從供需兩頭遏制房價快漲

基本住房需求、改善性住房需求和被動需求的疊加，形成了不可遏制的剛性需求，成為房價上漲的基本動因，而且住房總體上供不應求將是我國今后一個相當長時期內的主要矛盾。專家提出，遏制房價上漲需改變目前單方面調控供給的政策，從引導居民住房需求和改善住房保障體系入手，通過改變住房結構、增加有效供給、建設廉租房體系等調控房地產市場。

控供給反推高房價

中國房地產協會原會長楊慎認為，由于采取措施不對路達不到預期的效果，“我們還缺乏成熟市場經濟調控的經驗”。比如為了穩定房價，緊縮貨幣、嚴控土地、增加稅收“三大法寶”已經齊出，但實踐中，這三種措施的結果卻使得房價增加。信貸減少，資金成本提高；土地實行嚴格的招拍掛，不準劃撥土地，使土地平均價格上漲；增加稅收，又通過賣方轉嫁到消費者。所以，主觀上為降低房價，客觀上卻是越調越高。

中國社科院金融所副所長王國剛以按揭貸款為例談到，按揭貸款在發達國家是銀行的主要資產，但我國對發展這種最優良銀行資產，“卻覺得太多，甚至要打下去”。這對整個銀行資產結構，防范銀行風險等極為不利，在這樣的政策條件下，由于需求過于旺盛，購房者全額購買住房的比重在快速上升。

調控把握供需兩條線

單純控制供給的調控政策已難以適應當前房地產調控的需要，而應該采取“增加住宅有效供給、引導居民住房需求、建設保障性住房體系”等措施調控節節攀升的房價。

首先需要增加土地供應，如何在不突破建設用地總規模的前提下增加土地供應成為關鍵。解決這類問題，可以通過改善建設用地結構，主要是提高工業用地(包括各類開發區)的集約利用程度，特別是制定配套政策，尤其是激勵政策，順應城市化進程，結合新農村建設，在改善農村居住和生活條件的同時，逐步調整農村人均建設用地過大的問題。

改變居民自住性購房需求中“能買房就不租房”、“能買大房就不買小房”的觀念也很重要，應該宣傳：不同層次的消費理念應該有所調整，宜租者租，易購者購。而解決部分投機者或投資者“囤積”部分住房，造成資源浪費的問題，最終有賴于整體經濟環境的改善，同時，可適時出臺針對空置房屋的住房保有稅，增加閑置住房的持有成本。

應大力發展以貨幣直補為主的廉租房制度，通過貨幣直接補貼提高沒有享受廉租房者的購房能力。還可以通過對大戶型的商品住房采用高稅收，并結合適當的限制的措施來引導，通過有錢人交高的稅、高的地價，并把這部分資金反哺到中低收入者的廉租房建設上。

目前，房地產存在的制度性的壟斷應引起關注。例如，房地產開發許可制度可以規范房地產開發市場，提供一個專業的房地產開發隊伍。但這種制度已成為市場壟斷的門檻。目前，所有的土地必須經過房地產開發商之后才能進入普通的消費者手上，房地產開發存在一個特許經營的行業。國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長鄒曉云建議，應逐步放開合作建房。他說，這種合作建房，在世界上絕大多數發達國家地區都有，而且比例很高。