地王頻出的年代

神秘擴張者

碧桂園拿地又出新聞。

據南方周末報道，碧桂園集團于2007年6月6日拍得在張家界風景區之外的羅家崗地塊，轉讓金額為1.18億元，但有知情人士向南方周末記者提供材料指出，由碧桂園集團兩名員工臨時出資成立的張家界高駿投資有限公司與張家界市永定區人民政府簽有兩份“秘密”協議，分別為“張家界鳳凰酒店項目土地儲備出資協議”和“合作開發合同書”。按照協議條款，碧桂同上繳給省政府的僅為成交價款的3.75％，即442.5萬元。其余的96.25％將全部返還給高駿公司。有媒體稱，碧桂園是“零地價拿地”。

很快，輿論嘩然：有質問碧桂園有意規避招拍掛的政策規定；而且按照碧桂同的規劃，這個地塊將建成產權式酒店——山坡上建別墅樣式的房，再配一棟五星級酒店。別墅樣式的房可出售使用權，土地產權歸碧桂同五星級酒店。這又是對于國家禁建別墅政策的規避；也有人指出碧桂園的屯地熱情一直高漲，與國家禁止屯地政策形成沖突。

事實上，碧桂同正是2007年風頭最勁的中國企業。2007年4月20日上午10時，代號為“2007.HK”的碧桂同登陸香港聯交所。

碧桂園受到香港投資者的青睞，最大的“賣點”是其大規模、價格低的協議性拿地。正如碧桂園招股書中所述?！拔覀兪侵袊鴵碛凶铨嫶蠛偷统杀就恋貎涞姆康禺a開發商之一，此等儲備為我們未來的增I毛和盈利能力提供了強有力的支持。”

在上市后的短短四個月內，碧桂園已經進駐全國各地。中報顯示，截至今年6月30日，碧桂園的土地儲備增加至約2950萬平方米，而截至今年8月15日，碧桂園總可建筑面積的土地儲備約達5400萬平方米，這一數字是今年4月碧桂同在香港上市時的3倍!成為全國最大的地主。

資本市場的血液，為碧桂園的擴張注入了神奇的力量。從珠三角的一個家族企業到港股中市值最高的中國地產股、再到擁有土地最多的開發商，短短幾個月，碧桂同脫胎換骨。

然而，當全國的媒體和民眾開始追問高房價之下的房地產成本以及背后的利益鏈條時，這個異常神秘的廣東房地產企業被放置于聚光燈之下，不斷爆出新聞來。

但縱觀全同，碧桂園的拿地熱情其實完全是房地產商的普遍情感。

萬科瘋狂

萬科的胃口從來沒有這么大過。它在拿地和融資的道路上急速向前。

9月11日，深圳萬科以27.2億元高價將福州市福泰鋼鐵廠地塊收人囊中，震驚榕城。親歷此次競拍過程的人用了慘烈來形容：“經過239輪舉牌近兩個小時的竟拍，萬科最終是以27.2億的報價擊退了20余家本地開發商，買走250畝地，折合成樓面價高達7096元／平米?！?/p>

讓人不解的是，附近的房價也才6000元。

一向是作為福州市區的低價地塊，因為萬科的高價介入，一夜間變成了香餑餑。這只是萬科在2007年改變現金為王策略、瘋狂囤地的一個縮影。

上?！稏|方早報》報道，單2007年7月一個月，萬科用于拿地耗費的人民幣就將近60億元!

與此相對應，萬科2007年中報顯示，截至8月28日，公司規劃項目建筑面積合計達2157萬平方米，比起2006年的1222萬平方米增長了將近一倍!

綠城攻略

2007年6月21日，上海楊浦區房上局。新江灣城D1地塊拍賣現場。

萬科、華潤、凱德、金地、浙江綠城、重慶龍湖等14家地產巨頭齊聚一堂，“交了5000萬元的保證金，誰都不是來玩的”

拍賣在起始價5.16億基礎上開始

12.6億!浙江綠城應價了。

三次問價結束，新江灣城D1地塊落人浙江綠城囊中。親自督戰的浙江綠城董事長宋衛平笑了。

12.6億，新江灣城D1地塊的樓板價已達到了驚人的12509元／平方米——接近該地區在售樓盤的價格。

6月25日，在拿下上海新江灣地塊后僅僅4天，宋衛平身著紅色T恤又出現在了杭州市公共資源交易中心。

這一次，面對“原金松洗衣機廠”地塊的爭奪，他沒有取得勝利。競價到第12輪，當杭州旅游房產公司報出16.01億元天價后，宋衛平回頭笑著對旅游房產董事長葉健說：“恭喜恭喜，這塊地給你了?！?/p>

熟悉綠城的人士分析，綠城之所以在上海天價拿地，是因為它在上海的項目已經接近尾聲，不拿地，將陷入無項目可做的窘境；而在杭州，綠城土地儲備十分充沛，拍中“原金松洗衣機廠”地塊好，拍不中，也能將自己附近房價拉上去，進退自如。

在一次接受媒體采訪時，宋衛平放出豪言：“今明兩年再花200億元儲備土地!”

和記黃埔和九龍倉成都上演地價神話

9月20日成都紅星路“成百”地塊拍賣現場，在每次50萬，畝極富耐心的出價后，收官于“8800萬／畝”的高度。

香港九龍倉的18號牌舉到了最后。

8800萬，畝的價格，總價約72億人民幣的“成百地塊”成為了新的成都“土地之王”。

就在土地拍賣那天清晨，成都某報大篇幅報道自己與多家本土機構對成百地塊的價格預測，最高價格：4800萬／畝。

拍賣后，傳言說九龍倉是與和黃共同拿下該地塊，成都本土的許多房產人士對此表示了不滿——他們并不針對聯合本身，而是來自對和記黃埔在成都城南的1000畝土地長時間不動工，坐等土地升值的憤慨——若按目前每畝升值約800萬計，總升值已達80億，剛好可以“兌換”到今年9月20日的成百地塊的價值。資本的威力正在神話般演繹。

面粉比面包還貴三成

上市公司大肆囤地，于是，各地的“地王”紀錄也就不斷被刷新，土地市場開始出現一種“沒有最貴、只有更貴”的局面。

8月24日，還是在上海，南京東路的“163”地塊拍賣，土地面積13709平方米，拍出了44.04億元的天價!業內人士計算，可建筑面積已高達6.69萬元／平方米!

仲量聯行亞太區寫字樓部董事陳立民連連感慨，“面粉比面包還貴三成。”

拍賣前，陳立民曾經以地產市場“面包”的價格給“面粉”做過估值：按目前甲級辦公樓的租金10-12元／平方米／天，以租金回報率10％推算，扣除開發成本人民幣1萬元，平方米，則土地成本應該在人民幣2.65萬-3.38萬元／平方米，或總價22.24億元。

事實讓人們再一次大跌眼鏡!

“一直說境外開發商財大氣粗，現在看來，外商才是比較理性的?！币晃煌赓Y地產經理感慨。