重慶房地產發展的問題與對策

摘 要：如今的重慶作為新特區面臨著越來越多的發展問題，也有著更加廣闊的發展空間，概述了重慶房地產發展的現狀，分析了發展面臨的問題，最后提出了相應的發展對策。

關鍵詞：重慶；房地產；現狀；對策

中圖分類號：F270文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2007）12-0095-02

1 重慶房地產現狀

重慶市直轄10 年變化是史詩性的，建設性的和開創性的。據重慶市國土資源和房屋管理局副局長蒙毅介紹，房地產發展推動了城市建設的快速發展。10年來，主城區的建成區面積增加了1／4，城市規模擴大到了現在的600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通暢，住宅小區的環境更加優美，北部新區、茶園新城區等區域板塊的財富價值得到凸顯。從1996年到2006年，重慶房地產業增加值從25.22億元增長到156.4億元，年均增長20%，房地產業增加值占地區生產總值的比重由2.1%提高到了4.5%。重慶市房地產投資從1997的67.5億元增長到2006年的629.63億元，增長9.33倍，年均增速27.4%。共計完成房地產投資2684.24億元，占同期全社會固定資產投資的25%，有力地促進了固定資產投資增長。

重慶房地產發展的順利有其優勢所在。首先，其擁有良好的社會環境，包括國家的各種調控政策，供地政策等都對城市房地產業的發展起到了極大的作用，今年國家的城鄉統籌經濟實驗區政策就極大促進了房地產業的發展。其次，良好的基礎設施，包括電力水利等的發展以及城市交通的不斷完善更加促進了房地產業。再次，良好的外部環境，直轄以來重慶社會經濟的各個方面都發生了翻天覆地的變化，工業、農業、交通運輸、能源、郵政通訊、金融保險業等發展迅猛。作為西部地區重鎮、長江上游經濟中心，重慶的房地產業有著廣闊的發展空間。最后，良好的社會消費基礎，重慶城市化正在過程當中，房地產市場需求大，隨著經濟的快速發展，廣大人民群眾的收入水平不斷提高，支付能力不斷增強，這為重慶房地產行業的快速發展奠定了良好的消費基礎。

重慶統計局最新的統計數據表明，今年第一季度，重慶市房地產開發完成投資118.93億元，同比增幅為17.9%，與去年同期相比回落了7.5個百分點。其中，商品住宅完成75.96億元，同比增長29.4%；經濟適用房建設投資為6.29億元，增長49.7%；辦公樓投資2.11億元，同比增長13.4%；商業營業用房建設投資10.75億元，同比減少13.2%。專家認為，重慶房地產投資增速回落是國家宏觀調控政策作用的進一步體現。

2 重慶房地產發展問題

(1)房價短期內漲幅過大，房產價格相對過高。雖然重慶房地產市場相對其他過熱城市，健康指數相對較高，但在重慶成為城鄉經濟統籌實驗區后，6月下旬，重慶房價上漲了7.8%其速度驚人且有繼續增長的必然趨勢，重慶房地產市場價格持續上揚，房價增幅過高，包含了不少投機因素。從長期來看，這會形成一些社會不穩定因素。

(2)商品住房結構不合理，高檔房開發過熱。重慶商品住房開發結構中，中低價位的住房和經濟適用房，因受利潤及其他因素的影響，開發量不足，供應量有限，商品住房供應結構存在相對不均衡的矛盾。

(3)政企合謀危害正常次序。地方政府從房地產商那里得到高額的地價回報，同時制造所謂政績，并相應地給予房地產商種種優惠政策，諸如減低各種費稅、提供各種規劃便利、允許媒體炒作各種地產概念等等。

(4)商業地產空置率過大，投資規模偏大。重慶市國土資源和房屋管理局提供的數據顯示，2007年1至6月，重慶市空置房數量仍在增加，全市商業用房竣工面積47萬平方米，而銷售僅為25萬平方米。

(5)二手房交易速度減緩，影響房地產業長遠發展。今年2月全國二手住房銷售價格同比上漲4.4%，而重慶的漲幅僅為1.8%。房地產消費市場是一個梯級的、多層次的市場結構，其中二級市場是梯級消費結構的一個重要環節。重慶房地產二級市場的發展不完善，將影響房地產市場的健康發展。重慶二手房交易的萎縮，對重慶房地產業的長遠發展不利，應引起政府高度重視。

(6)房地產市場秩序混亂。目前，在重慶房地產市場中．仍然存在虛假廣告、面積縮水、物業管理混亂和中介服務不規范等方面的問題。購房者因房屋質量、房屋面積等問題與房地產開發商之間的糾紛，住戶因物業收費項目、標準、服務質量與物業管理公司的沖突，以及房屋中介在房屋租售過程中的不規范行為，經常在新聞媒體上曝光。這些既影響了房地產開發商、物業管理公司和中介組織的信譽，同時也給購買者造成了一定的心理影響，擔心自己的合法利益得不到保障，進而影響到房地產業的整體發展。

(7)房地產業盈利率過高。20世紀90年代后期，由于取消了行政事業性單位和國有企業的職工福利分房制度，刺激了房地產業的快速發展。個人買房比例從不到1％上升到95％以上，同時重慶市的平均房價也從主城區每平方米幾百元上漲到現在的接近3000元。從重慶江北某樓盤的項目盈利分析報告看出，該項目全部結束后，最樂觀收益率可達75％，最保守收益率也在31％以上。房地產業成為目前重慶市盈利率最高行業。

3 重慶房地產發展對策

(1)提高居民收入，進一步增強商品房購買能力。購買力是影響房地產市場發展的重要因素，而購買力的強弱是由收入水平高低決定的。國家統計局調查顯示，2007年全國城鎮居民上半年人均收入超5000元，重慶排名第十位為6937元。目前重慶城鎮居民的收入水平還不是很高，商品房購買力還不是很強，政府應努力提高居民就業率，增加居民收入，增強居民的商品房購買能力。

(2)提高中低檔住房供應量，建立合理商品房開發結構。提高重慶市居民消費水平是一個漸進的過程。重慶市政府應合理運用城鄉統籌區的政策加大力度從土地供應、銀行貸款、稅收優惠和基礎設施配套等方面壓縮對商業用房和高檔住房的投資，促進中低檔住房，尤其是經濟適用房的建設和供應。努力降低中低檔住房建設成本和銷售價格，保證中低檔住房建設以較快的速度增長。

(3)為防止地方政府與房地產商的合謀，應該減少信息的不對稱性，加大對政企合謀的懲罰力度，建立利益集團博弈的合理規則，增加第四方也就是消費者的監督力度。

(4)建立房地產信息預警預報系統，加強市場監測。房地產信息預警預報系統的建立，能夠使政府及時發現問題，加強對房地產市場供求總量、結構、價格的調控。預警系統的信息也可使銀行了解到開發企業和住房消費者較為全面的貸款信息，為銀行對房地產貸款的審查提供有力的支持，減少虛報帶來的風險。因此，重慶市政府應大力協調和提供強有力的資金支持。建立房地產信息預警預報系統，以加強對房地產市場的監測。

(5)加強法規建設，規范房地產市場秩序。整頓和規范房地產市場秩序，建立“買得放心、用得舒心”的良好購房環境，是房地產市場健康發展的重要環節。重慶市房地產主管部門應進一步建立健全與國家法規相配套的地方法規，把整頓房地產市場秩序作為市場管理的重要內容，加強對房地產開發企業的資質審查，加大對房地產開發企業的治理力度。

(6)完善各類住房市場服務，培育發達的中介服務企業，包括經紀和信息傳播機構要想促進房地產業的良性發展。必須要培育發達的中介服務企業，要有一大批信譽好的公正的專職經紀人來做中介工作，將賣家的產品供應信息和買家的需求信息集成起來，通過信息傳播媒體，實現信息共享。這樣一方面使房地產企業能夠及時了解真實的市場需求，加強產品開發的針對性、科學性，另一方面又可使消費者縮短選擇時間，盡快買到符合自己需要的住房。

4 綜述

面對機遇與挑戰，重慶房地產業更應不斷認清自身優勢及問題以求為城市的發展貢獻力量。解決好自身問題，明天的早晨，重慶房地產業將迎來一片陽光。

參考文獻

［1］楊燕.重慶房地產業現狀及發展［J］.房地產市場，2003.

［2］姜鋒.重慶市房地產業發展狀況及對策［J］.經濟探索，2003.

［3］楊運哲.重慶房地產發展概況與政策取向［J］.金融參考，2005.