地產金融亟需走向多元化

房地產作為一個資金密集型行業，對資金的依賴性很強。房地產業主要通過銀行的信貸來解決開發項目所需的資金；而房地產業的繁榮又直接促進了金融業的繁榮，二者存在著微妙的平衡。

在近日閉幕的“2007年地交會”上，房地產金融再次成了業內人士關注的焦點。他們認為，過分依賴銀行的房地產金融單一性局面亟待改觀，盡快健全中國房地產金融體系迫在眉睫。

現狀：只有房地產信貸沒有房地產金融

目前中國只有房地產信貸，沒有房地產金融是業內專家達成的共識，中國房地產金融體系遠未形成。由于我國房地產資本市場發育程度很低，目前在房地產開發項目融資方面，仍沒有擺脫過分依賴商業銀行這樣一個狀況，便是中國房地產金融體系遠未形成的表現之一。

“目前中國房地產金融體系缺失，主要體現為房地產信貸單一模式，銀行一家獨大”，美國格林證券有限公司首席經濟學家孫飛在“2007年地交會”上接受記者采訪時表示，“房地產企業實際上的金融資金來源，除去股權融資，90％以上的資金來自銀行貸款。房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。由于中國金融體制的不健全，銀行業長期處于高壟斷地位，一方面使金融行業面臨較大的系統性風險，另一方面也給房地產業的發展帶來了掣肘。”

可喜的是，在海外資本大舉進入中國房地產市場的形勢下，中國的房地產金融也正在緊鑼密鼓地涌動，正是宏觀調控催生了中國房地產金融。

“房地產問題其實就是金融問題”，著名房地產專家、中國社科院金融研究所易憲容教授的話擲地有聲，“房地產業對金融信貸過分的依賴導致中國的房地產金融存在著潛在的風險。”“2007年地交會”的與會專家發出警告，房地產融資過分依賴銀行不僅不利于房地產本身的穩定，也增加了銀行系統的風險。一則如果房價較大幅度下跌，將導致銀行持有的房地產抵押價值降低，使得銀行資本下降，從而減少房地產信貸投放，推動房價更大幅度的下降；而且，在房地產貸款占比較高比例情況下，房價下跌可能導致從事房地產金融業務的銀行出現呆壞賬。二則房價的一味猛漲也不利于社會資金在各個行業的優化配置使用，也影響了廣大中低收入者的利益。部分專家稱，這隱含著“要挾”整體經濟發展之憂。

央行副行長昊曉靈也曾不無擔憂的表示：房地產金融的健康穩定對金融系統的健康穩定至關重要。房地產泡沫對經濟金融與民眾生活帶來的巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負面影響，令經濟體中央銀行不得不提高警惕，密切關注。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，金融與房地產應良性互動，中國獨特的經濟金融結構，容易導致房地產行業的大起大落。一個相對完善的金融體系是降低房地產金融風險的一個越來越重要的影響因素。

優化：拓寬融資渠道

面對中國地產金融的單一性格局，拓寬融資渠道就成為了建立相對完善的房地產金融體系的最佳選擇。在“2007年中國地交會金融投資論壇”上，與會專家提出了很多建設性的意見。

中央財經大學金融證券研究所所長韓復齡說，當前房地產企業融資主要有四種模式，即自有資金加上銀行貸款、信托計劃、自有資金加上股權融資、自有資金加上房地產投資基金。盡管在宏觀調控下，銀根緊縮，但銀行貸款仍是房地產融資的主流模式。他認為，我國的房地產融資應當由單純依賴銀行逐漸走向多元化，形成上市、股權融資、兼并收購、信托計劃等多元的金融支持。

美國格林證券有限公司首席經濟學家孫飛認為，必須加快房地產直接融資市場的建設，積極推進資本化、國際化。一是信托應成為房地產融資創新的主流方向，信托公司應實現從被動融資型向主動理財型提升，從傭金收入型向投資收益型提升。二是信托、REITs、銀行，再加上資本市場，應成為房地產組合融資模式的主流。此外，外資金融機構、地產基金是中國房地產金融的另一條軌道。

融資渠道拓寬以后，如何更好的利用外來資本呢?GRI全球不動產俱樂部中國首席代表肖正先生認為，在房地產領域，一個成功的企業，它必定是一個資本利用成功的企業。目前來講，國內不少的房地產開發企業都已經具備了國際化基礎和實力，但是中國地產企業要真正地走向世界、走向國際化，還是需要加強資金的運作，同時也需要引入一些國際資本的先進理念。國內開發商企業不僅要通過融資渠道獲得資金，更要懂得怎么樣通過外資金融機構的渠道在歐洲投資、在美國投資。利用外資的意義并不僅僅是解決資金短缺的問題，也是中國房地產企業學習外資金融機構先進理念的一個渠道，為企業以后的擴張打下一個基礎。

未來：多元化是一種必然

目前，我國房地產金融正呈現出這種多元化的端倪。中國人民銀行數據顯示，今年上半年，房地產開發到位資金15618億元，同比增長27.8％。其中，自籌資金和其他資金是房地產開發資金的主要來源，合計占比為76.1％，增速分別為28.4％和26.9％；國內貸款占比22.1％，增長25.9％，增幅比上年同期下降30.5個百分點；利用外資占比為1.8％，但同比增長68.7％，增幅比上年同期提高36.2個百分點。

還有專家提出，對比國外成熟的房地產金融市場，除了推動房地產金融產品多元化之外，房地產企業也要積極參與金融市場的創新。比如。發行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構、發起設立地產基金以及海外上市等等。

可以預見的是，房地產金融的多元化是一種必然的趨勢，重點表現在直接融資的方式上形成以銀行加信托為主導的模式，如股權融資、債權融資等。目前國內證券市場正在進行重大的股權分置改革為市場的發展提供良好的契機，從而為房地產企業融資提供便利的條件；另外保險資金、機構投資者的發展也能夠為房地產市場融資提供一些工具與手段。

在目前國有商業銀行“銀根”緊縮的背景下，開發商對融資渠道拓寬的期盼也是顯而易見的。“目前的情況是，房地產融資渠道受到很多限制，銀行貸款決定著地產公司的命運，上市融資的渠道也由于審批的嚴格讓很多房地產企業可望而不可及”，金泰房地產開發有限公司副總經理謝蘇明在接受記者采訪時說，“房地產金融的多元化是一個必然的發展趨勢，更是開發商的期盼。中國處于高速發展的時期，需要大量的資金，所以勢必實現多種融資渠道并存，發展才是硬道理，這不僅對中國房地產金融體系的完善有利，更是房地產開發商的愿望。”

孫飛在博客中撰文指出，2006年以后，中國金融市場即將走向加入WTO體系后的全面開放，再加上國內金融的調整，房地產即將進入由“土地地產”向“金融地產”的轉型升級優化期。地產金融市場也必然進入一個深刻嬗變的階段，中國地產金融的變革時代已經來臨。我們必須樹立中國地產金融的科學發展觀：必須加快金融體制改革的力度，建立多元化的金融體系，積極推進國際化進程，以信托為主線，積極建設多元化、國際化的房地產直接融資市場，多元化和國際化是未來中國地產金融的大勢所在。