房地產價格增速過快的危害及調控政策措施

一、正確認識房地產價格上漲現象

房地產行業產業鏈長，與國民經濟的關聯性很大，房地產行業的發展，會直接影響到其他眾多關聯行業，對一國的國民經濟會產生重要影響。要保證開發商的投資積極性和投資熱情，保證房地產行業的穩健發展，房地產價格平穩、合理的上漲是前提條件之一。房地產價格的上漲幅度應該與人們的收入上升幅度和國民經濟發展速度相協調。房地產價格增長太快、太大，從短期來看，開發商的投資收益和行業利潤會顯著增加，但是，從長期來看，不斷高速上漲的價格會對本行業和相關產業產生巨大的不利影響，打擊整個國民經濟，并有可能會產生許多社會問題。

二、房地產價格增速過快的危害

1.不利于構建社會主義和諧社會。構建社會主義和諧社會要解決好人民群眾的“衣、食、住、行”的問題。當前，我國在和人們生活密切相關的“衣、食、行”這個三方面成績不俗，但是，在“住”這個問題上還存在著一些問題，造成了一定的社會矛盾，影響了社會的和諧。構建社會主義和諧社會，要求在“住”這個問題上能做到“居者有其屋”，這個屋可以是商品房、經濟適用房或者是廉租房。但是，我國部分地區商品房價格上漲太快，價格太貴，遠遠高于當地的收入增長幅度，超過了人們的支付能力。同時，由政府主導的經濟適用房和廉租房數量又太少，在制度上又很不完善，導致住房矛盾比較突出，在一定程度上影響了社會的和諧發展。

2.擾亂了資源的優化配置，降低了社會福利。房地產價格的不健康過快增長，扭曲了對資源分配起基礎作用的價格信號，吸引大量的社會資金和資源進入房地產行業，而其他行業的發展有可能因缺乏資金而面臨巨大的困難，造成社會福利的凈損失?？捎^的利潤，也吸引了一部分違規資金進入房地產市場，形成腐敗。另外，受我國傳統文化思想的影響，為數眾多的居民都愿意擁有屬于自己的住房，普遍都有購房的愿望和要求。當房價上漲過快，特別是當房價增長速度高于收入增漲幅度時，人們為了買房不得不減少其他方面的開支，這對居民消費產生明顯的擠出效應，如可能會減少教育支出或旅游支出，等等。這不僅減少了個人福利，而且阻礙了其他行業的發展。

3.容易出現房地產行業“泡沫”。價格持續的、異常的大幅上漲是“泡沫”的一個重要特征。目前，對我國房地產業是否存在“泡沫”有兩種不同觀點，一種認為存在，另一種觀點認為不存在。但比較一致的觀點是，在我國至少有一部分城市的房地產行業中存在不同程度的泡沫。房地產業對一國的國民經濟有巨大的帶動作用，產生巨大的影響，意義重大。房地產行業穩定、良性的發展有利于國家的經濟和社會穩定。房地產泡沫危害嚴重，如果經濟環境或政策環境發生改變，泡沫一旦破滅，會對房地產行業本身產生巨大沖擊，而且會對整個國民經濟產生惡劣影響。

4.提高了銀行的信貸風險。在房地產的銷售過程中，有相當一部分是由購房者向銀行貸款買房。房地產價格越高，抵押的房產價值就越大，對銀行而言，抵押的資產就越是優質資產，銀行就越有動力向購房者貸款。但是，一旦處在高位的價格缺乏支撐，必然會導致房地產價格大幅下跌，銀行就有很大的可能收不回貸款，形成不良貸款和大量壞賬。銀行的不良貸款大量增加，又會形成連鎖反映，導致各行各業都資金緊張。特別是當前，我國商業銀行發放的貸款中，有相當大一部分的貸款集中在房地產行業，這更是加大了金融風險。抑制房地產價格的非正常上漲，使房地產的價格回歸理性水平，可以減少這一風險。

三、降低房地產價格增速的主要政策措施

影響房地產價格的波動的原因大體可以分為三種類型：成本推動型，需求拉動型和人們的心理預期的變化。降低房地產價格的增長速度可以從這三個方面入手。

1.采取有效措施把房地產的成本控制在合理的范圍之內。除去開發商的利潤，房地產的成本分為土地成本、建安成本和稅費成本。經濟不斷發展，原材料價格有上漲的傾向，房地產項目的品質也會不斷提升，建安成本有增加的趨勢。減輕成本的推力可以從土地成本和稅費成本兩個方面來努力。在短期內，政府可以增加土地的供給，在一定程度上降低土地成本，可以降低房地產價格上漲的幅度。另外，開征房地產稅也可以減少成本的推力。此外，在房地產保有期內征稅，加大了房地產的持有成本，使得持有大量閑置房產投資者投資成本上升，投資風險加大，從而減少投機行為。

2.控制需求。需求來自兩個方面，一是滿足人民的住房需要的消費需求，二是把房地產作為投資品的投資需求。我國當前的這兩種需要都比較大。消費需求和人們的生活質量相對應，關系著人民群眾的基本住房問題。但是政府可以限制不合理的住房消費需求，如進一步加強對豪宅或別墅的占地面積管理和限制等等。由于受傳統文化的影響，再加上銀行申請銀行購房貸款相對容易，有不少沒有支付能力的居民通過銀行貸款紛紛購買自己的住房，存在一定的搶購現象。我國城鎮居民的住房擁有率高于美國，遠遠高于法國和德國，與我國的經濟發展水平極不相稱。政府和媒體有責任宣揚正確的住房消費觀，減少不理性的消費需求。在控制投資需求這個問題上，控制投機需求應是政府的工作重點。我國人口眾多，土地相對稀少，滿足人們的基本住房需求都已經有困難，再加上不斷增長的投機需求，導致我國對房地產的總體需求不斷上漲。政府可以制定一個更高的稅率，對二手房交易加以更嚴格的限制，進一步加強對外資進入房地產業的控制，對惡意炒房、哄抬房價的行為加強管理，從而減少投機需求。

3.合理調整人們的心理預期。人們根據宏觀經濟的發展狀況、媒體的有關報道和政府對房地產市場的調控效果等情況形成對房地產市場未來走勢的主觀認識，這個主觀認識直接或間接地影響著人們的購買行為。未來房價會繼續走高的心理預期主要來自以下幾方面：第一，國民經濟發展態勢良好，CPI穩中有升，房地產價格上漲有合理的經濟基礎。第二，媒體對房地產市場十分關注，房地產開發商不斷發出房地產價格會繼續上漲的言論，許多經濟學家也有相同的觀點。第三，在穩定房價方面，政府制定和推行了一系列政策措施，但是收效不大?；谏蠞q的預期，人們的購買行為就大大提前，投機行為也就增多。調整人們的心理預期，首先要求媒體的報道要客觀公正，不能偏向一方。其次，要保障人們的基本住房，居民沒有后顧之憂，他們的行為也就會更加理性。政府可以適當增加經濟適用房的開發力度，以滿足一部分中低收入者的住房需求，進一步完善廉租房制度，加大對廉租房的投入，滿足一部分買不起住房的低收入者的居住需要。另外，采取軟調控的手段，增加土地儲備，控制對土地的過度炒作，增加每年推出的土地數量和面積，真正把房地產價格控制在一個合理的范圍之內。

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