地毯式清查挑戰(zhàn)房地產(chǎn)業(yè)潛規(guī)則

中國房地產(chǎn)業(yè)最重要的“潛規(guī)則”，就在于土地環(huán)節(jié)。想要捉“土耗子”有兩種方法，一種是動員大批獵手大范圍布點，另一種是“地毯式”清查，看看到底有多少個老鼠窩。前一種是近兩年國土資源部一直在做的事情，而后一種也即將啟動。

有消息稱，國務(wù)院決定在全國范圍內(nèi)開展第二次土地調(diào)查，將于2007年7月1日全面啟動，計劃于2009年完成。距1996年第一次全國土地調(diào)查完成，已有10個年頭。

10年中，城市化進程的突飛猛進，“攤大餅”式和另建新城區(qū)這兩種擴張模式，幾乎在全國每個大中城市隆重上演。建筑工地在各地比比皆是，政府、集體、企業(yè)、個人等各種利益群體牽涉其中，全國的土地，尤其是建設(shè)用地情況早已變得面目全非。

于是，第二次全國土地調(diào)查如箭在弦，不發(fā)不行。其實，去年國土資源部發(fā)布的《地籍管理“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要》中已明確：國務(wù)院將于“十一五”期間部署完成第二次全國土地調(diào)查，在調(diào)查的基礎(chǔ)上，國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)登記覆蓋率將達到95％以上。那么，全國土地調(diào)查對于房地產(chǎn)業(yè)的影響力有多大?筆者分三個方面加以剖析。

首先。為加強和改善土地調(diào)控提供信息保障。本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點之一是緊縮“地根”，2004年出臺的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，明確要實行最嚴(yán)格的土地政策，并在當(dāng)年實行經(jīng)營性用地出讓的“招拍掛”：2006年頒布的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，再次重申嚴(yán)控土地利用，并于當(dāng)年創(chuàng)立土地督察制。類似措施還有很多，歸結(jié)為一點就會發(fā)現(xiàn)，由于缺少科學(xué)決策所需的翔實信息，這些調(diào)控措施的方向是對的，但政策偏粗線條，有點大而空，實操效果欠佳。部分地方官員和不良地產(chǎn)商勾結(jié)，與國土資源部“捉迷藏”空間較大。二次土地調(diào)查所得數(shù)據(jù)必將提高調(diào)控的準(zhǔn)確性和有效性。

其次，使大量違規(guī)違法用地行為曝于陽光之下。今年房地產(chǎn)業(yè)反腐“整風(fēng)運動”有點疾風(fēng)驟雨的架勢，3月份開始，九部委一起到深圳等重點城市抽查房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況：3月底，國家土地專項監(jiān)察工作全面啟動，首批《國家土地督察整改意見書》已經(jīng)分別向兩個省市發(fā)出；4月份，八部委聯(lián)手啟動為期一年的市場秩序整治行動，圍繞具體項目展開，聲勢著實嚇人。但值得擔(dān)心的是“上有政策，下有對策”，這些部委究竟了解多少具體項目的運作內(nèi)幕?就怕在某些地方官員和企業(yè)利益共同體的弄虛作假之下，這些自上而下的行動難以查明實情。而土地普查，將會掌握每宗土地的界址、范圍、界線、數(shù)量和用途，每塊用地是否違規(guī)，基本能搞清楚，至少也能為查處提供線索。

最后，促進土地利用趨于透明和規(guī)范。二次土地調(diào)查的過程中，必定會發(fā)現(xiàn)許多違規(guī)違法行為和新的問題。在這一基礎(chǔ)上，至于國家會采取什么新的舉措，或者以什么樣的決心去糾偏，目前尚難以定論，但可以肯定的一點是：中央查處的力度只會進一步加強，土地利用和規(guī)劃進程必然加快。眾所周知，《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》出臺多年，但各地在房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)劃和出讓的過程中，仍然存在太多的違規(guī)現(xiàn)象。比如依照法律， “在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃”，但部分地方政府和地產(chǎn)商出于利益誘惑，卻屢屢擅自更改用地范圍和用途等，直接違反城市總體規(guī)劃或詳細(xì)規(guī)劃，把廉價獲取的工業(yè)用地轉(zhuǎn)成商業(yè)或住宅用地就是典型做法，目前各地多數(shù)所謂的“總部園”都屬此性質(zhì)。

可以預(yù)期的是，二次土地調(diào)查的過程中及2009年結(jié)束后，我國建設(shè)性用地的規(guī)劃、利用、管理將更趨于科學(xué)化，經(jīng)營性用地出讓將更加透明化，各種園區(qū)的大規(guī)模用地行為將步履維艱，大幅房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓也將受到限制，以往動輒上千畝的住宅項目將變得蹤影難覓。面對正在到來的新形勢，地方政府和地產(chǎn)商必須重新思考發(fā)展模式。