房價 考量政府執政

中國的房價已經被推高至不可承受之重。

據統計，2006年年底，北京商品房均價為9267元/平方米，而至今年6月份，普通住宅的開盤均價已達到10280元/平方米。

不僅是北京，在廣州，6月份廣州中心六區一手住宅，均價突破11000元/平方米；在深圳，上半年最后一周，商品住宅成交均價高達14690元/平方米。

這是一個中國中產階級貸款買房都很難承受的價格，也是一個讓更多平民百姓無語的價格。

望“房”興嘆

去年11月中的一個傍晚，深圳，來自安徽的張雷雷偶然路過一個房產中介門口，出于習慣，他把視線投向房產中介的信息欄。這一眼讓他驚喜萬分，一套80多平米的二手房剛剛掛牌轉讓。

之前的幾個月他一直處于焦灼和郁悶中，無數的房子，無數次去看房，房子總會在他決定買之前就被人搶走。而且每套都比前一套賣得貴。

這次，張雷雷是第一個去看房的人，而這次看房，他覺得自己好像參加了一個小型的現場拍賣會。從看房到決定，只用了2個小時。簽完合同后，張雷雷給女友打電話稱自己感覺像買棵大白菜一樣買掉了“未來的三十年”。

“這棵白菜”花去了張雷雷所有的積蓄，首期款中有部分是向朋友借的。張雷雷的收入在深圳屬于中等偏上，每月6800元工資，女友的收入還略高一點。而每月按揭款用去了他倆總收入的50%，國際通行的警戒線是家庭總收入的30%。

5個月后，張雷雷的同學在他的那棟樓買了同一戶型，多付了20多萬?！罢媪w慕你早就買了”。而張雷雷也羨慕在他之前買房的人。

對于張雷雷這一深圳人數最為龐大的白領階層來說，基本無法依靠自己的收入支付房款，靠借錢或兩個家庭、兩代人共同承擔一套房子的首期甚至是按揭已不鮮見。深圳樓市和全國的許多一、二線城市一樣，正在經歷再一次報復性增長。2006年6月1日，“新房2年內出售須繳納5%營業稅”的規定將售出時限延長到了5年。2005年的那一幕完整再現。同樣長達3個月的對峙，同樣是買方心理崩潰，營業稅的成本一模一樣地添加進了房價里，房價一模一樣地加速上漲。

這種情況下，張雷雷算是不錯的了。還有一些中低收入人群根本無法湊足首期付款。

家住北京的王剛2004年底參加工作，一年后交了女友。兩人交往了一段時間后，打算一年后貸款買房結婚。由于收入不是很高，他們準備買個一居室。兩人的積蓄，再攢點錢，加上父母的支助，付首期。今年6月，兩人房子看了不少，也相中了一個小區，但首付還是差了點。他們決定延長婚期，繼續攢錢。

從大連來到上海打拼了4年一直靠租房生活的孔海，一直渴望有一套屬于自己的房子。4年來省吃儉用，加上原來的一點積蓄，今年6月26日，他再次走進一個房產中介的大門。但他從房產中介出來的時候心情依舊沮喪，他已經找了兩個多月的房子了，不是剛看到合適的房子就已被人買走，就是房價高出自己的承受能力。這一天同樣沒擺脫一樣的運氣?？粗績r一天天在漲，心急如焚的孔海怕自己的腳步一慢下來，會離自己的夢想越來越遠了。

看著一棟棟高聳的樓房，蹭蹭上漲的房價，許許多多想要買房的人如今只有“一聲嘆息”……

買房不論價格

房價的瘋漲并不是從今年才開始的。最近幾年，房價一直在飆升。從上海的房價呼呼往上竄，制造了不少神話和故事；到北京的氣定神閑，穩步前進中房價早已扶搖直上；再到深圳、廣州、以及二、三線城市，紛紛跟進，甚至很多內地的縣城，房價都超過了1000元，直逼2000元/平米。

國家發改委、國家統計局公布的最新數據顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.4％，漲幅比上月高0.8個百分點。北海、深圳、南京、北京、石家莊房價同比漲幅分別為15.5％、13.9％、11.3％、10.1%，位列前五。

這些數據只能片面看待，實際漲幅可能遠遠超過了這個比重。某城市的市長私下里對朋友說，這個城市的漲幅同比去年超過15%，但報上去的數字是9%。他分析說，如果漲幅第一的北海市公布的數字是15%的話，實際漲幅肯定比這個嚴重。

而7月份的房價也如越來越熱的天氣一樣，更加火熱。就拿北京來說，進入7月以后，樓市價格不僅沒有放緩，反而由上半年的持續上漲，突然進入了下半年的暴漲階段，部分項目售價出現大幅飆升。有近10個項目在一個月內上漲了2000元/平米左右，有些項目甚至上漲了3000元/平米。根據上半年的統計數字，今年6月份北京新建商品房平均漲幅為10.1%。6月到7月北京多個樓盤的實際價格漲幅已完全超過了此比例。

6月底入市的北京石景山純新盤茂華·璟都會，由璟公閣和璟公館兩大組團組成。開盤時璟公閣均價12000元／平米，璟公館13000-15500元／平米，比樣板間開放時預計的價格貴了1000-2500元。

6月30日開盤的中關村酒店式公寓中灣國際由當時的均價16000元/平方米，漲至現在的19000元/平米。

7月上旬，位于北京馬連道的茗筑突然把價格從10000元/平米提至12000元/平米，此前該項目的售價在10000元/平米穩定了近半年。

7月15日，石景山區主力大盤之一遠洋山水三期銷售均價9858元/平米，而當天亮相的遠洋山水三期遠景閣23號樓，均價達14000元/平米。據了解，目前石景山區域在售樓盤均價約10000元/平米。

此外，位于朝陽公園東板塊的泛海國際居住區6月份售價為18000元/平米，7月驟然提高到21800元/平米?，F在有棟樓的售價已經達到24500元/平米。

同樣位于朝陽公園附近的萬科東第，此前該項目由期房預售許可證轉換為現房房屋所有權證，期間銷售價格由16500元/平米直接躥升至現在的20000元/平米。

奇怪的是:樓盤漲得快，賣得也快，價格上升比較快的項目也是近期的熱銷樓盤。茂華·璟都會的璟公閣組團開盤不到一個月即售罄。另一個京城樓市房價快速上漲的泛海國際居住區，雖然一個月價格上漲近4000元/平米，但北京房地產交易管理網的數據顯示，從6月15日到7月15日，該項目熱銷141套。近千萬元一套的豪宅每兩三分鐘成交一套——或許不比賣白菜更慢。眼看可能出局的買家高呼：“別抽簽了，干脆現場拍賣吧！”

資本露出饕餮本性，再多、再貴的新房推出，總是一吞而空。房價不斷刷新歷史紀錄，買者依舊如云，人們似乎對數字失去了感覺；“只要樓王，不論價格”的預訂已經不讓地產商感到驚喜；投資者并不抱怨價格，他們的憤怒在于——并不總能買到新房。

知名地產商人王石感嘆：在這樣的牛市下，房地產的品牌已經沒什么作用了。

從上海、北京到深圳、廣州，再到一個個二、三線城市，龐大的資金將一個又一個城市席卷而下。房價真的讓人無話可說了嗎？

房價“瘋狂”誰之過

近日北京市房地產交易管理網顯示，北京仍有可售住宅近10萬套，按照目前的銷售速度，即使沒有新項目入市，10萬套的存量也足夠維持今年一整年的銷售。而今年上半年，北京樓市銷量卻創出新低。 北京市統計局、國家統計局北京調查總隊6月18日發布報告稱，今年1-5月，北京商品期房、現房銷售面積大幅縮水，現房銷售面積為159.5萬平方米，期房銷售面積為509.8萬平方米，分別比去年同期下降48.1%和20.3% 。一方面是房價的大幅上漲，另一方面是銷售面積更大幅度的下降，樓市供應量之充足可見一斑。事實上，房價的成本之一地價也在明顯下降。北京市土地整理儲備中心稱，今年上半年，北京市土地交易市場成交土地326萬平方米，其中住宅用地( 含兩限普通商品房 )288萬平方米，同比增長24%；住宅用地成交均價為2500元/平方米，同比下降25%。

可見，這一輪房價快速上漲并不是需求拉動，它明顯違背市場供求規律。有人沒房住，有房沒人住，有價無市的并不只是北京一個城市。

開發商能夠“囤房、捂盤”惜售，無疑是因為目前樓市供應基本來源于商品房，由于保障性住房量較少，對商品房市場構成不了威脅；另外房地產市場化這幾年，眾多開發商在樓市中獲取了豐厚的暴利。開發商通過捂盤，或聯合代理商進行捂盤，造成無貨可賣、銷售火爆的現象，然后再一步步喊高樓價。

某中介人士坦言，賺取傭金實際上并不是中介公司贏利的“大頭”，有些中介公司和地產公司聯合起來捂盤，那才賺得多！比如某中介一下子買下整層單位，然后分散到各個門店，用自己的銷售網絡把這些房子炒出去，每平方米起碼能賺兩三千元。所以有的新盤剛開盤就售罄，甚至有些樓盤還沒開盤就被中介公司全買走了，尾盤也是中介在收購，有時候捂在手上一個月就有30%的利潤，中介再用自己網絡的炒家去炒，不斷賺取差價和傭金。

開發商的捂盤惜售，是房價上漲的原因之一，但人們住房的剛性需求、投機、投資、炒作、外資介入、甚至洗錢的正當與不正當的需求才是推動房價上漲的主要原因。

首先是居住需求。房改后停止住房實物分配，自然大家要到市場上購房或租房。再加上城市大規模改造，拆遷戶被動性需求的大量增加，雖然2003年國辦文件及去年九部委文件嚴控拆遷規模，但也很難抑制。二三線城市對于住房的需求，更多的就是這種因城市拆遷而產生的住房需求。而對于一線城市來說，外來人口對住房的需求也是其中的一個因素。 我們來看看最近5年的中國大學生畢業人數：2003年是212萬、2004年是280萬、2005年是340萬、2006年413萬、2007年是498萬。這些畢業生絕大部分都將留在大城市就業，在工作3至5年后都面臨著成家、住房的需求，在這個剛性需求鏈中，他們是最低的一環：自住、對房屋品質追求不高、面積不求太大。還有隨著城市化進程的加快，大量農村人口進入城市，都形成城市住房的剛性需求。

一方面是如此龐大的住房需求，另一方面是政策上以宏觀調控的方式在控制土地的輸出、控制銀行開發貸款的輸出、提高二手房交易的成本，甚至對小產權房的嚴查，這些都促成了住房成為更為緊俏的商品。

其次是投資需求。由于前幾年銀行連續降息，且增加利息稅，與物價漲幅比起來，實際上有時儲蓄資產是負增長。因此，許多精明的人，拿錢投入房地產市場，以求保值增值。這樣的需求不少，購買第二套、第三套住房和購買商鋪的大多屬這種情況。

“有政府對房價進行擔保，而且住房又是投資品，投資者進入這個市場就是零風險的市場，房價只漲不跌。當一個投資市場是零風險，而投資者能夠便利地利用銀行金融工具進入時，大量投資者涌入市場而導致房價的飚升也就很自然了?！?中國社會科學院金融所研究員易憲容的話道出了人們的投資心理。

再次是投機購房。國內一些大城市的房價短時間內快速飚升，最大的誘因是外來購買者對國內房地產市場炒作的結果。這幾年利用銀行貸款到房地產市場投機的人大多數賺了錢。參考消息前不久一篇報道說，一個外國人在上海購40套住房轉手一賣賺了8000萬。2003至2005年間，上海的房價在一年多的時間里就上漲幾倍，近來深圳房價也在成倍上漲。一位深圳開發商私下坦承：“現在樓盤的利潤率已經高到讓我們不好意思的程度了?！薄?000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅?！痹谏钲诘闹薪槿龋@句話被廣為流傳。

這些現象都說明，目前的房地產市場完全是一個投機炒作的市場。在賺錢效應推動下，各種炒作如火如荼，加大了房地產的需求。

四是外資介入。國有商業銀行在房產熱中有著很強的信貸沖動，金融信貸成為這一輪的房地產熱強有力的支撐，反過來，房價高漲吸引了大量財富投入其中，進入中國的境外熱錢很大部分也在房產市場游蕩，成為推高房價的重要因素。大多西方國家，還有我國的香港、臺灣地區實行市場經濟時間比較長，投機能力比較強，因此外資進入我國房地產市場占有很大優勢。

五是腐敗、洗黑錢。土地轉讓，項目規劃、審批、建設，信貸等，幾乎每個環節都存在腐敗。近年來從高官到小吏，腐敗大案十有八九離不開土地審批房地產開發。而洗黑錢這種情況應該說不是很多，且集中在幾個大城市。

這就是為什么一邊是望“房”興嘆，一邊是“只要樓王，不論價格”。

瘋長 “鐵腕”難扼

對于中國房價不斷上漲的態勢，政府并沒有坐視不理。從2003年起，相關部門就采取了一系列宏觀調控措施。之后的去年6、7月份，地產商任志強先后預言“房價將長期上漲”、“政府越調房價越高”，招來了坊間的一片罵聲。百姓以為，政府的“鐵腕”真的能拽住瘋長的房價。遺憾的是，一年來，房價不但沒有在調控面前停下腳步，反而報復性地從南一路漲到北，漲得讓人目瞪口呆。

房價近乎不可逆轉的上漲趨勢引起社會方方面面的關注與議論，也造成許多買不起房的人們對房價的質疑。實事求是地說，近幾年國家出臺的關于房地產市場宏觀調控和穩定房價的政策不可說不多，調控的力度也不可說不大。2003年央行發布121號文，提高房地產商自有資金率，由20%提高到35%，提高了15個百分點。同時，提高了銀行儲備金率1個百分點，從信貸額度上調控過熱的經濟和房地產市場(銀行儲備金率已由2003年的6%，經過9次調整提高到11%)。2004年以來，中央政府動員9個部委和各地方政府啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進行調控，今年更是頻繁加力，央行先后5次上調存款準備金率，2次加息。從2003年開始直到現在國家先后出臺了兩個“國八條”。力度之大，決心之大，前所未有。然而，中國的住房依然面臨著尷尬局面：土地、住房是在公有制的基礎上運行和建造的；政策每宏觀調控一次房價就上漲一次，其實道理很簡單，宏觀調控一次，準入門檻就高一點，成本就增大一些，最后都用市場化的方式由住房者個體買單。在連續經歷了兩輪地產調控之后，樓市再一次偏離了軌道。

無論政府是支持地產GDP還是控制地產運速，都是對住房者的不利因素。這也是政府的難題，他們早就發現，不管肯定不行，但怎么管都不對。

為什么會出現這種局面？專家認為各政府部門根據各自的需要出臺對自己有利的政策致使各部門政策相互打架甚至對立，中央政策地方執行不到位都是房價難扼的原因。

就目前中國的房地產發展模式來看，中國住房既是投資品也是消費品。由于住房的這種兩棲性，各政府部門及各個地方就會根據各自的需要出臺對自己行業及地方有利的政策。舉例說，北京市已推出第二批限價為7000元/平方米土地拍賣。其實，政府這樣做不僅與房地產市場的法則南轅北轍，而且把房價限定在一個基點上，也表明了政府的一個態度，即當地的房價只能高于此價，而不可低于此價。

各部門出臺的政策相互掣肘，也使調控力大打折扣。例如，在“國十五條”中，建設部出的一張牌是“積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件……”；而稅務總局出的牌則是“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其售房收入全額征收營業稅；超過5年（含5年）轉手交易的，按其售房、購房價差征收營業稅。”顯然，這兩項措施的作用是完全對立的。

又如，建設部要求逐步向消費者提供全裝修住房，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象。國稅總局則發布通知，規定購買精裝修房，契稅應按照合同總價計算，裝修費不能排除在外。一個鼓勵，一個限制。

更明顯的是，混亂的數據讓人們對任何數據都存有戒心。國家統計局曾發布，某地某月房價同比上漲7.3%，第二天當地相關部門對外公布的商品住宅預售交易平均價格同比漲幅卻為17.3% 。房價統計、樓市報告已失去了應有的公信力，成為各方立場的代言工具。除了部門政策相互打架，還有，就是中央政策地方執行不到位。

如被賦予眾望的“70-90結構調控政策”，規定自2006年6月1日起，新建住房有七成都應該是90 平方米以下的小戶型。但國家信息中心的統計數字顯示，今年從1-5月投資在小戶型90平方米以下的項目只占總量的 17.2%。

目前意在調控的稅收政策也不合理。我國目前對不動產稅征收，更注重不動產轉讓環節、不動產取得和所得環節征稅，而不注重不動產的保有環節征稅。這樣，轉讓環節、取得環節等流通過程中征稅，沒有起到調節分配作用，反而通過稅收轉嫁效應，增加住房自住者的購買成本。

政策是用來調控的，但每一次宏觀調控房價就導致房價上漲一次！宏觀每調控一次，購房者買單花費就提高一成。穩控房價政府必須下決心，出臺切實可行的政策，多部門齊心協力，同時健全監督機制；尤其是公眾、專家學者、媒體等第三方力量的監督。

樓市需要大智慧

房價瘋漲，樓市火爆，有人賺錢，有人焦急，有人無奈，政府在積極尋找切實可行的政策。但中國樓市這場無理性之“火”，目前還無人能夠保證它終究不會“崩盤”。

從張雷雷的經歷我們就可以看出，現在的樓價已經到了中產階級貸款買房都很難承受的地步，也就是說樓市已經成為很多剩余資金的投資工具，而不再是大多數人的居住需求。這是一個實質性的改變，也是樓市泡沫正式進入快速放大和風險加大的主要原因。樓市一旦變為投資工具，買樓不再是為了居住，而一旦出租的收入無法支撐貸款利息和房價波動的風險，那樓市就會出現類似于股市一樣的崩盤了。

樓市中的資金大多是來自于銀行貸款，自有資金僅僅是一小部分，樓市的火爆導致了貸款的快速增加，無形中加重了流動性過剩。樓市的快速上漲也加速了貧富差距的拉大，產生了居民居住等社會問題。而樓市在暴漲之后一旦出現拐點，由于其中資金大多來源于銀行的信貸，其暴跌的性質更類似于期貨的暴倉，當樓價下跌使手中樓盤的資產已經變成負資產的時候，不良放貸就會大量出現，銀行收房后低價拍賣房產這種類似于期貨強行平倉的現象就會加劇樓價的下跌，產生一種雪崩效應，這種現象出現的恐怖性可不是目前股市這樣的下跌可以比擬的。而其中除了個人投資風險外，最大的風險承擔方就是透支風險投資額度的提供人——銀行。在樓市的暴漲中，居民居住問題、個人投資風險和銀行投資風險這幾大風險都是關系到社會穩定的風險，其危害性要遠遠大于股市的火爆。

樓市正在暴漲中，它關乎中國經濟發展，關系中國社會穩定，已經到了一個非常關鍵的十字路口。如何調控樓市以及中國經濟發展、社會穩定的關系，當然還有如何在各方利益的驅動下調控，這些都需要大智慧。

夢想能否照進現實

瘋漲的房價讓三年來的兩輪房地產調控目標漸行漸遠。新一輪調控即將來臨，能否扼制上漲的房價？百姓期待的房價下跌，能否實現？

7月17日，全國人大財經委員會的委員建議，下半年貨幣政策要穩中適度從緊。要繼續嚴把土地、信貸兩個閘門，下大力控制新開工項目，堅決遏制固定資產投資過快增長。

國家統計局7月19日公布，中國上半年CPI(消費者價格指數)同比上漲了3.2%，其中6月份CPI同比上漲了4.4%。根據上半年經濟運行情況，顯示快速的貨幣擴張以及通貨膨脹壓力的上升均指向了中國經濟過熱壓力，為阻止經濟走向過熱，央行將會收緊貨幣政策，加息政策也將為時不遠。

今年下半年，除了加息，國家可能通過上調存款準備金率等手段來抑制投資和信貸規模的進一步擴張。在央行采取加息措施的過程中，財政部也有取消或減免利息稅加以配合的可能。

根據需求來投放土地供應參與調控的國土資源部門已經有了大的動作。國土資源部部長徐紹史日前對媒體稱，針對房地產價格上揚的問題，今年國土資源系統已根據國務院房地產市場調控的要求，加大房地產的土地供應，以緩減房價。

另外，一場涉及10大城市土地出讓金和土地開發整理資金的專項審計調查工作已拉開帷幕。據了解，國土資源部將專項清理作為治理國土資源領域商業賄賂的一個重要內容。

國家統計局局長謝伏瞻日前表示，各有關部門將對上半年的統計數據進行分析，最后國務院會確定近期一些宏觀調控政策的具體措施。

面對重拾漲勢的樓市，各地也紛紛開始利用土地增值稅進行狙擊。深圳市地稅局披露，擬在今年9月底前出臺二手房土地增值稅征收、房地產開發企業土地增值稅清算等辦法。

……

目前整個買房用來居住的群體都處于靜默期，因為他們面對不斷昂頭的房價毫無發言權，他們正處于一個孤島上，對于泡沫與否的爭論并不能給他們帶來實質性的利益。如何控制房價過快上漲，讓他們買得起房，才是這一群體最關心的。

房地產是目前中國經濟態勢的風向標。房地產市場投資過熱，必然會傳導到相關的各個行業，進而影響整個中國經濟的發展，影響到社會的穩定。對此，應該保持足夠的警惕。一些專家預測，最猛的一輪調控即將來臨。而這最猛的一輪調控能否眾愿所歸，遏制房價上漲或降低房價，人們拭目以待……