賬面黃金好看真金白銀難賺

投資虧本方醒悟第一鑊鮮湯始終搶不過開發商

天津市民老王經營寵物連鎖店生意，收入豐厚的他經不起房價連年上漲的誘惑，從2004年至2006年初，在天津、成都、三亞分別購置了房產，把手中閑錢幾乎全押在了房子上，當初出手投資時，老王自認為充分研究了三地房市，對房產保值增值具備充分信心。

如他所料，投資兩年多來，三個城市的房價都出現了不同程度的上漲，但是天津這套自住的房子由于孩子就近入學的原因，即使大漲也不能賣出套現。成都那套房子，由于在城東三環，人流不旺出租行情太差，每個月空置著還要交200元的物業管理費。三亞的房子雖然出租出去，卻抗衡不了旅游淡季的影響，每年都有幾個月的出租斷檔期。

如今的老王，不得不受制于資金過度集中于房產投資的困境。眼看著樓盤開發商滾動開發二期、三期工程，電視、報紙上的廣告更是鋪天蓋地，他感嘆說：“羊毛出在羊身上啊，這些樓盤滾動開發、大肆宣傳的成本，還有源源不斷的利潤，不都是購房者的血汗嗎?沒辦法，把雞蛋太集中放在一個籃子里，只能眼睜睜看著開發商喝第一鑊鮮湯啊!”

為房產投資失誤而苦惱的不止老王一人。在1995年前后，北京不少高收入者購入了遠郊的商品房，成為北京第一批“樓民”。然而，到了2000年左右，不僅這些房子的交通條件、生活配套沒有明顯改善，而且市區的商品房項目開始多起來，價格也不是很高，不少想要盤活手中資金的業主只能低價套現，白白損失了幾年的利息和名目繁多的中介費、物業管理費、手續費，有的一套房子就虧損了幾十萬元。

成都中國銀行專業理財顧問賴玲說：“房產雖然從長期來看是抵制通貨膨脹的好手段，但必須全盤考慮到房產投資的收益率及前景，不要光看到誘人的賬面黃金，而忽視了房產投資變現能力差、家庭抗風險能力低的隱患，投資前應詳細咨詢專業房產顧問或銀行貸款部門，最好購買地段好的小套型，宜租宜售，留下靈活處置余地。”

信息不對稱交易時難保不被中介吃差價

提到買房賣房，不能不說中介，放眼望去，無論大江南北，凡是樓盤集中的地區幾乎都成了房產中介的“生存天堂”。

成都市民趙艷艷說：“雖然明知道中介普遍存在吃差價的不規范行為，可是站在我們賣房者的角度，買賣雙方信息不對稱，想繞開中介實在是太不容易，自己貼廣告吧，是城市牛皮癬，在網上登記售房信息的過程也十分繁瑣，還要承擔公開個人隱私的風險，即使有勇氣，往往最后像蒼蠅般熱情黏上你、找你要售房信息的還是中介。”

對于許多房產中介來說，每個月的經營成本是非常有限的，除了房租、員工工資和電話費外，并沒有什么大的開支，不少黑中介受利益驅使，更是把所有聰明才智用在了吃差價、勾兌各方關系做假房產合同上。小打小鬧的，無非巧立名目，多收點費用，什么服務費、人情費、擔保費，少則幾百、多則數干。膽子大的，就吃了買家吃賣家，差價就是好幾萬，或是打著避稅的幌子讓賣家虛報價格，自己侵吞利潤。

去年，建設部、央行曾聯合發布專項通知，客戶交易結算資金必須設立專用存款賬戶，運行情況隨時接受監督。房地產經紀人員在執業時，必須明示或采用有關部門或行業組織推薦的房地產經紀合同示范文本。房地產經紀機構和經紀人員不得對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格、賺取差價，也不得采取內部認購等手段營造銷售旺盛的虛假氛圍，誤導和欺騙當事人。

雖然有這個規范中介行為的指導性文件，但在實際執行過程中，卻難以避免“頭痛治頭腳痛醫腳”的尷尬，比如在實際售房過程中，許多中介都和賣方合作，賣方給中介一個價格，如果中介能以高出這個價格出手，那么其中的差價是中介和賣方按照一定的比例分成。對于這類賺取差價的方法，就很難查明、核定和處理。

樓市有風險盲目投資需降溫

成都中國銀行專業理財顧問賴玲說，房產投資的專業性很強，雖然比不上投資古玩、字畫那樣高難度，但是普通人并不具備投資房地產的專長，而且對房產投資失敗的風險承受力也不強。只有少數高收入兼有房產投資特長和消化風險能力的人，才可冒險一試。因此投資理財要從自身的投資偏好、風險承受力、收入支出水平等多方面來考慮，盲目投資房產需降溫。

四川省社科院教授胡光偉分析認為，住房不是股票，是一種包含政府福利性責任的商品，首先要滿足人們的基本生活需求。因此從政策層面上，管理部門就會出面限制盲目購置房產的行為。比如，金融部門已經開始限制人們貸款購買第二套住房，提高購買第二套房的貸款利率，有的城市甚至實行“住房實名制”、限制人們從多家銀行貸款買房。此外，房地產市場隨時間空間變化而“過時”的房型和地段都會使房屋貶值。

此外，房產市場的供需情況也會影響租金收入。總體上看，房地產商手里的空置房越多，“以房養房”風險就越大。當房地產轉為買方市場時，開發商將大量拋售和壓價出租，普通投資者將承擔房價和租金雙下降的風險，而還貸還要繼續。因此那些準備購買多套住宅的投資者，要慎之又慎，避免因一時沖動而遭受損失。

“以房養房”風險主要在于：銀行貸款利率調整，還貸額上升；房子老化或房產空置率提高、租金下降；家庭其他收入下降的還貸風險。作為不動產，畢竟房產流動性不高，現在投資產品日見豐富，房產可納入投資組合，如果把家中大部分流動資金押在房產投資上實屬不理智。

在投資房產時，也要全面評估投資回報率，對以租養房的房產，應對其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩定承租人，周圍市政規劃等。同時，按揭貸款要具備穩定的還款來源，租金收入不能作為主要還款來源，并結合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。