股市樓市上演“蹺蹺板”效應

眼下，火熱的股市和低迷的樓市正上演著“蹺蹺板”效應：熱錢奔忙于兩市之間，有人把還房貸、甚至房產抵押的資金殺入股市：也有人從股市中猛賺一把后殺回樓市，用于提前還貸。于是各大銀行也開始了爭相在房貸業務中出招，以應對日趨低迷的房貸市場。

房貸市場今年新增業務不樂觀

多位銀行業內人士在接受采訪時表示，今年房地產交易難以出現特別大的上升，在自住需求的支撐下，將保持不溫不火的狀態，觀望氛圍濃厚。央行上海總部最新公布的數據顯示，一季度，滬上中資銀行新增個人住房貸款9.4億元，二手房貸款占了約6成。上海銀監局公布的一項數據表明，3月末，中資商業銀行個人住房不良貸款余額23.67億元，比年初增加4.02億元；不良貸款率0.95％，比年初上升0.16個百分點。

最為要緊的是，近期房地產市場較為低迷。“五一”期間舉行的2007上海房地產春季展示會，參觀人數比去年“五一”黃金周的假日樓市下降了三成。

應對加息固貸利率不升反降

房貸業務競爭的一個表現是，固貸產品在利率上爭相“比低”。與此前央行加息，固貸利率必漲不同的是，4月末，農行宣布的固貸同檔期最高利率標準“不升反降”，3年期固貸的最高利率由7.15％降為6.66％。

業內人士稱，農行3年期固貸利率“不升反降”，是因為固貸利率本身有一定的下降空間。調整后，農行3年、5年、10年期的固貸優惠利率分別為5.76％、5.85％、6.30％，較之市場上最低的光大銀行固貸略高。據悉，光大銀行此次僅調整了3年以下和3至5年的優惠利率，從5.55％、5.73％上調到5.61％、5.76％。

不過，各銀行對于固貸產品可謂煞費苦心，加息后的業務增長仍非常有限。大部分客戶不愿意接受高出浮貸優惠利率的固貸，來規避未來利率上升的風險。

股市賺錢先還房貸

李先生今年年初在股市打了個漂亮的翻身戰，不僅把以前虧的部分補了回來，還凈賺了30萬元，“算一算剛好可以把欠銀行的37萬房貸提前還掉”，于是一過完春節，李先生就把股票拋了換錢還貸。

某商業銀行一位職員透露，有跡象表明，近期從股市的收益中拿出一部分提前還貸的個案增多，可能投資者已經感覺到股市己處于非常高的位置，風險日增，不如見好就收，及早把賺到的錢拿到，提前還貸是目前銀行遭遇的最大壓力，若當月提前還貸2億元，新拓展業務3億元，只是使房貸余額增加1億元。換言之，新開拓的業務量，很可能被提前還貸“吞噬”。

銀行最不愿意看到客戶提前還貸，但民生銀行等偏偏以此為賣點，放寬對客戶提前還貸的限制，吸引資金應用變化較大的客戶。光大銀行、深發展等隨后推出了相應的產品。

光大銀行此次推出“隨心還”住房貸款新品，提供A、B、C、D四種新型還款方式。其中，“隨心還A”貸款是為具有提前還款能力的客戶提供的一種還款服務。如客戶欲申請住房貸款50萬元30年期，采用3年期“隨心還A”方式還款，比普通還款方式節省貸款利息72799元：5年期“隨心還A”貸款在第5年期末比30年期普通住房貸款可節省利息8093元。

房產抵押資金殺入股市

為了投奔股市，還有一些貸款買了樓的人，還想到了“轉按揭”。何小姐兩年前買了一套原價50萬元的房子，目前已升值到70萬元。她當時向某商業銀行貸款了30萬元，目前己還了20萬元左右的房貸。她盤算著，如果辦理轉按揭，按照評估價的60％計算，可以在另一家銀行得到42萬元，還完原貸款銀行10萬元剩余房貸，她還有32萬元左右貸款資金可以支配。何小姐向記者透露了自己的打算：將這些資金投入股市!

銀行出招重開“轉按揭”搶客戶

為了迎合何小姐這類客戶的心理，一度被禁的“二手房交易貸款轉按揭”業務開始復蘇。滬上多家銀行開始受理二手房交易的轉按揭業務，房貸不僅能在同行間轉手，而且可跨行轉按揭，其前提是交易者愿意采用擔保等方式。中國銀行、光大銀行、上海銀行等在近期紛紛推出房貸新品，進一步發揮房產抵押的理財功能。有的房貸產品明顯出于與同行搶生意，吸引其他銀行的客戶“變心”。

中國銀行對“理想之家”個人貸款品牌再次擴容升級，推出了個人信用循環貸款額度、個人抵押循環貸款額度、個人住房循環額度。中行人士透露，“直客式”服務模式能手，還了貸。

銀行出招放寬提前還貸限制

業內人士認為為貸款者簡化相應的手續，并降低購房成本，是目前滬上比較吃香的房貸品種。