房產交易增稅效應與市場走勢分析

盡管理論界和房地產業界對這些年中國房地產市場狀況的看法不一，有時甚至存在激烈的爭論，但是對于許多城市商品房住宅價格的持續走強，官方主導的觀點還是認為當前房價屬于異常漲升或房地產泡沫，從而有了一系列國家相關緊縮政策的相繼出臺。

在這些政策中，國家2006年8月1日起開始實行的房產新政是業界最為關注的政策之一，房產交易市場的目光大都集中于房產新政所規定的稅賦增加，因而7月底的前幾天不少城市都上演了房產交易的“避稅大戰”。比如，北京二手房在7月27、28、31三個工作日的總過戶量為3660戶，日均1220戶。對比8月1日的100戶過戶量，前后相差懸殊；上海、杭州等房地產熱點城市也都有與北京類似的情形。

國家為了抑制房價的過快增長，規定自2006年8月1日起對購進5年內的商品房住宅進行轉讓時，要繳納5％的營業稅及其附加，同時繳納20％的所得稅。按照上述新增稅賦的估計，一般的有稅房源要提高7～9％左右的交易成本，這無疑會極大地抑制住宅房產的交易量。如果新的政策使得購房需求下降，最終導致住宅價格相對平穩，那么無疑是一頃利國利民的好政策。但是，從1個月的市場實踐分析，全國各大中城市的商品房住宅價格跌少漲多，新政策并沒有帶來預想的成效。

◆中國商品房住宅市場的特點

(一)市場具備不完全競爭性

當前中國的房地產市場還僅僅是一個準市場，作為參與其主體的房地產企業其實根本不屬于真正市場的競爭者。

這是由于掌握著市場多數資源的房地產企業往往與政府管理部門存在著千絲萬縷的聯系，有些企業干脆就是政府一些部門的下屬機構，盡管表面上進行了改制、脫鉤。這類企業可以比較方便地從所謂的土地招標中得到自己滿意的開發用地，甚至得到指定的政策性房地產開發項目。

其次還表現在超額利潤的獲取方面。我國的房地產企業在政策的庇護下能夠以很低比例的自有資金加上大比例的銀行貸款啟動開發項目，最終掙得無風險的所謂商業利潤。

而對于一些真正的民營房地產企業，如果單靠這里所謂的市場競爭，是很難得到眾人普遍看好的房地產項目的。

(二)政策具有易變性

首先是金融政策方面的問題。就當前及今后一段時期內而言，房地產市場各方的參與者需要靠借貸進行相關的經濟活動應該是不爭的事實。因此，國家針對房地產市場的金融政策顯得尤為重要，是穩定市場的基石。從現實看，單就最近幾年內出現的涉及房地產銀行貸款時緊時松的政策變化，就導致了市場的極大不穩定。

在兩年前的浙江，當銀行突然收緊對房地產企業的貸款時，不少樓盤立即陷于難以為繼的局面，企業不得不求助于比銀行貸款資金成本高若干倍的典當資金以解燃眉之急。這種利用典當資金建房的事例或許只有在中國的特殊國情下才會出現，并成為當時工程建設行業和融資行業的一道獨特風景，引起社會的廣泛關注。這樣拉動開發企業資金成本的金融政策，勢必提高房屋的建設成本，最終造成商品房住宅價格的提高。

與此對應的是，對個人的住房貸款也時緊時松。

其次是土地管理政策問題。城市中的房產開發用地計劃直接關系到房地產市場的價格走向。在我國，政府是土地的惟一供給者，土地供給存在著無與倫比的壟斷性。土地管理政策的松松緊緊，必將導致一部分人在這個市場中暴富或虧損。

再就是住房改革目標的反復無常。上個世紀八、九十年代的住房改革曾經是牽動全國千家萬戶的艱難的社會工程。取消國家和企業的福利住房分配制度，建立商品房體系，實行貨幣化安置制度的改革設計最終走上軌道。

但是，就在億萬民眾對這項改革做出最大的理解和最大的犧牲，換來住房制度改革的初步成效后，改革的成果最后卻又被包裹著部門特權及個人利益的經濟適用房、單位自建房、集資房等五花八門的“審批房”、“權利房”和“身份房”所吞沒。住房改革目標的反復無常使得剛剛走上市場方向的住房分配制度進入一個似是而非的價格雙軌制的怪圈。

◆房產交易增稅效應分析

(一)增稅的一般效果

根據一般的常識，增稅是擴大政府稅源和限制投機交易的有力工具。近年來，國家的稅收增幅一直遠遠大于國民經濟的增加幅度，因此當前針對房地產市場的增稅政策，應該理解為政府為抑制商品房過度投機所采取的措施。

但是，住房需求在中國有著不同于其它一些國家的特殊性。從經濟學意義上講，中國的住房屬于價格非彈性商品，并且屬于價格非彈性商品中的一類極特殊商品。

首先，盡管從理論上講人們的購房需求可以隨著房價的上升和交易成本的提高，轉而從房屋租賃市場上獲得生活的滿足，可是中國傳統的安居樂業思想根本容不得一個意欲成家立業的年輕人借助租房達到順利成婚的目的。其次，中國信用體系的缺失，使得民間資金難以找到滿意的投資渠道。加之社會保障體系的不健全，一般民眾手中應對家庭未來醫療、養老、教育等不可測需求部分的臨時結余金也要尋求自我金融資產的保值和增值。這樣以來，房產投資便順理成章地成為生活消費與金融投資兩者兼得的理想方式。

中國社會對住房商品的強大剛性需求，很大程度上會無視房產稅賦的增加而一如既往。

(二)房產契稅的效應

毋庸置疑，政府對個人的房產交易契稅政策直接影響到交易成本的高低。但在現實中，房產交易契稅的變化在新房銷售方面對買方的影響似乎不甚明顯。一個家庭是否購置住房，多數只看重房子的使用價值、單價，以及是否有增值遠景。在買房的人群里，甚至許多人都根本不知道房子住進去以后還要向地方政府交納一大筆叫做購房契稅的地稅費用。對于商品房住宅，目前這筆費用一般是總房價的1.5～3％。

現實中確實也有新房在突發的政策變故下出現暫時滯銷，但是只要是面向大眾的一般住宅，這些年各地基本上都銷售順暢，一些購房的心理影響不少是來自二手房市場的傳導作用。在國內個人投資渠道不暢通的情況下，相對小額的投資資金和家庭備用金也只有在房產交易市場里尋求保值和增值。在房產交易的環節里，特別是有專門的房產投資者參與的交易里，交易成本便顯得比較重要。正因為如此，才有了本文開始提及的“避稅大戰”。但是，在房產中介的實務中，由于稅賦增加而出現的房產投資(投機)者不惜成本的拋售現象，卻是極為罕見的。相反，現實的情況往往是賣者掛出“凈價”的報價。這樣就把政策增加的稅賦全部或部分地轉嫁給了買方，從而變相地提高了市場上的住房商品的價格。

國家目前對商品房住宅的調控新政策與2004年杭州市政府在當地的做法基本類似。當年杭州市政府為了應對多年快速上漲的房價，在契稅政策方面出臺了對商品房市場交易的一些限制措施，其中一條是對兩年內再次過戶交易的房產征收20％的所得稅。盡管該政策使二手房市場急劇降溫，交易量迅速下降，許多經紀公司人去樓空，但是房價仍然有漲無跌。增稅的結果使得政府減少了稅收，房產交易市場有價無市。凄慘的市面對買賣雙方都產生無形的殺傷力。隨后不到一年，20％所得稅的政策事實上予以取消。

事實說明，在住房剛性需求的市場狀況下，采用增加稅賦的方法抑制中國上漲中的商品房住宅價格是極為不科學的，存在一定弊端。

◆穩定房價的思路

在中國現階段的國情下，能夠達到穩定房價的手段是明顯存在但是又難以貫徹施行的。

首先就是要把城市中的拆遷率降到最低。單單從理論上講，當一個國家經濟發展到一定程度的時候，將出現中小城鎮的高速發展時期。這說明一個國家的城市布局結構更加趨于合理，社會財富更加趨于平均，因此城市擴張是社會進步的標志。但是一些人片面理解城市的擴張，他們把城市擴張等同于一個“拆”。這樣的城市化進度不但對商品房價格有很大的向上推動作用，而且有損于政府的形象。因此，切實保護私有房產的個人利益，切斷“拆”的法律根基，是穩定房價的手段之一。

其次，房產與地產在物質形態上是共生共存的，商品房住宅的價格包括了土地價格與建筑物價格在內的所謂房地價格。在目前中國幾個高房價的地區，房價中的土地價位往往占到房產總價的60％以上。因此，政府如果將70年土地使用費用分配到以后數年里逐步征收，那么新建商品房住宅的一次性成本將大為下降。這是抑制房價上升最為有效的手段，同時也是打擊地方官員短期行為的良方。

最后，與現行增稅政策相反，要降低房產契稅、交易營業稅等稅賦。理論和實踐都表明，對于在中國價格非彈性的住房，增加房產交易成本的政策只能夠促使房價上升、交易清淡、市場萎靡。只有降低相關的稅賦，才有可能促進房產市場的興旺，才能便利需求者購房，才能降低民眾的購房成本。其效果已經能夠從增稅后房價迅速上升的市場現實中得到反證。

(摘自《商業時代》2007.04)