房地產(chǎn)營銷決策支持系統(tǒng)分析與設(shè)計(jì)

[摘要] 營銷決策一直是我國企業(yè)經(jīng)營管理工作中面臨的重點(diǎn)和難點(diǎn)，成功的公司與不成功的公司之間差異往往并不在于戰(zhàn)略，而是在于管理者實(shí)施這些戰(zhàn)略的效果。文章通過對房地產(chǎn)營銷決策支持系統(tǒng)的研究，將對房地產(chǎn)營銷決策的發(fā)展提供一個(gè)很好的模式，為高級企業(yè)營銷決策者提供有效的決策支持工具，以提高決策者的決策能力，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營銷決策的科學(xué)性和有效性。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)營銷 營銷決策 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)設(shè)計(jì)

一、房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)營銷是通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成先進(jìn)的流通過程。房地產(chǎn)營銷通過專業(yè)人員的服務(wù)，不僅可以幫助客戶選到理想的房地產(chǎn)商品，也可以使企業(yè)迅速收回投資，增強(qiáng)市場競爭能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。它的目標(biāo)和核心是通過既定的程序以及隨機(jī)的技巧，使房地產(chǎn)交易迅速達(dá)成，是溝通和連接房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)流通以及房地產(chǎn)消費(fèi)和使用的重要手段。

二、房地產(chǎn)營銷決策支持系統(tǒng)設(shè)計(jì)思路與框架

1.系統(tǒng)設(shè)計(jì)思路

決策是一個(gè)建立在大量信息基礎(chǔ)上的推理過程，信息是決策的依據(jù)，決策的正確性很大程度上取決于信息的完整性，還需要市場供求、價(jià)格、客戶個(gè)性化需求等信息的支持，常規(guī)決策手段難以勝任，需要采用新的決策技術(shù)。房地產(chǎn)營銷決策體系是一個(gè)復(fù)雜的體系，因此需把整個(gè)體系分解成為多個(gè)子體系，并利用原型法的思想先分別建立各個(gè)子體系，然后建立一個(gè)完整的房地產(chǎn)營銷決策支持體系。

2.數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

根據(jù)營銷決策模型，從數(shù)據(jù)庫分析處理大量數(shù)據(jù)，該系統(tǒng)分為基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)倉庫、多維數(shù)據(jù)庫、知識庫的組合和應(yīng)用系統(tǒng)等幾部分。它們之間相互作用，構(gòu)成一個(gè)層次分明的信息分析環(huán)境。數(shù)據(jù)倉庫管理系統(tǒng)完成數(shù)據(jù)倉庫的建立數(shù)據(jù)倉庫中數(shù)據(jù)的綜合、提取等各種操作，負(fù)責(zé)整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)挖掘用于完成決策問題中的各種查詢、數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)開采。人機(jī)交互界面則通過自然語言處理和語義查詢在決策者和系統(tǒng)之間提供相互聯(lián)系的渠道。 決策者發(fā)出命令后，數(shù)據(jù)挖掘工具利用數(shù)據(jù)倉庫、知識庫共同完成數(shù)據(jù)挖掘過程。通過數(shù)據(jù)挖掘工具觸發(fā)數(shù)據(jù)倉庫管理系統(tǒng)，從數(shù)據(jù)倉庫中獲取與任務(wù)相關(guān)的數(shù)據(jù)，生成輔助模式和關(guān)系。將數(shù)據(jù)倉庫和相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析工具結(jié)合起來的房地產(chǎn)營銷決策支持系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu)，用數(shù)據(jù)倉庫存儲和組織數(shù)據(jù)，為用戶的數(shù)據(jù)訪問提供統(tǒng)一的全局?jǐn)?shù)據(jù)視圖；用聯(lián)機(jī)分析處理工具構(gòu)建面向分析的多維數(shù)據(jù)模型，用多維分析方法進(jìn)行比較、使決策分析活動從方法驅(qū)動變?yōu)閿?shù)據(jù)驅(qū)動，實(shí)現(xiàn)分析方法與數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的分離；用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)實(shí)現(xiàn)知識的自動發(fā)現(xiàn)，為決策提供全局性的知識。數(shù)據(jù)倉庫為數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)挖掘提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)挖掘中發(fā)現(xiàn)的知識可以直接用于指導(dǎo)數(shù)據(jù)分析處理，而數(shù)據(jù)分析得出的新知識也可以立即補(bǔ)充到系統(tǒng)中。決策系統(tǒng)的分析需求是不斷變化的、事先難以預(yù)測的，采用這種新型結(jié)構(gòu)，可使房地產(chǎn)營銷決策支持系統(tǒng)能夠真正成為靈活實(shí)用的系統(tǒng)。

3.系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)劃

房地產(chǎn)營銷決策支持體系的各個(gè)構(gòu)件與企業(yè)的各種管理信息系統(tǒng)共同位于企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)中，數(shù)據(jù)倉庫系統(tǒng)定期從各種管理信息系統(tǒng)和外部數(shù)據(jù)源中抽取數(shù)據(jù)，按事先設(shè)定好的規(guī)則進(jìn)行篩選、重構(gòu)等加工處理，然后把處理完畢的數(shù)據(jù)加載到數(shù)據(jù)倉庫內(nèi)，數(shù)據(jù)倉庫維護(hù)人員和網(wǎng)絡(luò)維護(hù)人員負(fù)責(zé)倉庫和網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)工作，使其正常運(yùn)作。信息分析人員（也可是高層決策者）完成對數(shù)據(jù)倉庫的負(fù)責(zé)查詢，完成營銷戰(zhàn)略、策略組合分析時(shí)所需模型的構(gòu)造與連接，并進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘分析和OLAP分析等工作。信息分析員在數(shù)據(jù)倉庫中無法獲得所需數(shù)據(jù)時(shí)，又與數(shù)據(jù)倉庫技術(shù)人員溝通合作，調(diào)整數(shù)據(jù)倉庫的局部內(nèi)容、數(shù)據(jù)抽取規(guī)則，來滿足各種數(shù)據(jù)分析的需要。

三、房地產(chǎn)營銷決策支持系統(tǒng)的前景

該系統(tǒng)具有以下優(yōu)點(diǎn)：將數(shù)據(jù)挖掘與決策支持兩大功能分開，既保證數(shù)據(jù)挖掘功能強(qiáng)大，又方便決策者使用；決策者既不需要對決策體系有深刻的了解，也不需要學(xué)習(xí)統(tǒng)計(jì)、關(guān)聯(lián)、OLAP等數(shù)據(jù)挖掘知識；系統(tǒng)由具有豐富經(jīng)驗(yàn)、并對決策支持體系有較深刻理解的專業(yè)人員負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)挖掘和知識發(fā)布的工作，因而使數(shù)據(jù)挖掘的優(yōu)勢得以保障和發(fā)揮；具有強(qiáng)大、及時(shí)的數(shù)據(jù)管理功能；數(shù)據(jù)倉庫中集中了更多的數(shù)據(jù)，便于決策者從大量數(shù)據(jù)中提取決策的輔助決策數(shù)據(jù)和信息。在實(shí)踐中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：決策者與數(shù)據(jù)挖掘人員之間的協(xié)調(diào)；如何向高層決策者提供易于理解又能充分滿足他們需求的多種知識表達(dá)方法。

目前，商品房逐漸趨于供大于求，甚至大量積壓，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，開發(fā)資金嚴(yán)重短缺，已成為擺在開發(fā)商面前的難題。企業(yè)要生存、發(fā)展，解決這一系列問題的辦法途徑很多，其中非常重要的一條就是實(shí)施現(xiàn)代營銷決策，包括新型的營銷觀念、優(yōu)質(zhì)的營銷產(chǎn)品、和靈活的營銷手段。房地產(chǎn)營銷決策支持系統(tǒng)可以提高營銷決策的質(zhì)量和及時(shí)性，構(gòu)建房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新體系，建立自己獨(dú)特的營銷策劃理念。房地產(chǎn)營銷決策支持方法必須動態(tài)發(fā)展，緊緊跟上客戶需求與信息擴(kuò)張的速度，為未來企業(yè)的發(fā)展提供更有效的輔助決策手段。

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