北京住房需求趨勢(shì)判斷

近日，國務(wù)院提出“要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，建立符合國情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。”在此宏觀背景下，結(jié)合我市6000～10000美元發(fā)展階段特征，預(yù)測(cè)住房需求變化特點(diǎn)，以為政府引導(dǎo)需求提供依據(jù)。

住房需求基本規(guī)律

住房需求與一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)。世界銀行資料表明，當(dāng)一個(gè)國家人均GDP在600～800美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入1300～8000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期；當(dāng)一個(gè)國家人均GDP達(dá)到1500美元以上，其住宅建設(shè)將達(dá)到峰值。

國外經(jīng)驗(yàn)表明，從家電消費(fèi)到轎車、住房消費(fèi)需要7～10年積累期。美國平均首次置業(yè)年齡在35歲左右，德國甚至超過四十歲。我市首次購房需求，集中在25～29歲以及30～34歲之間人群，分別占城鎮(zhèn)常住人口的8.7%和9.1%。

2006年北京人均地區(qū)生產(chǎn)總值已達(dá)6210美元（常住人口口徑），住房消費(fèi)總體上將呈現(xiàn)排浪式與多層次相互交織的特征，由單純數(shù)量型消費(fèi)向質(zhì)量型消費(fèi)轉(zhuǎn)型。主要原因是隨居民收入差距的擴(kuò)大，人們同時(shí)達(dá)到同一收入水平和消費(fèi)層次的基礎(chǔ)發(fā)生變化，住房消費(fèi)需求明顯分化出高、中、低多層次特點(diǎn)，并更趨細(xì)化。實(shí)際生活中，由于存在羊群效應(yīng)，人們會(huì)相互攀比和盲目趨同，在一個(gè)時(shí)期內(nèi)、某一需求層次上會(huì)存在集中消費(fèi)特征。

我市住房需求趨勢(shì)

居住面積增長進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段，住宅品質(zhì)需求開始擴(kuò)張。20世紀(jì)90年代住房市場(chǎng)化改革以來，住宅私有化率大幅攀升，大多數(shù)居民的居住需求在量上得到了滿足。……