收房時應注意的問題

收房、交房作為整個樓房買賣過程的最后階段，往往也是出問題最多、最容易發生糾紛的階段。開發企業經過選址、拿地、規劃、設計、施工一系列復雜的生產過程，終于完成產品，可謂投入巨大、用心良苦，但交房時，難免遇到一些不如意的地方。而消費者買房花費多年積蓄、貸款、苦苦等待，對樓房寄予很高期望，容不得它的瑕疵也能夠理解的。由于商品房大多是期房銷售，成品房與開發企業當初預售時的廣告、沙盤有所不同，這些不同就導致交房時消費者與開發企業之間的一場場沖突。

交房糾紛，究其根源在于合同是否細致到位，法律能否給雙方提供可依據的準則。收房實際是對購房合同的履行，合同條款約定得明確細致，就容易確定履行標準，分清責任，反之，就容易產生分歧，甚至發生糾紛。有的消費者在收房發生爭議時，才意識到如果在簽訂購房合同時，在補充協議中對開發企業多一些合理的約束以及量化的違約賠償條款，收房時的情況就會主動一些。例如：由于房屋質量問題(像水管爆裂、墻皮脫落等)造成購房人人身和財產損害的賠償問題；停車位問題：小區綠化率問題；擅自變更規劃的解決辦法及樓間距、采光、通風問題；配套設施的內容、運行時間、不能正常運行的補救措施及違約責任等。因此，消費者在收房時應重點關注以下幾個問題：

一、房屋是否達到交付使用條件

根據相關法律法規，開發商必須提供房屋建筑工程和市政基礎設施《工程竣工驗收備案表》(取代原來的竣工綜合驗收合格證，依據《中華人民共和國行政許可法》，國務院在《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》(國發［2004］16號)中取消了住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收)，其中一方面是驗證，另一方面也要看驗收合格證取得的合法性。

二、看小區規劃設計變更、商品房室內設計變更的情況

開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房，商品房銷售后，開發企業不得擅自變更規劃、設計。如果是因經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更，而導致商品房的結構、戶型、空間尺寸、朝向發生變化，或出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知消費者。消費者收房時，應核對房子的規劃、設計是否變更，開發商是否在規定時限內履行通知義務。

三、景觀綠化、小區配套、設施標準是否符合合同約定，該部分對樓盤品質、居住目的有很大影響

商品房買賣合同一般都約定基礎設施、公共配套建筑、綠化標準等，也有的售樓廣告對此用語明確具體，直接對消費者購房心理和價格的確認造成影響，也屬要約，開發企業應當履行約定。

四、房屋質量

建筑質量無疑是牽動消費者神經的最大關注點，如果房屋在建筑質量上出現了問題，那么基于它之上的一切如配套設施、小區景觀等都只不過是空中樓閣而已，沒有任何價值和意義。除傳統的質量問題，裝修房還存在新型的環保、節能等質量問題也值得重視。

五、交付逾期和面積差異問題

逾期交房會給消費者造成一定的經濟損失和機會損失，也可能破壞消費者的家庭生活計劃，給生活帶來諸多不便。商品房買賣合同一般約定：出賣人如未按合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時間，分別處理(不作累加)，其中第二款約定逾期超過一定日期后，買受人有權解除合同，也可要求繼續履行合同。

由此看來，開發企業交付房屋逾期達到一定的天數，消費者是可以退房的，此時的前提條件是消費者拒絕接收此房屋，如果已經實際人住接收了房屋，那么只能接受開發企業支付違約金的補償方式了。面積問題也應該是消費者最為關心的內容之一，對于交房時面積差異的處理方式在合同中一般都有約定，2003年6月1日起實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛適用法律若干問題的解釋》已經明確，合同有約定的，按合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房或不退房而要求房地產開發企業承擔賠償責任。