北京住房需求趨勢判斷

近日，國務院提出“要加大住房需求調節力度，引導合理的住房消費，建立符合國情的住房建設和消費模式。”在此宏觀背景下，結合我市6000～10000美元發展階段特征，預測住房需求變化特點，以為政府引導需求提供依據。

住房需求基本規律

住房需求與一國的經濟發展水平密切相關。世界銀行資料表明，當一個國家人均GDP在600～800美元時，房地產進入高速發展期；當人均GDP進入1300～8000美元時，房地產進入穩定快速增長期；當一個國家人均GDP達到1500美元以上，其住宅建設將達到峰值。

國外經驗表明，從家電消費到轎車、住房消費需要7～10年積累期。美國平均首次置業年齡在35歲左右，德國甚至超過四十歲。我市首次購房需求，集中在25～29歲以及30～34歲之間人群，分別占城鎮常住人口的8.7%和9.1%。

2006年北京人均地區生產總值已達6210美元（常住人口口徑），住房消費總體上將呈現排浪式與多層次相互交織的特征，由單純數量型消費向質量型消費轉型。主要原因是隨居民收入差距的擴大，人們同時達到同一收入水平和消費層次的基礎發生變化，住房消費需求明顯分化出高、中、低多層次特點，并更趨細化。實際生活中，由于存在羊群效應，人們會相互攀比和盲目趨同，在一個時期內、某一需求層次上會存在集中消費特征。

我市住房需求趨勢

居住面積增長進入相對穩定階段，住宅品質需求開始擴張。20世紀90年代住房市場化改革以來，住宅私有化率大幅攀升，大多數居民的居住需求在量上得到了滿足。據統計資料，我市城鎮居民人均住宅使用面積2005年達到19.5平方米，比1995年提高了6.2平方米，已高于香港和東京的人均住房面積（香港與日本人均GDP 都超過3.4萬美元）。受國家普通住宅政策引導和資源環境限制，住房面積不宜再持續增長，居住品質需求開始擴張。居民不僅滿足于購買建筑空間，而更多地體現在對居住環境、生活方式、社區文化等方面的需求滿足。

居住需求由群體性消費向個體消費轉變，進入異質性和個性時代。隨著人們收入水平的差異，住房需求多層次、多樣性、復雜性和異質性特征會逐漸突出。住房不僅僅需要滿足人們簡單的居住功能，還須滿足人們文化交流、社會歸屬感等高層次需要。隨著70后、80后成為購房及租房主體，他們對居住空間、結構、功能的要求會發生較大變化。讓個性化消費者較早參與到住房設計中來，是較好地滿足市場需求、調整供應結構的措施之一。

居住小區開始分層和分化，居民對社區綜合服務功能的需求大增。隨著大多數人的居住需求基本滿足后，消費者的自住與投資、自住與商用、投資與投機等的需求界線開始模糊，相互融合轉化，出現混合性住房需求，為調控帶來了難度。與此同時，消費者由簡單追求區位向追求綜合服務功能轉變、單一的居住小區向社區化管理轉變。創建文化社區、體育社區、學習型社區等特色社區成為居民的共同需求。政府公共服務均等化的推進，也將有利于淡化富人區與窮人區的自然分界，凸現北京歷史文化因素的吸引力，促進房地產和諧發展。

老年人等特殊人群的住房需求開始旺盛。目前我國已跑步進入了老年社會，從而形成一個龐大的特殊需求群體。市老齡委數據顯示，2005年底我市老年人口224.3萬人，占總人口的14.6%；預計2010年全市老年人口將達到250萬人，占總人口的15.2%。目前全市的老年公寓、敬老院、托老所遠遠不能滿足需要，加之傳統觀念的影響，家庭養老仍不得不為主要方式。政府必須引導開發商建立適應高齡社會的住房供應體系。在新加坡，子女和老人同住的家庭，可優先申請政府的廉租房。再如文化創意產業的發展，吸引了海內外的創意人才，他們的居住需求往往有別于一般要求。

異地購房需求、投資需求、短期租賃需求仍有較大空間。2006年我市普通商品住房、公寓別墅銷售面積為1538萬平方米和277萬平方米，分別占住宅銷售面積約70%和13%。這一結構短期內不會發生大的變化，也就是說我市每年約1800萬平方米、80%以上的住宅是敞開式供應，面向全國消費者。據市建委資料，2005年全市公寓別墅成交量中，個人購買比重為85.2%，其中外埠個人比重52.2%；2006年外埠人員在京購房數量占市場份額的35%左右，并以購買高價住宅為主。

目前我市流動人口總量已達458萬人，按1/3流動人口、人均10平方米租房需求估算，約可形成1400萬平方米的存量房租賃需求。另據“我愛我家”房產中介分析，我市戶籍人口中8%受拆遷、工作地點變更、求學、家庭居住擁擠等多種因素影響，有租房需求。2006年底我市戶籍人口1197.6萬人，即有95.8萬人有租房需求。

住房需求須引導調控

綜上分析，政府引導需求的總體思路是：優先保障城鎮居民的基本居住需求；合理引導租賃性需求；適當限制異地購房等投資性需求；不能任由高收入階層無限制占用公共資源，特別是優質公共資源。

著眼于長期供需結構的調整，建立與城市性質、資源環境、產業結構、人口結構相適應的住房供應體系。積極適應市場需求的變化規律，不斷優化市場供應結構，實現供求總量和結構基本平衡。

加快發展和完善住房租賃市場，擴大房地產增值服務，盡可能分流一部分買房需求。規范房地產中介機構發展，鼓勵連鎖經營、品牌化經營，加大存量房增值的經營、租賃市場。

建立與個性化住房消費相適應的房地產品牌化開發經營模式，促使房地產業實現從偏重數量速度的粗放型增長模式向注重質量的節約型增長模式轉變，細分市場，規范運作，塑造首都宜居地產品牌。

定期進行居民住房需求調查。未來在居民家庭消費性支出結構中，改善居住條件的消費將有比較大的增長。對此，政府部門應及時掌握居民住房需求動態，并根據所要保障人群的基本需求，加大保障力度。

（作者單位：北京市經濟與社會發展研究所）