地產新科技革命

在美國《BusinessWeek》評選中國十大新建筑奇跡中，當代集團的萬國城MOMA是唯一的公寓類項目入選。萬國城MOMA的當選得益于其應用了多種節能技術，使得室內溫度保持在20－26度之間的恒溫恒濕，達到了生態居住的標準。

房地產建設原本就是一項科學技術的土木工程，從建筑設計、建筑施工在到環境設計、園林景觀，每一個環節都與科技有關。可是這幾年來風靡市場的科技地產、環保地產、生態地產、節能地產等打著科技旗號的地產項目，無論是看客還是業者都有些迷茫。

此時關于科技地產質疑之聲四起，科技地產中不斷加入的商業化成分，好像科技已經淪為房地產項目加價的籌碼。有業內人士的觀點是，無論項目的所謂科技含量有多少，至少能證明從開發商的行動中體現其對科技的重視程度。

應該以宏觀的角度看待科技地產，太陽能技術、雨水收集技術、地熱技術都可以看作科技地產的標志。到底什么是科技地產？什么又是節能地產？他們之間是怎樣的關系？在樓市中他們又扮演怎樣的角色？值得深入探討。

科技地產不僅僅只是給傳統的房地產行業提升一定的科技含量，實現對新材料、新技術的被動運用，而是通過整合多層次、多門類、多學科的專業知識技術，利用科技改變我們的居住，改變人類的生活方式，實現“少費多用”的理念，實現居住的生態性理念。

主流趨勢的確立

節能之勢，勢不可擋。從中央到地方，從開發商到普通民眾，對于樓盤是否環保節能開始成為一種評判項目品質高低的一項標準。2007年6月3日，國務院《關于印發節能減排綜合性工作方案的通知》出臺，要求對達不到節能標準的建筑，不得辦理開工和竣工驗收備案手續，不準銷售使用。6月6日，建設部發布《建筑節能工程施工質量驗收規范》，規定自今年10月1日起，建筑工程節能不符合規范不能通過驗收。

建設部干部學院副院長、中國建筑業協會建筑節能委員會專家張慶風說，建筑能耗占我國終端能耗的近三分之一，然而全社會對建筑節能的重要性和緊迫性的認識仍然不足。

數據顯示，目前我國城鄉430多億平方米的存量建筑中，達到節能標準的僅占5%左右，即使是新建筑，也有90%以上是高能耗建筑。在建筑能耗已占到我國全社會總能耗30%左右，如果任由這種狀況繼續發展，到2020年，我國建筑耗能將達到1089億噸標準煤；到2020年，空調夏季高峰負荷就相當于10個三峽電站滿負荷能力。

中國房地產及住宅研究會副會長兼人居環境委員會主任委員張元端認為，房地產是一個高投資、高風險、高產出的行業，但目前整個行業在科學技術上的應用卻著實令人尷尬，盡管部分有遠見的開發商已開始探索科技、節能，依然有為數不少的房地商卻原地徘徊。“利”字 當頭的開發商，對誰來為科技投入的高成本埋單保持不明確態度，他們認為房地產項市場一直保持上升態勢，即便是不加入科技的成分，依舊銷售火爆。

實際上，房地產項目的科技應用是一件見仁見智的事情，所謂的科技地產其價格并非是相同區域里最貴的。位于北京青年路板塊的潤楓.水尚就是一個最好的例子，據項目的銷售人員說，由于采用的節能設計，整個小區在冬季不用開任何采暖設施，室內的溫度能夠達到16度以上。

潤楓·水尚每平米的價格是12000元左右，而周邊沒有使用節能技術的樓盤的價格基本和潤楓·水尚持平，有的甚至還要高于這個價格。但是從居住者的角度來看，居住在潤楓·水尚的業主至少每年能夠節能3000到5000元的采暖費。

而經過建設設計部門的相關計算，潤楓水尚的節能效果已經超過65%，但是其開發成本并不高于同等價位的項目。中國土木工程學會住宅工程指導工作委員會秘書長高拯認為，有的開發商并沒有算清楚經濟帳。

以規劃設計的科學性為例，開發商只用多花一些設計費，就可以把設計做得科學即節能。如果忽視設計質量而追求降低成本，設計的先天不足，如地基基礎多打樁，截面盲目擴大，反而會多花了幾十萬、上百萬元的材料費。

所以科技地產并不意味著高成本，而是需要開發商合理的規劃項目，多花心思在項目開發上。科技應用的前期投入會相應增加成本，但此種增幅開發商應該可以接受。例如墻體、窗戶、屋頂保溫技術材料等，并不是可望而不可及的天價。也有專家強調科技地產是克服傳統住宅現有的缺點，由于產品品質的提升，一方面前期增加的投入開發商是可以通過市場要回合理的利潤，另一方面是業主可以通過降低使用成本獲得長期回報。如果從產品質量、市場定價，到產品的全壽命周期全面來衡量的話，前期的科技投入對開發商和業主來說是一種具有長期回報的投資行為。

科技地產不等同于高科技產品，許多傳統技術、成熟技術的合理組合也能夠實現科技地產。隨著國內建筑技術、制造工藝以及施工手段的不斷成熟，成本會很快降下來，節能、環保、舒適、安全的科技地產會很快成為普通百姓的選擇目標。

建筑科技并非高不可攀的技術難題，成本也并非高得驚人，對開發商來說不是可不可為，更主要的是愿不愿為。在政府行政推動和市場拉動的雙重作用下，科技地產成為新主流地產，已經是一種不可逆轉的潮流。

平民路線的崛起

2001年，北京鋒尚國際首度敲開科技地產的大門，而公司老總張在東也成了科技地產的明星人物。而萬元每平米的價格，在當時的市場行情中讓人乍舌。此后興起的一批科技地產項目所面對的客戶人群都是高收入、高品位的成功人士和外籍人士。

在2005年采訪當代集團副總經理陳音時，他表示，他們打造萬國城Moma的主要目的就是嘗試科技地產，應用了很多造價很高的節能技術。但是他說：“我相信隨著科學技術的發展，科技地產建造成本會不斷降低。接下來的上第Moma將是我們平民化的一個新開始，價格遠遠低于萬國城Moma，而面對的人群更大眾化了。”

兩年過去了，上第Moma已經成熟，住宅不僅運用了Moma系列科技住宅產品的高科技住宅系統和技術，在實現恒濕恒溫、全新風置換的同時，又增加了國際先進的“樓宇冷熱電聯產系統”和“太陽能熱水利用系統”。但是每平米的單價只是萬國城Moma的一半。

和幾年前相比，市場上興起的各種科技地產名號的項目的價格都開始下滑。高拯表示，價格下滑絕對不是房子品質的下滑，由于科技地產經過幾年的探索，當代集團、鋒尚國際公寓、北京國華置業、北京城開、北京城建、順華集團和南京朗詩等企業積累了許多有益的經驗，并且摸索出了一整套適合我國國情的建筑技術與工藝，許多原來依賴進口的新材料，現在已經實現了本土化，如LOW—E中空玻璃、新風系統等，從而大大降低了科技地產的開發成本。

另外，這些先行企業開發的科技地產產品，經過幾年來的運行，不僅受到了市場的追捧，而且深受業主的好評。一方面是居住舒適，另一方面是運行成本明顯降低，主要表現為冬季采暖費和夏季空調費用下降。同時，因產品質量好，很少出現跑冒滴漏現象，維修成本明顯下降，也減少了許多煩惱。從住宅的全壽命周期來看，多投入的資金幾年后就可以收回了，以后就會節約大筆費用，而且舒適度也是不節能的房子無法比擬的。

隨著70年代已經步入社會主流人群，其精英活躍在政商兩界。更為重要的是，在他們的帶動下，“70年代”后呈全面快速接班之勢。他們幾乎壟斷了所有新興高科技產業的經營管理、技術研發、市場銷售等重要崗位。

著名經濟學家張維迎認為，這些能夠與國際接軌的高新技術產業的從業者，其薪金收入也將與國際接軌，他們是中國收入增長最快的一群人。 他們不但擁有我們前人所未有的知識，其視野也是國際化的，對科技進步有著近乎于宗教般的癡迷和崇拜，而且也是中國最具潛力的消費群體。

對于房地產業來說，在土地成本逐年上漲，其它成本居高不下，價格鴻溝與普通消費者越拉越大的情況下。用科技進步來化解泡末風險，無疑是最現實的選擇，也最容易被新主流人群所接受。 提高科技含量與住宅舒適度應該成為房地產業發展的主流，高舒適度低能耗的可持續科技住宅業，要成為房地產業未來的發展方向。

尖端技術的云集

“恒溫恒濕”和“零能耗”是中國科技地產最早提出的兩項技術標準，隨著技術的發展成熟和人們對居住環境要求不斷提高。高拯認為，目前中國市場中的科技地產中節能技術的應用呈現四個方向，而且這些技術都是屬于高端技術范疇。

首先，因地制宜選用本土材料，利用工業化的生產方式和預制裝配化的手段，最大程度節約材料、節約資源，并最大限度地降低房屋建造過程中的噪音、廢棄物、污水等污染和排放，實現節材和環保的目的。

第二、充分利用太陽能、地熱能、風能和生物能源等可再生能源在居住建筑中的應用，達到節能的目的。

第三、分利用科技進步新產生的技術手段和新型材料，改造不節能的建筑、新建節能型的建筑，實現最大限度的節能。對生活污水的凈化、回收并循環利用以及充分注重對雨水的收集應用，達到節水的目的。

第四、利用現代科技的成果，讓人們最大限度地享受科技帶來的便利，遠程智能控制系統能讓您遠程控制家中電飯煲、洗衣機等電器的安全正常工作，智能控制系統能根據您的要求智能調節房屋照明并管理用水、用電和安保等，中央控制系統可讓您輕松享受舒適的環境和清新的空氣。

初步統計了一下，目前節能技術中應用最為廣泛的主要是太陽能、雨水收集和利用、中空LOW-E玻璃、地熱采暖、水空調系統等幾十種。為了更深入的了解能地產，我們一起來通過項目看看這技術的應用狀況。

以位于北京海淀清河小營的The House國際花園為例，The House國際花園只是科技地產中的一個小項目，但是從頭到尾將科技應用的相當細致。據The House國際花園策劃總監楊勇介紹，The House國際花園應用了18大核心技術，包括75%節能率高舒適度環境營造系統集成、水源(GWHPS)型中央空調系統、高效節能外墻、屋面保溫系統、高效節能門窗構造系統、太陽能、風能、光導管環境照明系統、室內聲學質量處理系統、室內光學質量處理系統、室內空氣質量調節處理系統、國際頂級智慧家居系統、集中熱水地板輻射舒適采暖系統、屋面及立體綠化種植系統、雨水污水收集利用系統、同層排水系統 、大空間框架剪力墻結構體系、結構造型金屬屋面構造技術、大跨度立面平臺構造技術、微景觀及視覺識別導向控制系統、環境植被群落生態控制系統。

其中水源熱泵系統，就是用地表的地熱資源進行供熱和制冷是The House的最大亮點。The House國際花園策劃總監楊勇說：“水源熱泵的優點是節能、運行費用低、環保、清潔、運行可靠。這是地下的低輻射的采暖系統，腳部實現24℃，逐步往上降低，真正感受到腳暖頭涼的良好感受。”

The House采用的空氣新風系統，保證室內空氣品質和綠色居住健康環境。其特點是解決室內污染，確保室內空氣清爽，免除被動吸煙，健康，防止空調病，除塵，低噪聲、低能耗。

整個The House國際花園還采用了同層排水系統，避免了樓上樓下之間的干擾。使用中空的遮陽玻璃，可以使熱轉換系數降低約四分之三，這個玻璃中間填充的是惰性氣體。