這59%基本上都是地方財政的份子，在目前的地方財政收入結構中，地方財政是難以承受的。那么，物業稅就可能演變成雙重收稅，即以前該收的稅費照樣收，物業稅又作為一種新的稅種開征。如果這樣的話，購房者的負擔不但不會減輕，而且還會加重。

其次，房地產開發商是否配合物業稅而降低房價，是值得懷疑的。現在，房屋價格中究竟有多大的比例屬于開發商的利潤，還是一個秘密。但是，無論如何，房價越高，開發商操作獲利的空間就越大。一旦物業稅的開征影響到了開發商的利潤，他們就會在建筑成本這一塊上面打主意，通過使用更好的建材或加大綠化及配套設施等手段，讓可以核算的建筑成本進一步增加，從而繼續保持房價的上升趨勢，以從中獲取超額利潤。如果是這樣，購房者還是難以從物業稅種獲得實惠。

第三，中國人“安居樂業”的文化心態會讓賣房者把物業稅的成本轉嫁給購房者或者租房者。國外開征物業稅的效果之所以好，是有兩個前提的，一是房屋的自擁有率比較低，人們習慣于租房住；二是政府有充足的廉租房或者經濟適用房向無房者提供。一方面在我國這兩個前提都還不具備，擁有一套自己所有的住房，是大多數中國人的夢想，正因為如此，房地產市場上的需求才那么旺盛；另一方面，政府的廉租房或者經濟適用房也不充足，無房者“居無其所”的擔憂是存在的。

因此，目前中國的房地產市場是一個賣方市場，價格發言權往往在賣房者一邊，而不是在購房者一邊。開征了物業稅又怎么樣？把成本轉嫁給購房者或者租房者就行了。

也難怪，房地產大鱷任志強曾說：“政府越調控，房價就會越是漲。”真是道高一尺，魔高一丈啊。對于物業稅，還有另外一種擔憂：如果不加選擇地征收物業稅，極有可能讓已經承擔了巨大購房成本的購房者，又背上了巨大的物業稅包袱，他們將“既買不起房也住不起房”；如果有選擇性地征收物業稅，不知道又會有多少違法亂紀的腐敗現象出現。因此，政府在開征物業稅之前，一定要做好相關準備工作，切勿讓好心變成了壞結果。